Filtraciones en el garaje de una comunidad: ¿Quién responde por los daños estructurales?
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Las filtraciones de agua en comunidades de propietarios son una de las incidencias más comunes y, a la vez, más conflictivas. Especialmente cuando estas afectan zonas sensibles como el garaje o la estructura del edificio. El siguiente artículo analiza un caso real y plantea las distintas opciones legales y de gestión que pueden adoptar los vecinos ante una situación delicada: filtraciones que terminan afectando la estructura del inmueble por una actuación particular indebida.
El caso: una reparación mal ejecutada y sus consecuencias
En una comunidad de propietarios, el vecino del piso bajo sufrió filtraciones de agua provenientes del plato de ducha del primer piso. En lugar de notificar a la comunidad o recurrir a un profesional cualificado, este propietario decidió realizar la reparación por su cuenta, sin ser técnico ni contar con licencia o permiso alguno. Poco tiempo después, el arquitecto encargado de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) advirtió que, debido a esta actuación deficiente, se habían producido daños estructurales en el edificio, particularmente en la zona del garaje.
Ante esta situación, el propietario del bajo exigió que la comunidad asumiera los costes de reparación estructural. Sin embargo, la evidencia técnica apuntaba a que los daños fueron consecuencia directa de su intervención negligente.
¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece con claridad ciertas obligaciones y límites para los propietarios. En particular, el artículo 7.2 prohíbe expresamente a cualquier vecino realizar obras que modifiquen elementos comunes, afecten la seguridad o estructura del edificio, sin autorización de la comunidad y las licencias correspondientes. Por tanto, si un propietario actúa por su cuenta y causa daños, debe asumir la responsabilidad de su acción.
En este caso, el hecho de que el vecino actuara sin ser profesional, sin permiso y sin intervención de un técnico colegiado, convierte su actuación en un acto imprudente que ha derivado en un perjuicio para la comunidad.
¿Debe la comunidad pagar los daños?
La respuesta general sería no, al menos no sin una investigación y delimitación clara de responsabilidades. Aunque los elementos estructurales (como muros de carga, cimentación, forjados o garajes) suelen ser competencia de la comunidad, si los daños fueron provocados por una actuación particular y negligente, la responsabilidad debe recaer en quien los causó.
En estos casos, lo recomendable es que la comunidad:
- Solicite un informe pericial independiente, que confirme el origen y causa de los daños.
- Convoque una junta extraordinaria, en la que se recojan todos los antecedentes y se tomen decisiones basadas en pruebas técnicas.
- Notifique al seguro del edificio, que puede intervenir para determinar si existe cobertura o si procede una reclamación al causante.
- Considere acciones legales contra el propietario responsable, en caso de que este insista en eludir su responsabilidad.
La importancia de la prueba
Una pieza clave para resolver el conflicto es la grabación donde el arquitecto confirma que la actuación del propietario fue incorrecta y causó daños. Este tipo de prueba, siempre que se haya obtenido de manera legal (por ejemplo, en una reunión comunitaria o con el consentimiento implícito de los participantes), puede ser utilizada en un procedimiento legal para respaldar la versión de la comunidad.
Asimismo, resulta muy valioso contar con documentos, fotografías, permisos de obra (si los hay), y cualquier otra evidencia que demuestre que la comunidad no autorizó dicha intervención.
¿Y si el propietario se niega a asumir la reparación?
En ese caso, la comunidad puede:
- Negarse a asumir el coste, dejando constancia formal en el acta de junta.
- Interponer una demanda judicial por responsabilidad extracontractual, en base al artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
- Reclamar al seguro de la comunidad que subrogue los derechos de reclamación, si asumen la reparación provisionalmente para evitar males mayores.
Prevención y sentido común
Este caso pone de manifiesto la importancia de actuar siempre a través de los cauces establecidos: notificar las incidencias al administrador, solicitar intervención técnica, respetar los elementos comunes, y evitar reparaciones por cuenta propia en zonas sensibles.
Muchas veces, un problema menor como una filtración puede transformarse en una disputa comunitaria compleja si no se siguen los procedimientos adecuados.
Conclusión
Las filtraciones en los garajes o estructuras de un edificio deben tratarse con seriedad y responsabilidad. Si bien la comunidad suele ser responsable del mantenimiento de los elementos comunes, cuando el daño proviene de una actuación individual y negligente, no puede obligarse al conjunto de vecinos a asumir ese coste.
La ley ampara a las comunidades ante este tipo de abusos, pero es fundamental actuar con respaldo técnico y jurídico desde el primer momento. La prevención, la comunicación y el respeto a las normas comunitarias son siempre la mejor garantía para evitar conflictos mayores.
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