Las justas causas para cesar a un administrador de fincas durante la vigencia de su cargo
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1. Introducción: el marco jurídico del cargo de administrador de fincas
El administrador de fincas es una figura esencial en el funcionamiento de las comunidades de propietarios. De acuerdo con la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), este cargo forma parte de los órganos de gobierno de la comunidad, junto al presidente, vicepresidentes, secretario y, en su caso, el consejo rector. Su designación y remoción están reguladas principalmente por el artículo 13.7 LPH, que dispone:
“Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
Este precepto reconoce la posibilidad de que el administrador sea cesado antes de que finalice el periodo anual de mandato, pero únicamente por acuerdo de la junta y, en la práctica, por causa justificada. La doctrina y la jurisprudencia han matizado el alcance de esa “justa causa”, distinguiendo entre la revocación legítima y aquella que genera derecho a indemnización.
2. Naturaleza jurídica del cargo y relación contractual
El cargo de administrador tiene una doble naturaleza: por un lado, es un órgano de la comunidad; por otro, es un profesional con una relación contractual (de mandato o prestación de servicios). Esta dualidad es clave para determinar las consecuencias del cese anticipado.
Conforme al artículo 1729 del Código Civil, el mandante puede revocar el mandato en cualquier momento, pero si lo hace sin causa justificada, deberá indemnizar los daños y perjuicios ocasionados. Por tanto, la comunidad puede cesar libremente al administrador, pero no gratuitamente: si no existe justa causa, nacerá la obligación de compensar económicamente al profesional cesado.
El principio de indemnidad contractual inspira esta regulación, como recoge la AP Las Palmas, sentencia de 20 de enero de 2021, que afirma:
“Si la remoción anticipada del cargo es sin que intervenga justa causa, se genera una responsabilidad contractual y un correlativo derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios padecidos, aun cuando la remoción se realice cumpliendo los requisitos formales del artículo 13.7 LPH”.
3. Concepto de “justa causa” y su interpretación jurisprudencial
La noción de “justa causa” no aparece definida expresamente en la LPH, por lo que ha sido la jurisprudencia la que ha ido delimitando su alcance.
La Audiencia Provincial de Córdoba (29 de diciembre de 2015) señaló que la justa causa debe entenderse como:
“El incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones generales del administrador ex arts. 1101 y 1124 del Código Civil, así como de las especialmente remarcadas en el art. 20 de la LPH”.
En consecuencia, no cualquier desacuerdo o pérdida de confianza constituye justa causa: es necesario acreditar negligencia, mala gestión o incumplimiento concreto de deberes.
Por su parte, la AP Madrid (2 de enero de 2006) sostuvo que la justa causa puede identificarse con la pérdida de confianza objetiva, siempre que derive de la conducta profesional del administrador y no de motivos personales o ajenos a su gestión. Así, no basta con la mera conveniencia o preferencia de la comunidad, sino que debe existir una base objetiva verificable.
La AP Málaga (30 de diciembre de 2021) añadió que la justa causa debe ser proporcionada, acreditada y debatida en junta, no pudiendo fundarse en meras percepciones subjetivas.
4. Obligaciones legales del administrador (art. 20 LPH)
El artículo 20 de la LPH enumera las funciones esenciales del administrador, entre ellas:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
- Preparar el plan de gastos previsibles y proponer los medios necesarios para afrontarlos.
- Atender el mantenimiento y ejecución de obras de conservación.
- Ejecutar los acuerdos de la junta en materia de obras y pagos.
- Custodiar la documentación de la comunidad.
- Actuar, en su caso, como secretario.
El incumplimiento de cualquiera de estas funciones, de forma reiterada o negligente, puede justificar el cese anticipado. Ejemplos de justa causa podrían ser:
- Falta de rendición de cuentas o de transparencia económica.
- No convocatoria de juntas ordinarias o retrasos injustificados.
- Pagos indebidos o irregularidades contables.
- Negligencia en la conservación del edificio o incumplimiento de órdenes de la junta.
- Conducta desleal, abuso de confianza o trato irrespetuoso hacia los propietarios.
En cambio, no constituirán justa causa situaciones como la simple falta de simpatía, diferencias de criterio o la decisión de contratar a otro administrador más económico.
5. Procedimiento formal de cese
Para cesar al administrador durante la vigencia de su cargo, deben cumplirse ciertos requisitos formales:
- Convocatoria de junta extraordinaria conforme al art. 16 LPH, con inclusión expresa en el orden del día del punto: “Cese del administrador y, en su caso, nombramiento de nuevo administrador”.
- Acuerdo por mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, salvo que los estatutos establezcan otra regla.
- Constancia en acta del motivo alegado como justa causa, para evitar posteriores reclamaciones.
- Notificación fehaciente al administrador cesado.
Si el administrador impugna el acuerdo alegando falta de justa causa, el juzgado deberá valorar las pruebas de incumplimiento y la proporcionalidad del cese.
6. Consecuencias del cese sin justa causa
Cuando la comunidad cesa al administrador sin que medie justa causa, se genera una responsabilidad contractual que obliga a indemnizar los perjuicios ocasionados.
Estos pueden incluir:
- Lucro cesante, por los honorarios que habría percibido hasta finalizar su mandato.
- Daño emergente, si ha incurrido en gastos específicos derivados del contrato.
- Daño moral o reputacional, en casos excepcionales.
La cuantía dependerá del contrato firmado y de la prueba de los daños. Si no existe contrato escrito, se tomarán como referencia los honorarios pactados verbalmente o los baremos orientativos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas correspondiente.
7. Cese y responsabilidad civil del administrador
El cese no extingue automáticamente la posible responsabilidad civil del administrador por actos negligentes cometidos durante su gestión.
De acuerdo con el artículo 1101 del Código Civil, responderá de los daños y perjuicios causados por dolo, negligencia o morosidad.
Así, la comunidad podrá exigirle responsabilidades por:
- Falta de entrega de documentación o cuentas.
- Omisión de mantenimiento que haya derivado en daños materiales.
- Pagos indebidos o malversación de fondos comunes.
- Falta de diligencia en la reclamación de morosos.
Incluso después del cese, el administrador está obligado a entregar toda la documentación y contabilidad de la comunidad en un plazo razonable.
8. Particularidades de los administradores profesionales colegiados
Cuando el administrador sea un profesional colegiado (miembro del Colegio de Administradores de Fincas), la comunidad puede formular quejas o reclamaciones ante dicho organismo si considera que su actuación ha sido negligente o contraria a la deontología profesional.
El colegio podrá iniciar un expediente disciplinario, sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan.
Además, estos profesionales suelen contar con seguro de responsabilidad civil, lo que permite a la comunidad reclamar los daños derivados de su actuación negligente con mayor garantía.
9. Recomendaciones prácticas
Antes de proceder al cese del administrador, se recomienda a la comunidad:
- Revisar el contrato para conocer su duración, prórrogas y cláusulas de resolución.
- Documentar los incumplimientos mediante correos, actas o informes.
- Solicitar explicaciones formales al administrador antes de la convocatoria de junta.
- Evitar decisiones impulsivas o basadas en conflictos personales.
- Aprobar la liquidación final de cuentas en la misma junta en que se acuerde el cese.
Una gestión prudente evita litigios y posibles indemnizaciones.
10. Conclusión
En definitiva, la comunidad de propietarios puede cesar al administrador de fincas antes de que termine su mandato, pero únicamente por acuerdo de la junta y, salvo causa justificada, con derecho del cesado a ser indemnizado.
La “justa causa” debe interpretarse como un incumplimiento objetivo, grave y acreditado de las obligaciones legales o contractuales del administrador, conforme a los artículos 13.7 y 20 LPH, y a los arts. 1101, 1124 y 1729 del Código Civil.
La pérdida de confianza, por sí sola, solo será suficiente cuando derive de la conducta profesional del administrador.
La jurisprudencia reciente confirma que el cese injustificado puede generar una responsabilidad contractual para la comunidad, por lo que esta debe actuar con transparencia, prudencia y respeto a los cauces legales.
Así, la mejor práctica es fundamentar el acuerdo en causas objetivas y documentadas, garantizando tanto el derecho del administrador como la correcta gestión de los intereses comunes.
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