Gastos de instalación y mantenimiento de los extintores en comunidades de propietarios: análisis técnico y jurídico
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Introducción
La seguridad contra incendios constituye una de las cuestiones más relevantes en la gestión y conservación de los edificios, especialmente en el ámbito residencial y de uso mixto. La instalación y mantenimiento de sistemas de protección, entre los que destacan los extintores portátiles, son medidas obligatorias para cumplir con la normativa técnica vigente y garantizar la protección de personas y bienes.
Sin embargo, una de las dudas más recurrentes en las comunidades de propietarios es determinar quién debe asumir el coste de la instalación y el mantenimiento de dichos extintores: ¿corresponde a todos los comuneros, independientemente de si se trata de viviendas o locales comerciales, o existen excepciones?
Este artículo analiza la cuestión desde un doble enfoque:
- Técnico-normativo, en relación con las disposiciones del Código Técnico de la Edificación (CTE) y demás reglamentación aplicable en materia de protección contra incendios.
- Jurídico, teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la jurisprudencia de distintas Audiencias Provinciales y la doctrina que ha ido consolidándose en torno a estos gastos.
1. Marco técnico de la protección contra incendios en edificios
1.1. Código Técnico de la Edificación (CTE) y Documento Básico SI
El Documento Básico SI (Seguridad en caso de incendio), aprobado por el Real Decreto 314/2006, establece las exigencias que deben cumplir los edificios para reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios sufran daños en caso de incendio.
Entre las exigencias básicas figura la SI 4, que se refiere a la obligatoriedad de disponer de equipos e instalaciones adecuados para la detección, control y extinción del incendio. En este sentido, el Anejo I del CTE incluye los sistemas de protección contra incendios como parte de las instalaciones que deben contemplarse en el proyecto del edificio.
De forma general, los edificios de uso residencial, administrativo, docente, sanitario, comercial, y de pública concurrencia deben disponer de extintores portátiles, cuya ubicación y número dependerán de la superficie y la distribución del inmueble.
1.2. Normativa específica de mantenimiento de extintores
A nivel reglamentario, los extintores son equipos de protección activa contra incendios (EPCI) y están regulados principalmente por el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI), aprobado por el Real Decreto 513/2017.
Este reglamento establece:
- La obligación de instalación de los equipos en función del tipo de edificio.
- Los requisitos de mantenimiento, que incluyen revisiones trimestrales, anuales y retimbrados cada 5 años, a realizar por empresas mantenedoras autorizadas.
- La necesidad de conservar registros documentales de las operaciones realizadas.
El incumplimiento de estas obligaciones no solo expone a la comunidad a sanciones administrativas, sino que además puede generar responsabilidad civil o penal en caso de siniestro.
2. El encuadre jurídico: gastos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal
2.1. Principio general
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, en proporción a su cuota de participación.
Por tanto, todos los elementos destinados a la seguridad del inmueble, incluidos los extintores, son gastos comunes salvo que expresamente se excluyan en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios.
2.2. Jurisprudencia relevante
Diversas sentencias han abordado la cuestión de los gastos de instalación y mantenimiento de extintores:
- AP Madrid, 30-11-2011: reconoce el carácter necesario de los extintores como elementos de protección contra incendios.
- AP Asturias, 20-06-2023: recuerda que para excluir ciertos gastos comunes se requiere previsión expresa en el título constitutivo o acuerdo unánime de la junta; el no uso de un servicio común no exime del pago.
- AP León, 16-03-2022: admite que los estatutos o acuerdos válidos pueden establecer un sistema distinto de reparto o exclusión de gastos, siempre que se cumpla con la legalidad.
- AP A Coruña, 24-04-2018: declara que los gastos de mantenimiento de los extintores son de conservación y reparación de elementos comunes, y deben sufragarse en proporción a la cuota de participación. Incluso si un local ya dispone de sus propios extintores, debe contribuir al gasto general porque el beneficio es común.
- AP Huesca, 13-12-2023: reitera que estos gastos son generales y no individualizables, por lo que todos los propietarios deben abonar según su coeficiente.
De este modo, la doctrina jurisprudencial ha consolidado la idea de que los extintores constituyen elementos comunes de seguridad, cuya instalación y mantenimiento son de interés general y obligatorio para todos los comuneros.
3. Conflictos habituales en comunidades de propietarios
3.1. Los locales comerciales y la “doble obligación”
Uno de los principales focos de conflicto se da con los propietarios de locales comerciales que ya están obligados por normativa sectorial a disponer de sus propios sistemas de protección contra incendios. Estos alegan que la comunidad les impone una doble carga.
Sin embargo, como ha señalado la jurisprudencia (AP A Coruña, 2018), el hecho de que un local deba tener sus propios extintores no le exime de contribuir a los de la comunidad, puesto que en caso de incendio en zonas comunes o en otras partes del edificio, también se vería beneficiado por estas medidas.
3.2. Exclusiones estatutarias y acuerdos comunitarios
La única vía legal para excluir a determinados propietarios del pago de estos gastos sería:
- Que el título constitutivo de la comunidad lo disponga.
- Que se recoja en los estatutos, válidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Que la junta de propietarios lo acuerde por unanimidad.
En ausencia de estas condiciones, cualquier intento de excluir a un comunero del pago podría ser impugnado judicialmente.
3.3. Problemas de ejecución y responsabilidad
El incumplimiento del mantenimiento puede acarrear:
- Responsabilidad civil de la comunidad por daños a terceros en caso de incendio.
- Sanciones administrativas por infracción del RIPCI.
- Problemas con aseguradoras, que pueden rechazar coberturas si se demuestra negligencia en el mantenimiento de los sistemas de protección.
4. Consideraciones prácticas para comunidades de propietarios
4.1. Reparto de gastos
Por regla general, los gastos de instalación y mantenimiento de los extintores deben sufragarse según el coeficiente de participación que figure en el título constitutivo.
4.2. Contratación de empresas mantenedoras
La comunidad debe asegurarse de contratar una empresa autorizada, que garantice el cumplimiento del RIPCI y entregue certificados de las revisiones realizadas.
4.3. Acuerdos en junta
La junta de propietarios puede adoptar acuerdos sobre:
- La distribución de gastos (siempre que haya unanimidad para introducir cambios).
- El calendario de revisiones y mantenimiento.
- La elección de proveedores.
4.4. Recomendaciones jurídicas
- Revisar los estatutos comunitarios para comprobar si existe alguna cláusula de exclusión.
- Documentar adecuadamente las decisiones de la junta en el libro de actas.
- Evitar acuerdos que excluyan a propietarios sin el debido consenso, ya que son fácilmente impugnables.
Conclusión
La instalación y mantenimiento de los extintores en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal no es una cuestión optativa, sino una obligación legal y técnica derivada del Código Técnico de la Edificación y del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
Desde el punto de vista jurídico, se trata de gastos comunes de conservación y seguridad, a los que deben contribuir tanto las viviendas como los locales, salvo que exista una previsión expresa en el título constitutivo, estatutos o acuerdo unánime de la junta que disponga lo contrario.
La jurisprudencia ha sido clara y reiterada: el no uso individual de los elementos comunes no exime del pago de los gastos generales. Así, la seguridad contra incendios se concibe como un beneficio colectivo que protege la integridad de todo el edificio y, por ende, de todos los comuneros.
En definitiva, los extintores son mucho más que un requisito administrativo: representan una garantía de seguridad compartida, y su adecuada financiación y mantenimiento reflejan el principio de solidaridad y corresponsabilidad inherente a la vida en comunidad.
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