La Licencia de Primera Ocupación en Madrid. Requisitos, solicitud y tramitación completa
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La Licencia de Primera Ocupación (LPO), también conocida como licencia de primera utilización, es un trámite esencial dentro del ámbito urbanístico y edificatorio madrileño. Este documento acredita que una construcción nueva o rehabilitada cumple las condiciones necesarias para ser habitada o utilizada legalmente, garantizando su seguridad, habitabilidad y adecuación a la normativa urbanística vigente.
En la ciudad de Madrid —y, por extensión, en la Comunidad de Madrid— la obtención de esta licencia es un paso obligatorio para poner en uso una edificación recién terminada, vender viviendas nuevas, contratar suministros definitivos, o inscribir inmuebles en el Registro de la Propiedad.
El presente artículo desarrolla en profundidad qué es la Licencia de Primera Ocupación, cuándo debe solicitarse, cómo se tramita, qué documentación se requiere —incluido el Libro del Edificio— y cuáles son las consecuencias de ocupar sin disponer de ella.
Qué es la Licencia de Primera Ocupación
La Licencia de Primera Ocupación (LPO) es una autorización administrativa municipal que certifica que las obras de edificación ejecutadas se ajustan a la licencia urbanística previamente otorgada y cumplen con las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias para su uso.
En términos sencillos, la LPO acredita que el edificio:
- Está terminado de acuerdo con el proyecto aprobado.
- Cumple con la normativa urbanística, técnica y de seguridad.
- Dispone de servicios urbanos (agua, electricidad, saneamiento, accesibilidad, telecomunicaciones, etc.) correctamente instalados.
- Puede ser habitado o utilizado conforme a su uso previsto (vivienda, local, oficina, etc.).
Sin esta licencia, no se puede legalmente ocupar, habitar ni utilizar la edificación. Tampoco pueden contratarse suministros definitivos ni inscribirse las viviendas en el Registro de la Propiedad.
2. Finalidad y naturaleza jurídica
La LPO cumple dos finalidades esenciales:
- Finalidad urbanística: confirmar que la edificación se ajusta al planeamiento urbanístico y a la licencia de obras concedida.
- Finalidad técnica y de seguridad: garantizar que la construcción reúne las condiciones de habitabilidad, salubridad, accesibilidad y seguridad exigidas por la normativa vigente.
Su concesión tiene naturaleza de acto reglado, es decir, el Ayuntamiento debe otorgarla si se cumplen los requisitos legales, sin margen de discrecionalidad.
2.1. Normativa aplicable
Los principales textos normativos que regulan la Licencia de Primera Ocupación en Madrid son:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
- Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978).
- Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM).
- Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Y en lo referente al Libro del Edificio, el Real Decreto 314/2006, que lo integra como documento obligatorio de la edificación.
3. Cuándo se solicita la Licencia de Primera Ocupación
La Licencia de Primera Ocupación debe solicitarse una vez finalizadas las obras y antes de que la edificación se utilice o habite. El promotor, propietario o titular de la licencia de obras es quien debe realizar esta solicitud, presentándola normalmente a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid.
3.1. Casos en los que es obligatoria
Se debe solicitar en los siguientes supuestos:
- Edificaciones de nueva planta.
Toda construcción nueva requiere la LPO antes de su uso. - Rehabilitaciones integrales o ampliaciones.
Cuando las obras modifican sustancialmente la estructura, distribución o instalaciones del edificio. - Cambios de uso.
Por ejemplo, transformar un local en vivienda o una oficina en restaurante. - Reparcelaciones o divisiones en propiedad horizontal.
Cuando un edificio se divide en varias unidades independientes. - Promociones inmobiliarias.
Las promotoras están obligadas a obtenerla antes de entregar las viviendas a los compradores.
3.2. Casos en los que no es necesaria
No se exige LPO en obras menores o reformas interiores que:
- No alteren el uso del inmueble.
- No modifiquen las condiciones de habitabilidad ni de seguridad.
- No impliquen un incremento de edificabilidad ni cambio de instalaciones esenciales.
4. Cómo se tramita la Licencia de Primera Ocupación en Madrid
El procedimiento de tramitación de la LPO está regulado por la Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM), que contempla dos modalidades de tramitación:
- Licencia urbanística de primera ocupación o utilización.
- Declaración responsable de primera ocupación o utilización.
Ambas vías son válidas, pero la elección depende de la naturaleza de la obra y su complejidad.
4.1. Tramitación mediante licencia urbanística
Este procedimiento se aplica a los casos de nueva edificación, rehabilitación integral, cambios de uso complejos, o actuaciones sujetas a licencia de obras.
a) Iniciación del procedimiento
La solicitud se presenta por vía telemática en la Sede Electrónica del Ayuntamiento, acompañada de la documentación exigida.
Puede realizarla el promotor, propietario o representante técnico autorizado.
b) Documentación necesaria
La documentación técnica y administrativa debe acreditar que el edificio está ejecutado correctamente y conforme a la normativa. Entre los documentos más relevantes se incluyen:
- Instancia normalizada de solicitud.
- Certificado final de obra, suscrito por el director de obra y el director de ejecución (arquitecto y arquitecto técnico).
- Libro del Edificio.
- Certificados de las instalaciones: electricidad, gas, calefacción, climatización, telecomunicaciones, ascensores, etc.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de control de calidad y de ensayos.
- Acta de recepción de obra.
- Reportaje fotográfico de la obra terminada.
- Justificante de pago de tasas y tributos municipales.
- Certificados de acometidas urbanas (agua, saneamiento, alumbrado, etc.).
El Libro del Edificio
El Libro del Edificio es un documento técnico obligatorio que debe entregarse junto con la solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en todos los edificios de nueva construcción (y en determinados casos de rehabilitación).
Según el Código Técnico de la Edificación (CTE), este libro contiene toda la información necesaria para el uso, mantenimiento y conservación del edificio.
Debe incluir:
- Proyecto ejecutado y planos finales de obra.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
- Certificados de materiales y ensayos de control de calidad.
- Garantías de los sistemas constructivos y equipos instalados.
- Manual del usuario (para viviendas).
- Relación de agentes intervinientes en el proceso constructivo.
El Libro del Edificio debe ser entregado al propietario o comunidad de propietarios, y una copia digital se presenta ante el Ayuntamiento junto con el expediente de la LPO.
Su finalidad es permitir un mantenimiento adecuado y prolongar la vida útil de la edificación, además de servir como referencia técnica en futuras reformas o actuaciones.
c) Comprobaciones municipales
Una vez presentada la documentación, el Ayuntamiento realiza las siguientes actuaciones:
- Revisión documental para verificar que la obra se ajusta al proyecto autorizado.
- Inspección técnica in situ, en caso de considerarse necesaria.
- Emisión de informes técnicos y jurídicos.
El Ayuntamiento comprobará que:
- La obra se ha ejecutado conforme a la licencia.
- Se cumplen las condiciones de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
- Las obras de urbanización están finalizadas y conectadas a los servicios públicos.
d) Resolución
Si la inspección y los informes resultan favorables, se dicta resolución de concesión de la Licencia de Primera Ocupación, permitiendo el uso legal del inmueble.
El plazo máximo de resolución es de tres meses desde la presentación completa del expediente. Transcurrido ese tiempo sin resolución expresa, el silencio suele considerarse negativo, salvo excepciones establecidas por la normativa.
4.2. Tramitación mediante Declaración Responsable
La Declaración Responsable de Primera Ocupación es un procedimiento simplificado introducido por la Ordenanza 6/2022, que permite agilizar los trámites en edificaciones de menor complejidad.
a) Cuándo puede utilizarse
Puede emplearse cuando:
- Las obras estuvieron sujetas a Declaración Responsable de Obra (y no a licencia).
- Se trate de edificaciones unifamiliares o de pequeña entidad técnica.
- No haya afecciones urbanísticas complejas ni riesgos estructurales.
b) Documentación
Se adjunta documentación similar a la exigida para la licencia, incluyendo:
- Certificado final de obra.
- Libro del Edificio (cuando sea obligatorio).
- Certificados de instalaciones y eficiencia energética.
- Justificante de pago de tasas.
c) Efectos
Desde la presentación de la declaración responsable, el inmueble puede ocuparse inmediatamente, sin esperar resolución expresa. No obstante, el Ayuntamiento puede inspeccionar posteriormente y, si detecta falsedad o incumplimiento, imponer sanciones o suspender el uso.
5. Tramitación paso a paso
A efectos prácticos, el proceso puede resumirse en las siguientes fases:
- Finalización de las obras.
La dirección facultativa emite el certificado final de obra. - Redacción del Libro del Edificio.
El arquitecto o equipo técnico lo elabora y entrega al promotor y al Ayuntamiento. - Recopilación de documentación técnica y administrativa.
- Presentación telemática de la solicitud o declaración responsable a través de la sede del Ayuntamiento.
- Pago de tasas y precios públicos.
- Revisión municipal e inspección técnica.
- Resolución favorable o toma de razón.
- Emisión del documento acreditativo de la LPO.
- Contratación de suministros definitivos (agua, luz, gas, telecomunicaciones).
6. Consecuencias de ocupar sin licencia
Ocupar una edificación sin la Licencia de Primera Ocupación constituye una infracción urbanística grave y puede acarrear consecuencias importantes:
- Sanciones administrativas.
Multas según la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. - Imposibilidad de contratar suministros.
Las compañías exigen la LPO para activar contratos definitivos. - Bloqueo registral.
No se puede inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad ni escriturar en compraventas. - Riesgos legales y técnicos.
En caso de accidente o deficiencia, el promotor o propietario puede incurrir en responsabilidad civil e incluso penal.
7. Vigencia y conservación
La LPO tiene vigencia indefinida, mientras no se produzcan cambios de uso, reformas estructurales o rehabilitaciones que alteren las condiciones de habitabilidad.
En caso de modificación sustancial, se deberá solicitar una nueva licencia de primera ocupación o presentar una declaración responsable de utilización actualizada.
8. Recomendaciones y buenas prácticas
- Planificar con antelación la tramitación.
Preparar la documentación antes de finalizar las obras ahorra tiempo y evita retrasos. - Asegurar la calidad del Libro del Edificio.
Este documento es clave para el mantenimiento futuro; debe estar bien estructurado, actualizado y accesible. - Verificar las acometidas y servicios.
Las deficiencias en las conexiones urbanas son causa frecuente de denegaciones. - Comprobar la coherencia entre proyecto y obra ejecutada.
Cualquier modificación relevante debe legalizarse previamente mediante una modificación de licencia de obra. - Guardar toda la documentación técnica.
Será necesaria para inspecciones futuras, venta del inmueble o reclamaciones de garantía.
9. Conclusiones
La Licencia de Primera Ocupación en Madrid constituye el último paso del proceso edificatorio y una garantía esencial para la seguridad, habitabilidad y legalidad de los inmuebles.
Su obtención acredita que la obra ha sido ejecutada conforme al proyecto autorizado, cumpliendo todas las exigencias urbanísticas, técnicas y ambientales.
La incorporación del Libro del Edificio en el expediente no solo es una exigencia normativa, sino también una herramienta de transparencia y mantenimiento que garantiza la correcta conservación del inmueble a largo plazo.
En definitiva, la LPO es mucho más que un trámite burocrático: es la culminación legal y técnica de todo el proceso constructivo, y la llave que permite habitar, utilizar y disfrutar un edificio en plena seguridad jurídica.
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