Derramas en Comunidades de Propietarios: Todo lo que debes saber (técnico, jurídico y jurisprudencial)
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Introducción: ¿Qué es una derrama y por qué importa?
En el régimen de propiedad horizontal, las derramas son aportaciones extraordinarias de los propietarios para hacer frente a gastos no cubiertos por los presupuestos ordinarios de la comunidad. Son un instrumento inevitable en la gestión de cualquier edificio: desde la reparación de un ascensor al cambio de cubierta o a la adecuación de accesibilidad.
La importancia jurídica y práctica de las derramas radica en que:
- Son acuerdos adoptados en junta.
- Obligan a todos los propietarios (con algunas matizaciones).
- Su impugnación y ejecución tiene reglas específicas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en la jurisprudencia.
Este artículo pasa revista a:
- Qué son y cuándo se aprueban las derramas.
- Cómo se reparten.
- Obligación de pago.
- Responsabilidad según transmisión de propiedad.
- Impugnación y plazos.
- Jurisprudencia relevante.
- Casos prácticos y errores habituales.
📍 1. ¿Qué es una derrama según la Ley de Propiedad Horizontal?
Aunque la LPH no utiliza el término “derrama” en su articulado literal, sí regula las aportaciones adicionales que los propietarios deben hacer para gastos que no se pueden cubrir con las cuotas ordinarias.
La doctrina y la práctica interpretan como “derrama”:
- El acuerdo de ampliar el presupuesto ordinario por una necesidad extraordinaria de la comunidad.
- Las cuotas adicionales que los propietarios deben pagar para atender ese gasto extraordinario.
Ejemplos típicos
- Reparación de fachadas o cubiertas.
- Sustitución de ascensor.
- Mejora de accesibilidad.
- Obras de eficiencia energética.
- Reparación de daños por siniestros.
En todos los casos, deben ser aprobadas en junta con las mayorías exigidas según la LPH y los estatutos.
2. ¿Cuándo se aprueba una derrama y qué mayorías exige?
La aprobación de una derrama, como cualquier gasto extraordinario, se produce en una junta de propietarios y debe cumplir con las mayorías legales o estatutarias.
Reglas generales
- Normalmente, se exige mayoría cualificada (3/5 del total de propietarios y cuotas) cuando se trata de mejoras o instalaciones de elementos comunes con coste relevante.
- Si la derrama responde a obras urgentes por seguridad o mantenimiento, puede bastar mayoría simple o la que indiquen los estatutos.
En la práctica, esta es una de las principales fuentes de conflicto y también de nulidad o anulabilidad de acuerdos si no se aplican correctamente las mayorías requeridas.
Esta regulación es paralela a la del artículo 9.1 e) de la LPH sobre obligaciones de los propietarios.
3. ¿Quién está obligado a pagar la derrama?
Una vez aprobada en junta, y salvo que se impugne judicialmente con suspensión, la derrama es obligatoria para todos los propietarios de la comunidad.
Reglas básicas
- Todos los propietarios deben contribuir según su cuota de participación, salvo que el propio acuerdo establezca otro criterio válido.
- El acuerdo de derrama es ejecutivo desde su adopción (hasta que un juez acuerde lo contrario).
Esto significa que incluso quienes votaron en contra o estuvieron ausentes están obligados a pagarla.
¿Puedo negarme a pagar si voté en contra?
No. La LPH no exceptúa del pago por el sentido del voto del comunero. Incluso un voto en contra no exime del pago si el acuerdo fue válido y legítimo.
4. Reparto de la derrama: coeficiente, uso y beneficios
Principio general
La regla principal es que se reparte por cuota de participación asignada en el título constitutivo, salvo que la junta acuerde otro criterio con las mayorías necesarias (generalmente 3/5).
Criterios alternativos de reparto
- Según el beneficio o perjuicio causado por la obra (si está autorizado por estatutos o junta con mayoría reforzada).
- Por uso específico de instalaciones (cuando la ley o estatutos lo permitan).
- Con criterios mixtos, cuando exista un acuerdo motivado y proporcionado.
Debe evitarse que el reparto sea arbitrario, injusto o contrario a la equidad de la LPH y a criterios legalmente establecidos.
5. La derrama y la transmisión de la propiedad: obligaciones del anterior y nuevo propietario
Una de las dudas más frecuentes, como ya has tratado en tus artículos, es quién responde de una derrama cuando hay venta de la vivienda.
Principio legal
El artículo 17.11 de la LPH establece que:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Esto significa que no importa quién aprobó la derrama:
- Si el pago se hace exigible cuando ya eres propietario, te corresponde a ti pagarla.
- Si fue exigible antes de la transmisión, el anterior propietario es el obligado, aunque no hubiera intervenido en la junta.
Además, la transmisión del inmueble (compraventa) conlleva obligación del vendedor de presentar certificación de estar al corriente de pagos, o de declarar las deudas pendientes.
La doctrina práctica de varias Audiencias Provinciales y criterios recientes refuerzan esta regla.
6. ¿Qué ocurre si no pago la derrama?
Una vez aprobada y exigible:
- La comunidad puede iniciar acciones de cobro (procedimiento monitorio o judicial ordinario).
- Puede solicitar intereses de demora.
- En algunos casos de morosidad grave, incluso medidas restrictivas de uso (dentro de los límites permitidos por la LPH).
El no pago no exime del deber de contribuir, aunque el propietario puede impugnar el acuerdo (ver apartado siguiente).
7. Impugnación de acuerdos de derrama
¿Quién puede impugnar?
Legitimados para impugnar son:
- Los propietarios que salvaron su voto en la junta.
- Los ausentes.
- Los que indebidamente fueron privados del derecho de voto.
Plazos para impugnar
La Ley establece plazos diferentes según la causa:
- 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o estatutos.
- 3 meses si es gravemente lesivo para la comunidad o perjudica a algún propietario.
Para impugnar, el propietario debe estar al corriente de pago de las deudas vencidas o proceder a la consignación judicial de las mismas.
Consecuencias de la impugnación
La impugnación puede llevar a:
- Nulidad del acuerdo (si es contrario a la ley).
- Anulabilidad (defectos de forma o mayoría).
- Suspensión judicial del pago de la derrama mientras se sustancia el proceso.
8. Jurisprudencia relevante (actualizada)
La jurisprudencia reciente ha clarificado varios puntos:
Obligación general de contribuir
El Tribunal Supremo ha confirmado que todos los propietarios deben pagar la derrama, incluso si son acreedores de la comunidad, salvo excepciones legalmente justificadas.
Responsabilidad pese a créditos
En la práctica, esto significa que no es admisible excluir a un comunero de la obligación de contribuir porque tenga créditos reconocidos frente a la comunidad.
Derechos del votante
En algunos supuestos, un acuerdo de derrama puede ser impugnable si se demuestra que el criterio de reparto o las mayorías exigidas no se respetaron, y hay sentencias que confirman dicha jurisprudencia.
9. Casos prácticos y recomendaciones
Caso: Derrama aprobada antes de la compraventa
Si la derrama se hizo exigible tras la compra, el comprador debe pagarla según su cuota de participación.
Caso: Derrama impugnada por mayoría insuficiente
Puede dar lugar a anulabilidad, salvo que el acuerdo pueda convalidarse (por ejemplo, si se repone ante mayorías correctas).
Caso: Propietario se niega a pagar
No pagar no impide la ejecución por parte de la comunidad. La vía correcta es impugnar antes de pagar o consignar.
10. Conclusión
Las derramas en las comunidades de propietarios son una pieza clave en la gestión eficaz del edificio, pero también son causa de conflictos si no se aplican las reglas de la LPH y la jurisprudencia. El rigor técnico y jurídico en su aprobación, reparto y control es esencial para evitar impugnaciones, litigios costosos y tensiones internas.
Como administrador, tu labor incluye:
- Informar correctamente sobre criterios legales.
- Asegurar mayorías adecuadas.
- Documentar proporcionalidad y necesidad.
- Vigilar los plazos de impugnación.
- Emitir certificaciones actualizadas en transmisiones.
Este enfoque técnico y jurídico aporta seguridad, transparencia y valor añadido profesional a cualquier comunidad de propietarios.
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