El requisito de procedibilidad en Propiedad Horizontal: los MASC como paso previo a la vía judicial
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1. Introducción: de la voluntariedad a la obligatoriedad
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, supone un cambio sustancial en el proceso civil español: la imposibilidad de acudir directamente a los tribunales sin haber intentado previamente un método alternativo de solución de conflictos (MASC), tales como la mediación, conciliación, opinión neutral de experto, oferta vinculante confidencial o cualquier otra actividad negociadora reconocida por la ley.
Esta transformación sigue el modelo anglosajón, donde la litigiosidad se reduce drásticamente gracias a la resolución extrajudicial, y contrasta con el panorama español, donde la Ley de Mediación de 2012 no alcanzó los resultados esperados por su carácter meramente voluntario. Ahora, la filosofía cambia: la negociación previa deja de ser una opción y se convierte en requisito de procedibilidad.
En el ámbito de la Propiedad Horizontal, la novedad genera una importante casuística, pues los conflictos en comunidades de propietarios suelen ir precedidos de requerimientos previos, reclamaciones escritas y advertencias, lo que plantea la duda de si esas actuaciones previas pueden equipararse al nuevo requisito legal.
2. Ámbito de aplicación: la Propiedad Horizontal no está excluida
La LO 1/2025 no incluye a la Propiedad Horizontal en las excepciones previstas en sus arts. 3.2, 4.2, 5.2 y 5.3. En consecuencia, toda acción civil en este ámbito debe acreditar un intento de negociación previa. El incumplimiento faculta al Letrado de la Administración de Justicia para inadmitir la demanda.
Ello obliga a replantear los protocolos de actuación de las comunidades y a incorporar en sus acuerdos mecanismos claros que faculten a sus representantes para entablar estas negociaciones, evitando así nulidades o inadmisiones.
3. Reclamación de gastos comunes: el caso paradigmático
Uno de los conflictos más comunes es la morosidad en el pago de cuotas. Tradicionalmente, el art. 21.3 LPH establece como requisito para el proceso monitorio un certificado de deuda aprobado en junta y su notificación al deudor. Sin embargo, este requerimiento no sustituye al previsto en el art. 5 LO 1/2025, ya que su finalidad es distinta: mientras el de la LPH busca legitimar el monitorio, el de la LO 1/2025 persigue abrir una vía real de negociación.
Por tanto, las comunidades deberán:
- Aprobar en Junta (por mayoría simple, art. 17.7 LPH) la autorización al presidente o administrador para formular ofertas negociadoras.
- Documentar el intento (acta de mediador, burofax con acuse, requerimiento notarial…).
- Aportar esta documentación con la demanda.
- Respetar el plazo de 30 días desde la recepción de la oferta antes de acudir a tribunales.
En este contexto, la oferta vinculante (art. 17 LO 1/2025) no puede consistir en exigir el mismo importe que se reclamará judicialmente, pues sería un fraude de ley (art. 7.2 CC). Puede, en cambio, ofrecer facilidades de pago o reducciones en intereses o recargos, nunca en el principal.
4. Actividades prohibidas (art. 7.2 LPH): la negociación imposible
En supuestos de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, la propia LPH impone un requerimiento previo de cese. Aquí, el intento de negociación carece de sentido práctico: no se puede “negociar” que el infractor moleste un poco menos; la única opción es el cese absoluto.
La lógica jurídica aconsejaría excluir estos casos de los MASC, pero la ley no lo hace. Por ello, tras el acuerdo en Junta para interponer la acción de cesación, deberá enviarse una oferta negociadora cuyo contenido, inevitablemente, se limitará a instar el cese. Transcurridos 30 días sin acuerdo, podrá iniciarse el procedimiento judicial.
5. Obras inconsentidas: cierta viabilidad negociadora
En obras realizadas sin autorización (arts. 10 y 17 LPH), el MASC sí puede ofrecer opciones reales: solicitar autorización retroactiva en Junta, introducir modificaciones para legalizar la obra o pactar su demolición voluntaria. Al no existir en la LPH un requerimiento previo obligatorio, el intento de negociación puede coincidir con el primer requerimiento formal, abriendo así un margen para soluciones pactadas antes de acudir a los tribunales.
6. Impugnación de acuerdos comunitarios: requisito formalmente exigible, materialmente inútil
El comunero que quiera impugnar un acuerdo (art. 18 LPH) deberá, según la LO 1/2025, acreditar un intento de negociación. Sin embargo, el presidente o administrador carecen de facultades para modificar o revocar acuerdos adoptados en Junta, por lo que el intento será ineficaz.
Aquí la utilidad práctica es escasa, pero el incumplimiento procesal supondría la inadmisión de la demanda. La LO 1/2025 prevé que la solicitud de negociación suspende el plazo de caducidad de tres meses (o un año en ciertos casos), evitando así que la exigencia bloquee el ejercicio de la acción.
7. Elementos esenciales para cumplir el requisito
Para que el intento de negociación sea válido:
- Medio empleado: mediación, conciliación, opinión de experto, oferta vinculante, burofax, requerimiento notarial…
- Documentación: acta, justificante de envío y recepción, constancia fehaciente.
- Plazo: 30 días desde la recepción sin acuerdo.
- Contenido: debe implicar una cesión mínima de la parte que lo promueve, salvo que por la naturaleza del conflicto sea imposible (p. ej., cese de actividad ilícita).
8. Implicaciones prácticas para comunidades de propietarios
Las comunidades deben adaptar sus estatutos y normas de régimen interno para:
- Regular supuestos en los que pueda ofrecerse aplazamiento o reducción de recargos.
- Autorizar expresamente a presidente y administrador para negociar.
- Determinar las condiciones objetivas para aplicar ofertas (evitando discrecionalidad).
- Prever plantillas de comunicación que cumplan con la LO 1/2025.
- Coordinar las actas con el calendario procesal para no vulnerar plazos.
9. Crítica y perspectiva legislativa
La imposición generalizada del MASC, sin matices suficientes en las exclusiones, genera rigideces y obliga a formalismos innecesarios en casos de negociación imposible. En materia de Propiedad Horizontal, resultaría razonable excluir supuestos de cese de actividades ilícitas o molestas, y procesos monitorios por gastos comunes, donde ya existe una práctica previa de requerimiento.
No obstante, la exigencia también puede fomentar soluciones amistosas en materias como obras inconsentidas o reclamaciones de pequeñas cantidades, evitando costes judiciales.
10. Conclusión
El requisito de procedibilidad de la LO 1/2025 supone una reestructuración profunda en la gestión de conflictos en comunidades de propietarios. Su cumplimiento exige proactividad organizativa, ajustes normativos internos y un cambio cultural hacia la búsqueda de acuerdos previos.
En definitiva, aunque en muchos casos el intento de negociación será meramente formal y de dudosa eficacia real, la omisión de este trámite comportará la inadmisión de la demanda, por lo que las comunidades y sus asesores deben incorporarlo como un paso obligado y documentado, armonizando las exigencias de la LPH con las de la nueva ley para asegurar que el acceso a la vía judicial no se vea bloqueado.
- Modelo de acta de junta de propietarios que aprueba y regula el intento de negociación previa conforme a la LO 1/2025.
- Formato de oferta vinculante confidencial para cumplir el requisito de procedibilidad.
1. Modelo de Acta de Junta de Propietarios
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Dirección: ____________________________
Fecha de celebración: //_____
Hora: _______
Lugar: ____________________________
ORDEN DEL DÍA
- Lectura y aprobación, si procede, del acta anterior.
- Acuerdo para autorizar al Presidente y al Administrador de Fincas a realizar intentos de negociación previa a la vía judicial conforme a la LO 1/2025.
- Regulación de condiciones y criterios para las ofertas de negociación.
- Ruegos y preguntas.
DESARROLLO DE LA SESIÓN
Presidente: ______________________
Secretario/Administrador: ______________________
Punto 2:
La Junta acuerda, por mayoría simple conforme al art. 17.7 LPH, autorizar expresamente al Presidente y al Administrador de Fincas para que, en nombre de la Comunidad, realicen el intento de negociación previa previsto en el art. 5 de la LO 1/2025 antes de interponer acciones judiciales, en cualquiera de las formas previstas por la ley:
- Mediación.
- Conciliación.
- Opinión neutral de experto.
- Oferta vinculante confidencial.
- Cualquier otro método negociador admitido.
Punto 3:
La Junta acuerda que en casos de impago de cuotas comunitarias:
a) No podrá ofrecerse reducción alguna del principal adeudado.
b) Podrá ofrecerse reducción de recargos por demora hasta un máximo del ___ %.
c) Podrá ofrecerse aplazamiento de pago hasta ___ meses en casos justificados (desempleo, enfermedad grave, etc.).
d) El incumplimiento de una sola mensualidad acordada en el aplazamiento dará lugar al inicio inmediato de acciones judiciales, sin necesidad de nuevo intento de negociación.
En casos de obras inconsentidas:
a) Se podrá ofrecer la opción de solicitar autorización retroactiva en Junta antes de proceder judicialmente.
b) El comunero dispondrá de ___ días para formular la solicitud o iniciar la demolición voluntaria.
En casos de actividades prohibidas o molestas (art. 7.2 LPH):
a) La única oferta posible consistirá en el cese inmediato de la actividad.
Votación:
- Votos a favor: ____
- Votos en contra: ____
- Abstenciones: ____
Acuerdo adoptado.
Firmas:
Presidente: _____________________
Secretario/Administrador: _____________________
2. Formato de Oferta Vinculante Confidencial (Art. 17 LO 1/2025)
OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL
Remitente: Comunidad de Propietarios ___________________________
Representada por: Presidente D./Dª ___________________________
Administrador: ___________________________
Destinatario: D./Dª ___________________________ (Propietario del piso/local nº ____)
Domicilio: ___________________________
Asunto: Intento de negociación previa conforme al art. 5 y 17 LO 1/2025.
Texto:
En cumplimiento de lo acordado por la Junta de Propietarios en fecha //____ y de lo previsto en la LO 1/2025, se le formula la siguiente oferta vinculante confidencial, con la finalidad de evitar la vía judicial:
- Situación actual:
Se le reclama el pago de la cantidad de ___ € en concepto de [cuotas comunitarias/gastos extraordinarios/otro], correspondientes a los meses/años ___________, según certificado emitido por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente. - Propuesta de acuerdo:
- Pago del principal reclamado: ___ €.
- Reducción de recargo/intereses: del ___ % al ___ %.
- Posibilidad de fraccionar el pago en ___ mensualidades de ___ €, venciendo la primera el //____.
- Plazo de respuesta:
Dispone de 30 días naturales desde la recepción de esta comunicación para aceptar por escrito la presente oferta. La aceptación será irrevocable y producirá plenos efectos obligacionales. - Forma de aceptación:
Mediante escrito firmado dirigido a la Comunidad (en mano, burofax, correo electrónico certificado o notificación notarial). - Advertencia legal:
La presente oferta tiene carácter confidencial. En caso de no obtener respuesta o de no alcanzar acuerdo en este plazo, la Comunidad quedará habilitada para interponer la correspondiente demanda judicial.
En ________________, a ___ de ___________ de 20.
Firmas:
Presidente: _______________________
Administrador: _______________________
Recibí:
D./Dª _______________________
Fecha: //____
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