La Redacción del Acta de la Junta de Propietarios: Aspectos Técnicos y Jurídicos
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La vida en comunidad, regida por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), requiere de un instrumento que dote de validez y seguridad jurídica a los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios: el acta. Su correcta redacción no es un mero formalismo, sino la garantía de que los propietarios podrán ejercer sus derechos, impugnar cuando corresponda y exigir la ejecución de los acuerdos válidamente adoptados.
El artículo 19 de la LPH establece los requisitos esenciales que debe contener el acta. Sin embargo, su aplicación práctica plantea numerosas dudas: ¿deben figurar los votos nominativos?, ¿Qué sucede si no firma el presidente?, ¿Qué pasa si el acta refleja cuestiones ajenas a la comunidad?, ¿pueden subsanarse errores materiales? Este artículo aborda de manera sistemática los aspectos técnicos y jurídicos más relevantes, a partir del marco normativo, la doctrina y la jurisprudencia.
Requisitos legales del acta
El artículo 19.2 LPH dispone que toda acta debe contener al menos:
- Fecha y lugar de celebración.
- Autor de la convocatoria y carácter de la reunión (ordinaria o extraordinaria).
- Convocatoria en primera o segunda llamada.
- Relación de asistentes y sus cargos, incluyendo los propietarios representados.
- Cuotas de participación de presentes y representados.
- Orden del día.
- Acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, y de las cuotas que representan, cuando sea relevante.
El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, bien al finalizar la reunión o dentro de los diez días siguientes. Finalmente, debe remitirse a todos los propietarios, presentes o ausentes, de conformidad con el art. 19.3 LPH y el art. 9.1 h) LPH.
2. Contenido mínimo y debates sobre su alcance
Aunque la RAE define el acta como “relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado”, en el ámbito de la propiedad horizontal no es necesario incluir todas las incidencias. La jurisprudencia es clara: basta con que consten los acuerdos comunitarios.
La AP de Las Palmas (8 de julio de 2010) consideró irrelevante que no se recogiera un receso durante la Junta. Igualmente, la AP Tarragona (26 de febrero de 2009) y la AP Madrid (3 de abril de 1995) señalaron que lo superfluo carece de trascendencia jurídica.
La doctrina aconseja evitar transcripciones de discusiones o comentarios ofensivos. Aunque la STS de 30 de diciembre de 2010 reconoció que reflejar un conflicto no vulnera el derecho al honor, la STS de 25 de febrero de 2008 estimó que un acta podía afectar la reputación del conserje. En conclusión, lo recomendable es limitarse a los acuerdos, salvo que algún detalle sea imprescindible para entender su adopción.
3. El reflejo de los votos: ¿nominativos o anónimos?
Una de las cuestiones más debatidas es si el acta debe consignar el nombre de cada propietario y el sentido de su voto.
El artículo 19 LPH solo exige la identificación nominativa “cuando resulte relevante para la validez”. Doctrinalmente se considera suficiente señalar qué pisos o locales votaron a favor o en contra, pues las cuotas ya constan al inicio. Sin embargo, por prudencia, muchas comunidades optan por repetir nombre y cuota en las votaciones trascendentes, evitando posibles impugnaciones.
En cualquier caso, lo esencial es que el acta permita reconstruir con claridad el resultado de la votación y comprobar que se alcanzaron los quórums legales del artículo 17 LPH.
4. La firma del acta: presidente y secretario
El art. 19.3 LPH exige la firma de ambos cargos. Pero, ¿qué sucede si alguno se niega?
La doctrina mayoritaria sostiene que la falta de una firma no invalida los acuerdos, pues lo contrario supondría otorgar un poder de veto contrario al espíritu de la LPH. Así lo han entendido distintas Audiencias Provinciales: los acuerdos son ejecutivos siempre que exista prueba suficiente de su adopción por mayoría, incluso sin la rúbrica de uno de los firmantes.
En cuanto a la identidad del firmante, debe hacerlo quien efectivamente presidió la reunión. Si se designó a otro propietario por ausencia del presidente, será esa persona la obligada a suscribir el acta.
5. Subsanación de errores en el acta
Los defectos formales o materiales no siempre conllevan nulidad. El art. 19.3 LPH prevé la subsanación mediante diligencia complementaria, firmada por presidente y secretario. Esto permite rectificar errores en nombres, cuotas o asistentes.
Si el error afecta al resultado de un acuerdo, lo más seguro es convocar nueva Junta para ratificarlo o corregirlo, evitando riesgos de impugnación.
6. Impugnación de acuerdos y discrepancias sobre el acta
El artículo 18 LPH regula la impugnación de acuerdos, pero no la modificación de simples redacciones del acta. Por tanto, una discrepancia sobre el contenido sin incidencia en acuerdos no legitima para impugnar. En tal caso, cabe solicitar su rectificación por la vía del art. 19.3 LPH o esperar a la siguiente Junta.
Cuando el acta recoge un acuerdo contrario a la Ley o a los Estatutos, sí procede la impugnación en el plazo de tres meses (o un año si el acuerdo es gravemente contrario a la Ley). Mientras tanto, el art. 18.4 LPH impone la ejecutividad inmediata de los acuerdos, salvo suspensión cautelar.
7. El voto de los ausentes
Uno de los puntos más complejos es el art. 17.8 LPH, que regula la posición de los ausentes. Sus votos se computan como favorables si, una vez notificados, no manifiestan oposición en el plazo de 30 días.
La jurisprudencia reciente, como la STS 590/2020, de 11 de noviembre, admite que los ausentes pueden impugnar incluso si no manifestaron oposición expresa, salvo que su voto fuera necesario para alcanzar una mayoría cualificada.
No obstante, se recomienda que los ausentes que discrepen comuniquen siempre su oposición dentro del plazo, por medios fehacientes, para evitar dudas sobre su legitimación.
8. Cuestiones especiales
- Incluir cuestiones penales en el acta: carece de fundamento legal y puede vulnerar derechos fundamentales. Lo procedente es exigir su supresión mediante requerimiento y, en su caso, acción judicial (art. 18.1 c LPH).
- Idiomas: la STS de 15 de noviembre de 2002 admitió la celebración en idioma distinto al castellano, siempre con traducción. No obstante, el acta debe redactarse en castellano.
- Acta sin acuerdos: debe igualmente levantarse, reflejando la ausencia de decisiones, para dejar constancia en el libro oficial.
- Intervención de notario: no es obligatoria, salvo acuerdo unánime de la comunidad.
- Responsabilidad del administrador: si manipula actas puede incurrir en responsabilidad civil, e incluso penal en casos graves de falsedad documental (arts. 390 y ss. CP).
9. Jurisprudencia clave
A modo de síntesis, destacamos las siguientes resoluciones:
- TS, 7 octubre 1999: acuerdos no reflejados en acta carecen de validez.
- AP Álava, 1 diciembre 2006: reiterar nombres y cuotas en votaciones relevantes.
- AP Madrid, 7 marzo 2012: innecesario reiterar datos si ya figuran al inicio.
- STS 590/2020: ausentes pueden impugnar aunque no se opusieran en 30 días.
- AP Madrid, 16 noviembre 2012 y AP León, 2 marzo 2011: validez de acta pese a defectos formales.
10. Conclusión
El acta de la Junta de Propietarios es la columna vertebral de la vida comunitaria. Su redacción exige un delicado equilibrio entre el cumplimiento estricto de la Ley de Propiedad Horizontal y la aplicación práctica que garantice seguridad jurídica.
El secretario debe limitarse a consignar los acuerdos, cuidando de reflejar con claridad los votos negativos y los asistentes. La firma del presidente y secretario es formalmente obligatoria, pero su ausencia no invalida acuerdos. Los errores pueden subsanarse, y solo los acuerdos contrarios a la Ley o Estatutos pueden impugnarse judicialmente.
En definitiva, el acta no debe convertirse en un campo de batalla entre propietarios, sino en un documento técnico, claro y fiel a los acuerdos. Su correcta elaboración evita conflictos, asegura la ejecutividad de los acuerdos y permite a los comuneros ejercer sus derechos en igualdad de condiciones.
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