Filtraciones en el garaje de una comunidad: ¿Quién responde por los daños estructurales?
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Las filtraciones de agua en comunidades de propietarios son una de las incidencias más comunes y, a la vez, más conflictivas. Especialmente cuando estas afectan zonas sensibles como el garaje o la estructura del edificio. El siguiente artículo analiza un caso real y plantea las distintas opciones legales y de gestión que pueden adoptar los vecinos ante una situación delicada: filtraciones que terminan afectando la estructura del inmueble por una actuación particular indebida.
El caso: una reparación mal ejecutada y sus consecuencias
En una comunidad de propietarios, el vecino del piso bajo sufrió filtraciones de agua provenientes del plato de ducha del primer piso. En lugar de notificar a la comunidad o recurrir a un profesional cualificado, este propietario decidió realizar la reparación por su cuenta, sin ser técnico ni contar con licencia o permiso alguno. Poco tiempo después, el arquitecto encargado de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) advirtió que, debido a esta actuación deficiente, se habían producido daños estructurales en el edificio, particularmente en la zona del garaje.
Ante esta situación, el propietario del bajo exigió que la comunidad asumiera los costes de reparación estructural. Sin embargo, la evidencia técnica apuntaba a que los daños fueron consecuencia directa de su intervención negligente.
¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece con claridad ciertas obligaciones y límites para los propietarios. En particular, el artículo 7.2 prohíbe expresamente a cualquier vecino realizar obras que modifiquen elementos comunes, afecten la seguridad o estructura del edificio, sin autorización de la comunidad y las licencias correspondientes. Por tanto, si un propietario actúa por su cuenta y causa daños, debe asumir la responsabilidad de su acción.
En este caso, el hecho de que el vecino actuara sin ser profesional, sin permiso y sin intervención de un técnico colegiado, convierte su actuación en un acto imprudente que ha derivado en un perjuicio para la comunidad.
¿Debe la comunidad pagar los daños?
La respuesta general sería no, al menos no sin una investigación y delimitación clara de responsabilidades. Aunque los elementos estructurales (como muros de carga, cimentación, forjados o garajes) suelen ser competencia de la comunidad, si los daños fueron provocados por una actuación particular y negligente, la responsabilidad debe recaer en quien los causó.
En estos casos, lo recomendable es que la comunidad:
- Solicite un informe pericial independiente, que confirme el origen y causa de los daños.
- Convoque una junta extraordinaria, en la que se recojan todos los antecedentes y se tomen decisiones basadas en pruebas técnicas.
- Notifique al seguro del edificio, que puede intervenir para determinar si existe cobertura o si procede una reclamación al causante.
- Considere acciones legales contra el propietario responsable, en caso de que este insista en eludir su responsabilidad.
La importancia de la prueba
Una pieza clave para resolver el conflicto es la grabación donde el arquitecto confirma que la actuación del propietario fue incorrecta y causó daños. Este tipo de prueba, siempre que se haya obtenido de manera legal (por ejemplo, en una reunión comunitaria o con el consentimiento implícito de los participantes), puede ser utilizada en un procedimiento legal para respaldar la versión de la comunidad.
Asimismo, resulta muy valioso contar con documentos, fotografías, permisos de obra (si los hay), y cualquier otra evidencia que demuestre que la comunidad no autorizó dicha intervención.
¿Y si el propietario se niega a asumir la reparación?
En ese caso, la comunidad puede:
- Negarse a asumir el coste, dejando constancia formal en el acta de junta.
- Interponer una demanda judicial por responsabilidad extracontractual, en base al artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
- Reclamar al seguro de la comunidad que subrogue los derechos de reclamación, si asumen la reparación provisionalmente para evitar males mayores.
Prevención y sentido común
Este caso pone de manifiesto la importancia de actuar siempre a través de los cauces establecidos: notificar las incidencias al administrador, solicitar intervención técnica, respetar los elementos comunes, y evitar reparaciones por cuenta propia en zonas sensibles.
Muchas veces, un problema menor como una filtración puede transformarse en una disputa comunitaria compleja si no se siguen los procedimientos adecuados.
Conclusión
Las filtraciones en los garajes o estructuras de un edificio deben tratarse con seriedad y responsabilidad. Si bien la comunidad suele ser responsable del mantenimiento de los elementos comunes, cuando el daño proviene de una actuación individual y negligente, no puede obligarse al conjunto de vecinos a asumir ese coste.
La ley ampara a las comunidades ante este tipo de abusos, pero es fundamental actuar con respaldo técnico y jurídico desde el primer momento. La prevención, la comunicación y el respeto a las normas comunitarias son siempre la mejor garantía para evitar conflictos mayores.
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Buenas tardes,
Por herencia (de mis padres fallecidos), ahora soy propietaria de un garaje cerrado en el sótano -1 de un edificio con garajes subterráneos, viviendas y locales comerciales.
Mi garaje queda debajo de una plazoleta de la calle, la cual es de propiedad privada de la comunidad general de propietarios pero de uso público.
El caso es que hace años que se detectaron filtraciones de agua que entran desde la plazoleta que hay encima del garaje, afectando a la estructura de los techos, paredes, y columnas de mi garaje.
En su día, la comunidad instaló en el techo del garaje una instalación con varias canaletas/bandejas de chapa para recoger el agua de las filtraciones, pero el agua continuó filtrándose, dañando el techo, paredes y columnas del garaje.
Tenemos un administrafor de fincas (A), el cual sólamente realiza la gestión de la Comunidad de Propietarios de los GARAJES.
Y hay otro administrador de fincas (B) que lleva la gestión del resto de propiedades, excepto de los garajes. Esta Administracion de fincas de la Comunidad general de Propietarios (B), lleva la gestión de los Edificios de: viviendas, bajos comerciales, etc., como la plazoleta de propiedad privada y uso público de toda la urbanización, debajo de la cual se encuentran los garajes subterráneos.
El caso es que el administrador de fincas (A) de la comunidad de propietarios de los garajes, me dice que ellos no pueden hacer nada y que tengo que reclamar al administrador de fincas (B) de la Comunidad General de propietarios.
La cuestión es que desde Marzo-2024 llevo reclamando a ambas administraciones los daños causados en mi garaje, debido a las filtraciones de agua, pero a dia de hoy Octubre-2025, no han eliminado las filtraciones de agua, ni han reparado los daños, estando nuestro garaje en muy mal estado.
Por favor, ¿puede ayudarme indicándome que debo hacer y a donde debo dirigir la reclamación?
Le agradeceria mucho su consejo.
Atentamente,
Conchi
Hola Conchi:
Tu caso es un problema clásico de filtraciones entre comunidades con elementos comunes compartidos (plazoleta y garajes subterráneos), y tiene base jurídica sólida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil.
Voy a darte una opinión y como dirigiría tu reclamación de manera eficaz y con respaldo legal.
1. Entender quién es responsable
Por lo que describes:
La plazoleta sobre tu garaje es un elemento común de la Comunidad General de Propietarios, aunque tenga uso público.
Las filtraciones proceden de esa plazoleta, que pertenece a la comunidad general (la que administra el administrador B).
Por tanto, la reparación de la impermeabilización y eliminación de filtraciones corresponde a la Comunidad General de Propietarios, no a la comunidad parcial de garajes.
En derecho:
Según el artículo 10.1.a de la LPH, son obligatorias las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, incluyendo la impermeabilización de cubiertas, terrazas o elementos comunes que causen daños a propiedades privativas.
Y según el artículo 396 del Código Civil, los elementos estructurales (cimientos, forjados, techos, muros de carga, cubiertas, etc.) son comunes y deben ser mantenidos por la comunidad.
Por tanto:
La Comunidad General de Propietarios (administrador B) es responsable de reparar la causa (la filtración).
La Comunidad de Garajes (administrador A) podría intervenir solo para daños internos en elementos privativos o de uso común de los garajes (instalaciones eléctricas, pintura, etc.), pero no la causa de la filtración.
2. Qué pasos debes seguir ahora
🔹 Paso 1: Reclamación formal por escrito
Haz una reclamación formal por escrito (burofax o correo certificado con acuse de recibo) a:
El Presidente y el Administrador de la Comunidad General de Propietarios (B).
En copia, al Administrador de la Comunidad de Garajes (A), para dejar constancia.
En esa carta debes:
Describir el problema (filtraciones desde la plazoleta sobre tu garaje, daños a techo, paredes y estructura).
Indicar que ya lo has reclamado desde marzo de 2024 sin solución.
Exigir que se adopten de inmediato las medidas necesarias para eliminar las filtraciones y reparar los daños.
Citar la base legal (art. 10 LPH, art. 396 C.C., y responsabilidad civil por daños del art. 1902 C.C.).
Dar un plazo razonable (15 días) para respuesta o actuación.
Advertir que, en caso de no actuación, acudirás a la vía judicial (demanda de reclamación de daños y perjuicios).
Paso 2: Informe técnico (pericial)
Encarga (si puedes) un informe técnico de arquitecto o aparejador que determine:
El origen exacto de las filtraciones (plazoleta superior).
Los daños estructurales o materiales producidos.
Las obras necesarias para su reparación.
Este documento es muy útil tanto para exigir la reparación como para un eventual juicio o reclamación al seguro.
Paso 3: Contactar con el seguro de la comunidad
Pregunta al administrador (B) si la Comunidad General de Propietarios tiene seguro multirriesgo (debería tenerlo).
El seguro puede cubrir:
Los daños por filtraciones (si no hay negligencia grave).
La reparación de la impermeabilización.
En caso contrario, el informe técnico y la reclamación formal servirán para reclamar al seguro o a la propia comunidad.
Paso 4: Vía judicial (si no actúan)
Si la comunidad no actúa en un plazo razonable (1-2 meses) tras tu reclamación formal, podrás:
Presentar una demanda civil contra la Comunidad General de Propietarios (y, si procede, también la de garajes) por reclamación de daños y perjuicios y obligación de realizar obras necesarias. Si necesitas un abogado nosotros podemos recomendarte
Tu abogado podrá basarse en:
Art. 10 y 9 LPH
Art. 396 y 1902 C.C.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 18-06-2013, 15-01-2014, etc.), que establece la responsabilidad de la comunidad cuando los elementos comunes causan daños en propiedades privativas.
3. Qué puedes hacer ahora mismo
Te recomiendo este orden:
Redactar el burofax formal.
Solicitar o encargar un informe técnico (si no lo tienes ya).
Esperar respuesta de la comunidad (máx. 15-30 días).
Si no actúan → consultar con abogado especializado en Propiedad Horizontal (puede presentar demanda civil o reclamación al seguro).
Un cordial saludo.
Miguel
691564359