LA SOLUCIÓN DE LOS CONFLICTOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
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1.- INTRODUCCIÓN
La convivencia a lo largo del tiempo genera fricciones que pueden desembocar en conflictos más o menos importantes.
Disputas entre vecinos, ya sabemos lo desagradable que es encontrarte o tener cerca a una persona con la que tienes un problema, esto nos estresa y nos puede limitar la vida.
Problemas con proveedores de la comunidad de propietarios: una obra que se retrasa, un ascensor que falla, una limpieza deficiente… incidencias que pueden llegar a convertirse en un conflicto.
Y problemas con los administradores de fincas, por falta de confianza, de información o por fallos en la comunicación, por ejemplo.
Aquí la cuestión no es si los conflictos aparecerán, que lo harán, sino cómo queremos gestionarlos. Los MASC nos ofrecen mecanismos para afrontar el conflicto desde el diálogo profesional con excelentes resultados.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, donde la convivencia es continua y obligada, los conflictos no son una excepción sino parte de la dinámica natural. Por ello resulta especialmente interesante conocer los llamados MASC, una materia en la que la abogada Nadia Mesa del Castillo es especialista
2.- QUÉ SON LOS MASC
Hay que hacer referencia a la Ley Orgánica 1/2025 de medidas de eficiencia del servicio público de justicia, aprobada en enero del pasado año, que introdujo un nuevo requisito para poder iniciar un proceso judicial: el llamado requisito de procedibilidad. Esta ley establece que hay que demostrar que se ha intentado resolver el asunto antes de ir al juez. Enumera algunos de los procesos que se pueden utilizar: mediación, conciliación, derecho colaborativo, oferta vinculante confidencial y opinión de experto independiente. Pero también se admite la negociación asistida y en general -parece- cualquier intento de negociación.
Por ello ahora no es posible ir a la vía judicial directamente, sino que, previamente, hay que intentar zanjar el asunto extrajudicialmente, y, sólo si no es posible, podemos acudir al juez.
3. DEL LITIGIO A LA COLABORACIÓN
La opción judicial parecía la única. Esta vía, a veces, agrava el conflicto y no ofrece soluciones satisfactorias.
Ahora la ley nos obliga a tomar en consideración otras soluciones: los MASC.
Estos mecanismos ofrecen procesos de solución de conflictos más rápidos y satisfactorios que la vía judicial.
La cuestión no es “ganar” al otro sino resolver el conflicto de forma aceptable para todos.
Repasemos los mecanismos más importantes:
4.- LA MEDIACIÓN
Este mecanismo está regulado en la Ley 5/2012 de mediación en asuntos civiles y mercantiles y se define como un medio adecuado de solución de controversias en el que las partes, de forma voluntaria y con la ayuda de un mediador neutral, intentan alcanzar por sí mismas un acuerdo a través de un procedimiento estructurado.
Es un proceso flexible, confidencial, poco costoso y corto en el que el mediador facilita la comunicación y el acercamiento de posiciones, sin imponer decisiones (no es juez o árbitro).
Las partes pueden estar asistidas por su abogado, que les asesorará, revisará los acuerdos y redactará la documentación legal si fuera necesario.
La mediación la podemos usar abordar conflictos de convivencia, discrepancias sobre gastos, desacuerdos por obras o cualquier situación en la que las relaciones se han tensado pero las partes tienen que seguir conviviendo en la finca.
Algunos administradores de fincas son también mediadores, lo que les permite ofrecer un servicio rápido y eficaz de prevenir o solucionar conflictos en las comunidades.
5.- LA CONCILIACIÓN
Todos conocemos la conciliación laboral pero quizás no sabemos realmente qué es.
Se define por la Ley Orgánica 1/2025 en su artículo 15 como una persona con
conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia de que se trate que desarrolla una actividad negociadora encaminada a que las partes lleguen a un acuerdo. El conciliador ha de ser mediador o profesional colegiado (administrador de fincas, por tanto, también).
Se diferencia de la mediación en que el conciliador, como experto en la materia, sí puede hacer propuestas de acuerdos a las partes
La conciliación puede ser útil en disputas con un componente más técnico, como interpretación de contratos, reclamaciones relativas a contabilidad, obras no satisfactorias etc.
Y, al igual que en la mediación, es muy conveniente que cada parte cuente con su propio abogado, para asesorarse, supervisar los acuerdos y redactar los documentos legales necesarios.
6.- EL DERECHO COLABORATIVO
Se regula en el artículo 19 de la Ley Orgánica 1/2025, como uno de los MASC. En este proceso las partes se sientan a dialogar, acompañados por sus respectivos abogados, formados en Derecho colaborativo, siguiendo una negociación estructurada (negociación Harvard) para llegar a acuerdos que satisfagan a ambas partes (win-win).
A diferencia de otros MASC, la intervención de la abogacía no es opcional, sino esencial: no hay Derecho colaborativo sin abogados específicamente formados en este método, que trabajan en equipo con sus clientes y entre sí, bajo principios de buena fe, transparencia, negociación basada en intereses y confidencialidad.
Una característica es el compromiso de estos profesionales de renunciar a la vía judicial si el proceso falla, para reforzar la apuesta real por el acuerdo y por confidencialidad.
Este método puede emplearse en muchos conflictos, incluidos los relacionados con comunidades de propietarios.
7.- NEGOCIACIÓN ASISTIDA Y OTROS MASC
En el ordenamiento español, la negociación asistida como tal no está regulada, aunque la LO 1/2025 menciona la negociación (directa o asistida) como actividad válida a efectos de cumplir el requisito de procedibilidad, sin definirla ni dedicarle ningún precepto.
Por otro lado, la ley regula dos figuras concretas en los artículos 17 y 18 que no suponen una actividad negociadora: la oferta vinculante confidencial y la opinión de persona experta independiente.
La oferta vinculante confidencial consiste en una oferta unilateral, clara y detallada que una parte envía a la otra para intentar resolver la controversia; oferta que se acepta o no, sin que exista negociación.
La opinión de persona experta independiente permite que las partes, de mutuo acuerdo, designen a un profesional cualificado para que emita un dictamen no vinculante sobre el conflicto; si las partes aceptan sus conclusiones, ese acuerdo se formaliza, y si no, el propio experto certifica que se ha intentado esta vía a efectos del requisito de procedibilidad.
9. LOS PROCESOS DE DIÁLOGO
Para iniciar los procesos de diálogo es necesario designar a la persona que va a representar a la comunidad y a la empresa en caso de conflictos con proveedores. Han de ser personas con capacidad de decisión. A veces es conveniente o necesario que intervengan otras personas, como, peritos en conflicto sobre obras o instalaciones, o el administrador de la finca, o determinados vecinos, según el conflicto del que se trate. El propósito es tener una visión del conflicto más amplia para resolverlo mejor.
Los procesos de diálogo son más flexibles y adaptables que el judicial. Por eso podemos ir al ritmo que las partes necesiten, o solicitar la intervención de terceros cuya experiencia es necesaria, o personas que puedan influir en el cumplimiento del acuerdo, por ejemplo.
Los procesos se desarrollan a lo largo de diferentes reuniones (que varían según el método elegido) dirigidas y estructuradas por la persona neutral -mediador o conciliador- o abogado colaborativo en caso de proceso colaborativo.
Los procesos de diálogo suponen una intervención (y un esfuerzo) mayor de las partes, pero por el contrario el resultado es más ajustado, duradero y satisfactorio para ellas.
10.- VENTAJAS PARA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Los MASC ofrecen grandes ventajas a las comunidades de propietarios:
a) Rapidez, el conflicto dura menos
Los MASC se suelen resolver en pocos meses frente a los años que puede durar un proceso judicial, con el correspondiente ahorro de tiempo en juntas, correos y energías.
b) Menor coste a medio y largo plazo
Los procesos MASC tienen sus costes, pero en general resultan más baratos que un largo litigio judicial, con procuradores, tasas, peritos y riesgo de condena en costas.
Y a menos tiempo menos gastos indirectos: juntas, decisiones bloqueadas, impagos que se alargan, etc.
c) Menos estrés
El procedimiento judicial, por su propia dinámica (ganar-perder) etc suele aumentar la tensión entre las partes.
En los MASC la comunicación, el respeto y la confidencialidad son fundamentales.
d) Resultado satisfactorio
En la mayoría de los MASC son las partes quienes construyen el acuerdo: acuerdo “a medida”. Así las partes se sienten más satisfechas con él que con una sentencia impuesta por un tercero.
e) Decisión en manos de las partes
La regla general en los MASC es que la decisión está en manos de las partes.
Nadie puede imponerles un acuerdo: si firman, es porque consideran que, con sus pros y contras, es la mejor manera de cerrar el conflicto.
f) Acuerdos duraderos
Como los acuerdos son lo que las partes deciden, aumenta el cumplimiento voluntario del pacto y se reducen los incumplimientos.
En definitiva, apostar por los MASC es pasar de “cómo ganamos este juicio”, a “cómo resolvemos este conflicto de la manera más inteligente y humana posible para la comunidad”.
