Error en la Imputación de los Gastos Comunes: Consecuencias Jurídicas
Compartir
La correcta imputación de los gastos comunes en una comunidad de propietarios no solo es una cuestión de gestión contable, sino también una obligación legal que, de no cumplirse adecuadamente, puede derivar en conflictos jurídicos entre los vecinos y la administración de fincas. El presente artículo analiza un caso real en el que un propietario de un local de cocheras fue incluido erróneamente en un grupo de reparto de gastos que no le correspondía, y aborda las implicaciones legales de este error, así como las posibles vías de solución.
Planteamiento del conflicto
En una comunidad de propietarios, un vecino aparece en la relación de morosos por no abonar las cuotas comunitarias. Sin embargo, este vecino alega que dejó de pagar dichas cuotas porque se le incluyeron gastos que no le correspondían, como consumo de agua y productos de mantenimiento del sistema de descalcificación, servicios no aplicables a su local de cocheras. Tras revisar la documentación, el nuevo administrador constata que, efectivamente, se ha producido un error en la imputación de los gastos.
Este tipo de situación plantea varias cuestiones jurídicas: ¿tiene la comunidad la obligación de corregir la imputación errónea? ¿Debe convocarse una junta extraordinaria para tratar el asunto? ¿Qué ocurre con las cuotas impagadas hasta la fecha por el vecino?
Fundamento legal de la imputación de gastos
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que cada propietario debe contribuir a los gastos generales “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”. Esto significa que los gastos comunes deben distribuirse de acuerdo con lo que se haya determinado en el título constitutivo y, en su caso, en los estatutos de la comunidad.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 11 de marzo de 2020, aclara que cualquier alteración del sistema de reparto previsto en el título constitutivo requiere unanimidad en la junta y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. En consecuencia, salvo acuerdo unánime debidamente registrado, un propietario siempre puede exigir que se le apliquen las cuotas de participación originales.
Obligación de subsanar errores
Confirmado el error, la comunidad tiene la obligación de corregir la imputación futura de los gastos. Esta corrección debería ser tratada en junta de propietarios, preferentemente mediante la convocatoria de una junta extraordinaria. Si bien no es estrictamente obligatorio convocar una junta extraordinaria (puede esperarse a la junta ordinaria), lo recomendable es tratarlo con prontitud para evitar un posible conflicto judicial y continuar con una imputación errónea.
En esta junta, se debería:
- Informar de la detección del error.
- Acordar la modificación de las cuotas futuras del propietario afectado.
- Determinar cómo se procederá respecto de las cuotas impagadas.
Las cuotas impagadas: ¿debe pagarlas el vecino?
Aquí entra en juego la acción de impugnación de acuerdos comunitarios. Si el propietario afectado impugnó en su momento los acuerdos de reparto de gastos, es posible que la comunidad no pueda exigirle el pago de cuotas mal calculadas, e incluso tendría que reembolsarle lo que hubiera abonado indebidamente.
Sin embargo, si no se impugnaron dichos acuerdos en plazo (tres meses desde su notificación, conforme al art. 18 LPH), los acuerdos devienen firmes y ejecutivos, como sostiene la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 25 de noviembre de 2015 . Esto implica que el vecino estaría obligado a pagar incluso aquellas cuotas mal imputadas, a menos que se demostrara que el error constituye un supuesto de nulidad radical, lo cual es infrecuente.
Repercusiones para la comunidad
La comunidad, en caso de no haber respetado el título constitutivo, puede verse inmersa en un conflicto legal por cobros indebidos. Esto puede derivar en:
- Reclamaciones patrimoniales del propietario afectado.
- Daños reputacionales para la administración de fincas.
- Obligación de rectificar los libros contables de la comunidad.
Además, si el error se extiende a más vecinos o si se ha producido durante un largo periodo de tiempo, el impacto económico y legal puede ser considerable.
Recomendaciones prácticas
- Auditoría de gastos y cuotas: Es aconsejable que el administrador realice revisiones periódicas del sistema de reparto de cuotas, especialmente cuando hay un cambio de administración.
- Transparencia en la junta: Cualquier modificación del reparto debe tratarse expresamente como punto del orden del día en la junta, garantizando así la transparencia y legalidad del proceso.
- Convocatoria de junta extraordinaria: Ante errores manifiestos, la convocatoria de una junta extraordinaria permite resolver el problema con agilidad, evitando tensiones entre vecinos.
- Impugnación oportuna: Los propietarios deben estar atentos a las decisiones de la comunidad y, en caso de disconformidad, impugnar los acuerdos en plazo para proteger sus derechos.
- Revisión de los estatutos: A veces los estatutos contemplan excepciones al reparto según coeficientes (por ejemplo, exclusión del pago del ascensor para locales). En esos casos, debe revisarse si se han aplicado correctamente.
Conclusión
La correcta imputación de los gastos comunes es esencial para el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios. Cualquier error en este ámbito puede generar conflictos legales, cuya resolución dependerá en gran medida de si se han respetado las formalidades previstas por la Ley de Propiedad Horizontal. Ante situaciones como la descrita, lo ideal es actuar con diligencia, transparencia y respeto a la legalidad para restaurar la justicia contributiva entre los comuneros y evitar consecuencias mayores.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
