El derecho real de servidumbre en la propiedad horizontal: análisis técnico, doctrinal y jurisprudencial
Compartir
1. Introducción
El derecho real de servidumbre, regulado en los arts. 530 a 604 del Código Civil, es una institución jurídica de gran antigüedad que mantiene plena vigencia en la actualidad, particularmente en entornos urbanos y bajo el régimen de propiedad horizontal.
Su definición —art. 530 CC— como “gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño” encierra varios elementos que, en propiedad horizontal, requieren una lectura particular. En este régimen, un mismo edificio se divide en elementos privativos y elementos comunes. Los primeros son propiedad exclusiva de cada comunero (art. 3 LPH), y los segundos pertenecen en proindiviso a todos.
En este contexto, las servidumbres no siempre se proyectan entre fincas registrales distintas: muchas veces operan entre un elemento privativo y el conjunto de elementos comunes, o entre dos elementos privativos distintos, generando una relación funcional obligatoria que la ley trata como servidumbre aunque no coincida con la definición clásica.
El art. 9.1.c) LPH es clave: impone a cada propietario la obligación de “permitir las servidumbres imprescindibles” para obras o servicios comunes. Esta previsión legal, interpretada por el Tribunal Supremo (STS 22/12/2010, RJ 2011/17), permite a la comunidad imponer gravámenes de forma coactiva, incluso permanentes, sin necesidad del consentimiento individual del afectado, siempre que:
- La servidumbre sea imprescindible.
- No suponga pérdida sustancial de habitabilidad o funcionalidad.
- Se indemnice adecuadamente al propietario afectado.
2. Concepto, caracteres y clasificación
2.1. Concepto argumentado
Más allá de la definición del art. 530 CC, la servidumbre es un derecho real limitado que permite a su titular un uso o aprovechamiento parcial sobre cosa ajena, en beneficio de un inmueble propio. Doctrinalmente, es un ius in re aliena que restringe el dominio y que se integra en el haz de facultades de uso de la propiedad del predio dominante.
En propiedad horizontal, este concepto se adapta: la comunidad actúa como titular del predio dominante y el comunero afectado como predio sirviente, incluso aunque el gravamen no implique paso físico sino ocupación para instalaciones (ascensor, cableado, tuberías).
2.2. Caracteres explicados
- Relación entre inmuebles: la utilidad se predica de una finca distinta de la gravada. En horizontal, se asimila la comunidad a un inmueble colectivo.
- Derecho inseparable del fundo: si se transmite el elemento privativo, se transmite la servidumbre.
- Limitación del dominio: como toda carga real, se interpreta de forma restrictiva; el TS (STS 24/10/2006) recuerda que ante duda debe prevalecer la libertad del fundo.
- Utilidad objetiva: no basta una conveniencia subjetiva; la utilidad debe ser real y vinculada al destino del predio dominante.
- Interpretación restrictiva: evita que la servidumbre se convierta en un derecho general de intervención sobre la finca ajena.
2.3. Clasificación razonada
La clasificación legal (arts. 531-533 CC) permite matizar su aplicación en propiedad horizontal:
- Prediales: las únicas verdaderamente relevantes en este ámbito, pues siempre benefician a otro inmueble o conjunto (comunidad).
- Voluntarias y legales: en comunidad, predominan las legales (art. 9.1.c) LPH) y las voluntarias que constan en el título constitutivo o estatutos.
- Positivas y negativas: la mayoría son positivas (permitir instalar conductos), pero también existen negativas (prohibición de cerrar huecos de ventilación).
- Continuas y discontinuas: las de paso o acceso a zonas comunes son discontinuas; las de conductos y cableado, continuas.
- Aparentes y no aparentes: la visibilidad influye en su usucapión (arts. 537 y ss. CC).
3. Fuentes y modos de constitución
3.1. Voluntaria
Fundada en el principio de autonomía de la voluntad (art. 594 CC), se formaliza mediante contrato, testamento u otro negocio jurídico. En propiedad horizontal, debe respetar las mayorías y requisitos del art. 17 LPH si afecta a elementos comunes, y unanimidad si implica modificación del título constitutivo.
3.2. Legal
Procede de norma específica. En propiedad horizontal, la más importante es la servidumbre forzosa derivada del art. 9.1.c) LPH, que permite imponerla judicialmente si el comunero se niega.
3.3. Por signo aparente
El art. 541 CC la presume constituida cuando un mismo dueño establece un signo de uso entre dos fincas y luego las transmite sin eliminarlo ni manifestar lo contrario. El TS admite su aplicación flexible cuando la división es horizontal y el signo (p. ej., escalera de acceso) existía antes.
3.4. Por prescripción
Solo cabe para servidumbres continuas y aparentes (art. 537 CC). La servidumbre de paso, al ser discontinua, requiere título salvo que se constituya por “destino del padre de familia”.
4. El régimen específico en propiedad horizontal
4.1. Marco legal comentado
El art. 9.1.c) LPH opera como título habilitante legal. El TS lo ha interpretado como norma que reconoce a la comunidad el poder de imponer servidumbres permanentes sobre elementos privativos (STS 22/12/2010), con dos salvaguardas:
- Que sean imprescindibles.
- Que se indemnice al afectado.
4.2. Carácter imprescindible explicado
No es suficiente la conveniencia: la comunidad debe acreditar que no existe otra alternativa viable menos gravosa (STS 10/03/2016). Ejemplo: paso de conductos por el local más accesible frente a soluciones técnicas más costosas pero posibles.
4.3. Procedimiento y mayorías
Depende del tipo de obra:
- Obras necesarias (art. 10.1.b) LPH): basta mayoría simple.
- Obras de mejora: mayoría de 3/5 (art. 17.4 LPH).
- Accesibilidad: mayoría simple con obligación de ejecución.
5. Tipologías habituales en comunidades
5.1. Instalación de ascensor
Es el caso más habitual y litigioso. La jurisprudencia ha fijado criterios claros:
- No requiere consentimiento individual si se cumplen mayorías.
- La indemnización debe calcularse según m² ocupado, perjuicio económico y demérito.
- Límite: no pérdida sustancial de habitabilidad (STS 19/09/2014).
5.2. Servidumbre de paso
En comunidad, suele referirse al acceso a elementos comunes o a viviendas sin otra entrada. En Cataluña, puede constituirse por necesidad o prescripción (20 años).
5.3. Servidumbre de desagüe
Necesita unanimidad si no está prevista en el título (STS 14/05/2007).
5.4. Servidumbres técnicas
Incluyen paso de cables, tuberías y conducciones de energía o telecomunicaciones, reguladas por normativa sectorial (RD 346/2011, Ley 9/2014, Ley 24/2013).
6. Jurisprudencia relevante y conflictos frecuentes
- Acceso para obras: el comunero debe permitir entrada para reparar elementos comunes (SSTS 13/12/2001 y 28/10/2005).
- Ponderación de intereses: se valoran soluciones menos gravosas (STS 10/03/2016).
- Acción negatoria: para eliminar ocupaciones sin título (instalación de chimeneas, SSTS varias).
- Mantenimiento: el predio dominante costea el mantenimiento de la servidumbre (art. 543 CC).
7. Perspectiva autonómica: Cataluña
El CCCat regula las servidumbres en los arts. 546-1 a 546-13:
- Adquisición por título, disposición legal o prescripción (20 años).
- Servidumbre legal de paso (art. 546-3): indemnización y menor perjuicio.
- Conservación proporcional (art. 546-7).
- Reconocimiento por destino del padre de familia, incluso en división horizontal.
8. Extinción y modificación
Causas clásicas (confusión, renuncia, no uso, imposibilidad) y particularidad en horizontal: unanimidad para suprimir servidumbre inscrita en el título.
9. Consideraciones prácticas y recomendaciones
- Documentar en el título: evita discusiones.
- Estudio técnico previo: prueba de imprescindibilidad.
- Indemnización justa: cálculo pericial detallado.
- Acuerdos claros en acta: facilitan ejecución.
- Asesoría jurídica especializada: especialmente en supuestos con derechos fundamentales implicados (inviolabilidad del domicilio).
10. Conclusión
La servidumbre en propiedad horizontal es un instrumento jurídico esencial para la funcionalidad de la comunidad, pero su imposición requiere un escrupuloso respeto a los principios de necesidad, proporcionalidad y justa compensación. La interpretación restrictiva de las limitaciones al dominio obliga a que cada caso se estudie con detalle, evitando que la utilidad colectiva se imponga de forma abusiva sobre el derecho individual.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
