El cambio de uso o destino de los locales en el régimen de propiedad horizontal
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1. Introducción
El cambio de uso o destino de los locales constituye una de las cuestiones más conflictivas y recurrentes en el ámbito de la propiedad horizontal. La progresiva transformación del tejido urbano, la reconversión de locales comerciales en viviendas, la aparición de nuevas actividades económicas y, especialmente en los últimos años, el impacto del alquiler turístico, han situado este fenómeno en el centro del debate jurídico y jurisprudencial.
El problema se manifiesta como una tensión constante entre dos polos: de un lado, el derecho de propiedad del titular del local, que comprende la facultad de destinarlo al uso que estime más conveniente; y de otro, el interés colectivo de la comunidad de propietarios, orientado a preservar la configuración, seguridad y convivencia en el edificio. El análisis del cambio de uso exige, por tanto, un estudio sistemático del marco legal, estatutario y jurisprudencial que delimita estas posiciones.
2. El principio de libertad del derecho de propiedad
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha configurado como regla general la plena libertad del propietario para destinar su inmueble al uso que considere oportuno. Este principio se asienta en la concepción constitucional del derecho de propiedad privada y se proyecta de manera particular en el régimen de la propiedad horizontal.
De forma reiterada, la Sala Primera ha declarado que los copropietarios no pueden verse privados del uso de su inmueble salvo que exista una prohibición legal o una limitación expresa, clara y precisa establecida en el título constitutivo o en los estatutos. La mera descripción de un elemento privativo como local, oficina o almacén no implica, por sí sola, una adscripción definitiva e inmutable de su destino.
De esta doctrina se deriva una consecuencia esencial: el cambio de uso de un local es, en principio, lícito, siempre que no esté expresamente prohibido y que no suponga una alteración de elementos comunes ni un perjuicio relevante para la comunidad.
3. Título constitutivo y estatutos: alcance y límites
El título constitutivo y los estatutos comunitarios desempeñan un papel central en la delimitación del uso de los locales. No obstante, la jurisprudencia distingue claramente entre la descripción del destino originario y la imposición de una verdadera prohibición.
Para que una limitación sea eficaz, debe constar de manera expresa, inequívoca y específica. No se admiten prohibiciones tácitas ni interpretaciones extensivas de cláusulas ambiguas. Las restricciones al derecho de propiedad, en cuanto excepcionales, han de ser objeto de interpretación restrictiva.
Así, cláusulas que se limitan a describir el destino inicial del local no impiden su posterior modificación. Solo cuando el título o los estatutos utilizan fórmulas claras de exclusividad o prohibición puede entenderse vedado el cambio de uso.
4. Cambio de uso y modificación del título constitutivo
No todo cambio de uso implica necesariamente una modificación del título constitutivo. La jurisprudencia ha establecido que únicamente será exigible dicha modificación cuando el cambio trascienda al ámbito comunitario, afectando a las cuotas de participación, a la estructura del edificio o a los elementos comunes.
Cuando el cambio de destino se realiza dentro del ámbito estrictamente privativo y no altera la configuración jurídica del edificio, no resulta necesario acudir al procedimiento de modificación del título. En cambio, si el nuevo uso exige una redistribución de cuotas o comporta una alteración sustancial del régimen de propiedad horizontal, será imprescindible el consentimiento unánime de la comunidad.
5. Obras necesarias para el cambio de uso
El cambio de uso de un local suele ir acompañado de la ejecución de obras, cuya licitud debe examinarse a la luz del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto autoriza al propietario a realizar obras en su elemento privativo, siempre que se respeten tres límites esenciales:
- No menoscabar la seguridad ni la estructura del edificio.
- No alterar su configuración o estado exterior.
- No perjudicar los derechos de otros propietarios.
Las obras que afectan a elementos comunes requieren autorización de la junta de propietarios, con la mayoría legalmente exigida. La apertura de huecos en fachadas, la instalación de nuevas puertas de acceso, la modificación de patios o la conexión a instalaciones comunes son supuestos que, con frecuencia, generan conflicto y han sido ampliamente tratados por la jurisprudencia.
6. Control comunitario y abuso de derecho
El reconocimiento de la libertad de cambio de uso no excluye el control de la comunidad de propietarios. La junta conserva la facultad de autorizar o denegar aquellas actuaciones que incidan sobre elementos comunes, siempre que su decisión no sea arbitraria ni abusiva.
El Tribunal Supremo ha señalado que el interés individual del propietario del local no puede prevalecer de forma automática sobre el interés colectivo. Sin embargo, también ha advertido que la negativa injustificada de la comunidad puede constituir un abuso de derecho, especialmente cuando el cambio de uso está permitido por los estatutos y las obras proyectadas no generan perjuicio alguno.
7. Cambio de uso y alquiler turístico
Una de las cuestiones más controvertidas en la actualidad es la compatibilidad del cambio de uso con la actividad de alquiler turístico. La jurisprudencia reciente ha calificado esta actividad como una actividad económica o comercial, lo que tiene importantes consecuencias cuando los estatutos prohíben genéricamente el ejercicio de actividades comerciales.
Aunque no se mencione expresamente el alquiler turístico, la prohibición estatutaria de actividades comerciales puede entenderse aplicable, siempre que la cláusula sea clara en su finalidad de preservar el destino residencial del edificio. En este ámbito, el Tribunal Supremo ha adoptado una línea interpretativa que refuerza la eficacia de las prohibiciones estatutarias cuando su tenor y espíritu permiten incluir razonablemente esta actividad.
8. Atribución de uso privativo de elementos comunes
La atribución de uso privativo de elementos comunes a favor de locales comerciales es una figura admitida por la jurisprudencia, siempre que esté prevista en el título constitutivo o haya sido acordada por unanimidad. Esta atribución puede tener carácter definitivo o temporal, con importantes consecuencias en cuanto a su revocabilidad.
Cuando el uso privativo es definitivo, su modificación exige la unanimidad necesaria para alterar el título constitutivo. Si, por el contrario, se trata de una autorización provisional, basta la mayoría simple para su revocación.
9. Usucapión de elementos comunes
La posibilidad de adquirir elementos comunes por usucapión ha sido admitida de forma muy restrictiva. La Sala Primera solo la contempla respecto de elementos comunes por destino, nunca respecto de los comunes por naturaleza, y exige una posesión pública, pacífica y en concepto de dueño, con justo título y buena fe.
El mero uso tolerado por la comunidad no genera derecho alguno, ni permite convertir lo común en privativo por el simple transcurso del tiempo.
10. Exoneración de gastos y locales comerciales
El régimen de exoneración de gastos a favor de los locales ha sido objeto de una abundante doctrina jurisprudencial. En términos generales, estas cláusulas son válidas cuando se refieren a gastos de conservación y mantenimiento de servicios que el local no utiliza, como portales, escaleras o ascensores.
Sin embargo, la exoneración no resulta aplicable en supuestos de instalación ex novo de ascensores o de obras necesarias para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio, en cuyo caso todos los propietarios deben contribuir, incluidos los titulares de locales.
11. División, agregación y segregación de locales
La división, agregación o segregación de locales puede realizarse sin autorización de la junta cuando esté expresamente prevista en el título constitutivo o en los estatutos, siempre que se respeten los límites del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En ausencia de previsión estatutaria, estas operaciones requieren acuerdo de la junta adoptado por la mayoría cualificada legalmente establecida. La jurisprudencia ha reconocido, además, que la autorización para segregar implica, en muchos casos, la posibilidad de abrir una salida independiente, siempre que no se afecte a la seguridad ni a la estética del edificio.
12. Conclusiones
El cambio de uso o destino de los locales en régimen de propiedad horizontal se rige por un principio general de libertad, matizado por los límites legales, estatutarios y comunitarios. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha construido un cuerpo doctrinal sólido, orientado a preservar el equilibrio entre el derecho individual de propiedad y el interés colectivo de la comunidad.
La clave interpretativa reside en la exigencia de prohibiciones expresas, claras y precisas, así como en la valoración casuística de las obras y de su impacto sobre los elementos comunes. En este contexto, el operador jurídico debe analizar cada supuesto atendiendo al título constitutivo, a los estatutos y a la concreta incidencia del cambio de uso, evitando soluciones automáticas y privilegiando una interpretación razonable y proporcionada del régimen de propiedad horizontal.
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