Cubierta elemento común o privativo en chalets adosados de una comunidad de propietarios
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P. Vivo en un edificio de 12 adosados. 10 de nosotros hemos reparado nuestra cubierta de manera privada. Pero ahora hay una vecina que dice que las cubiertas entran dentro de los elementos comunes del edificio. Pero el art 3.a de la ley de propiedad horizontal habla sobre el derecho en propiedad de los elementos arquitectónicos, delimitados o no, que sirvan exclusivamente al propietario (como son las cubiertas y las fachadas en nuestro caso de viviendas adosadas). Y en la guía de la promotora pone que son de todos y cada uno de los propietarios, y en la RAE, la palabra cada es distributiva. Todo esto ¿no significa que las cubiertas son privativas? Creo que la definición de elementos comunes es que sean del uso y disfrute de todos los vecinos. Y no es el caso de las nuestras.
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
Buenos días Mari Carmen.
Su pregunta es muy buena y amplia porque dependerá de la consideración de varios factores a tener en cuenta:
1º) Independientemente de lo que diga la RAE, tenemos que tener en cuenta que es lo que dice la escritura de división horizontal/estatutos de la comunidad. Normalmente el constructor/promotor en este tipo de Comunidades suele ser muy cauto y suele indicar que elementos deben ser atendidos por la comunidad y que elementos son de responsabilidad de cada propietario. Las canalizaciones, las fachadas, las cubiertas, entre otras, y todo aquello que tenga que ver con la estética y estructura del conjunto es algo que debe ser realizado por la comunidad de propietarios tanto en su decisión como en su reparación.
Por ello debemos ser restrictivos en base a lo que digan en la EDH/Estatutos.
Si vemos que es lo que dice la jurisprudencia en todo aquello relacionado con los chalets tenemos, por poner algún ejemplo, lo siguiente:
1º) Aunque la cubierta del bungalow sea un elemento privativo se precisa autorización de la comunidad para la instalación de elementos en la misma cuando se altera el derecho de vuelo de la finca que es de titularidad común. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 4-6-2015.
2º) Las fachadas (o cubierta) de los chalets adosados deben considerarse elementos comunes al no ser contemplados como privativos en los estatutos y por tanto debe encargarse la comunidad de su reparación. AP Málaga, Sec. 5.ª, 29-10-2021.
En el extracto de este punto se deja claro que si los estatutos no se considera la fachada y por ende la cubierta como privativos debe de encargarse la comunidad de su reparación. Es restrictivo y los estatutos lo contemplan entonces es responsabilidad de cada propietario, ¿y si no se indica nada?, pues hay que considerarlo como elemento común y por tanto corresponde a la comunidad su reparación.
También tenemos que partir que si queremos seguir manteniendo la uniformidad en la construcción, es la comunidad quien debe de realizar estas obras, máxime cuando son chalets adosados. Imagínese, una fachada de un color, otras de otro, unos chalets con la cubierta cerrada, otros con la cubierta abierta, aluminios de diferentes colores, etc.
3º) Las fachadas de los chalets deben ser consideradas elementos comunes al no constar en el título constitutivo como privativos. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-5-2020.
Vuelve a reiterarse la jurisprudencia en este sentido.
En esta pregunta que vd. ha realizado puede ser motivo de diferentes interpretaciones y depende de lo que indique el título constitutivo, de los estatutos, de las decisiones que en algún momento se hayan tomado en las actas de las juntas celebradas, podría dársele una interpretación u otra. Aquí, incluso, también cabe la habilidad que tenga el abogado ante el juez.
Sería interesante saber si la vecina/propietaria que quiere reclamar ese derecho lleva ya años conviviendo con vds. y es consciente de que mientras ha sido un problema del resto de los propietarios, no ha dicho nada y ahora quiere aprovecharse de una situación cuando el problema es suyo, podría interpretarse como un abuso de derecho.
Me temo que si la propietaria insiste en que sea la Comunidad debe arreglarle su cubierta, y esta interprete que hay un abuso de derecho lo van a tener que llevar al juzgado.
Un cordial saludo.
Puedes ver el vídeo de este artículo en esta web o bien en el siguiente enlace de nuestro canal en youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-de-uso-privativo-como-actuar
https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-o-privativo
Pertenezco a una comunidad de propietarios de 12 casas adosadas. Uno de los vecinos, aprovechando que era el presidente de la comunidad y que coincidía con las restricciones por la pandemia del Covid, mediados del año 2021, arreglo unas humedades surgidas en la pared medianera con otra casa adosada, sin decir nada y cargando los gastos del arreglo 2.370€ a la comunidad, sin escatimar en gastos. El alega que las bajantes que recorren una pared que separa dos viviendas contiguas son gastos comunes y que es la comunidad la que debe de correr con dichos gastos, y además dice que el agua que baja por esas bajantes proviene de aguas pluviales que recogen las limas que tenemos en el tejado, además de recoger también las aguas fecales de su vivienda. Desde mi punto de vista creo que en el momento en que cualquier canalización entre en el recinto de la vivienda propiamente dicho, es un gasto privativo.
Les agradecería enormemente que me pudieran aclarar esta duda, y que si hay posibilidad me dijeran que articulo y de que ley se refleja mi afirmación, si es que es correcta.
No hay ningún estatuto de comunidad, ni nada por el estilo que defina los gastos comunes o privativos en nuestra comunidad.
Muchas gracias
Estimado Jose Antonio:
El artículo que habla de cuales son los elementos comunes es el artículo 396 del Código Civil qie dice lo siguiente: “Artículo 396 del Código civil Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
Lo normal es que si hay unas viviendas que forman comunidad haya unos estatutos que indiquen las particularidades de la misma. Es verdad, que puede dar la sensación de abuso de derecho por parte de El Presidente, pero la pandemia del Covid dio lugar a estas actuaciones.
Las canalizaciones son desde mi punto de vista, parte integrante de los elementos comunes.
Saludos.
Miguel
691564359
En Urbanización de 24 chalets adosados, se produce una filtración en la pared medianera de dos, y el seguro dice que paga los daños en los dos adosados, pero no la reparación de la avería, que esta en el tejado en la unión de ambos .y que tiene que ser a consta de la comunidad de propietarios. esto es así ?
Hola Francisco:
Efectivamente es así. Los daños derivados de la filtración, la responsabilidad civil, te la cubre el el seguro, pero el arreglo del tejado es una cosa del mantenimiento de la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes!
Puede un presidente hacer obras no urgentes en piscina y renovacion de terrazas con movimientos estructurales SIN LICENCIA de obra municipal. Estas obras se han previsto dos años antes y se ha hecho “hucha” para el pago de las mismas. Lo que pasa es que hay varias infracciones urbanisticas (prescritas pero no resueltas) que impiden pedir el permiso y a sabiendas el Presidente ha contratado las obras sin licencia.
Buenos días Richard:
No, un presidente de una comunidad de propietarios no puede realizar obras que requieran licencia municipal sin obtenerla previamente, incluso si se han planificado con antelación y hay fondos ahorrados para ellas. En este caso, hay varios puntos problemáticos:
Obras sin licencia municipal: Si las obras en la piscina y terrazas implican movimientos estructurales, es altamente probable que necesiten una licencia urbanística. Ejecutarlas sin licencia podría suponer una infracción urbanística y conllevar sanciones.
Infracciones urbanísticas previas: Si hay infracciones urbanísticas previas prescritas pero no resultan , el Ayuntamiento podría tener limitaciones para otorgar nuevas licencias hasta que la situación se regularice. Aun así, esto no justifica hacer las obras sin permiso .
Responsabilidad del presidente: Al haber contratado las obras sin licencia a sabiendas , el presidente podría estar incurriendo en una irregularidad grave. Podría ser responsable a nivel administrativo y, si hay daños, incluso a nivel civil o penal. Además, si se demuestra que actuó sin el acuerdo de la comunidad, los propietarios podrían exigirle responsabilidades personales.
Posibles consecuencias:
Multas y sanciones urbanísticas.
Paralización de las obras por parte del Ayuntamiento.
Orden de demolición si la obra es ilegalizable.
Posible responsabilidad del presidente si actuó unilateralmente.
¿Qué se puede hacer?
Paralizar las obras de inmediato y consultar con un abogado especialista en urbanismo.
Intentar regularizar la situación en el Ayuntamiento, verificando si hay alguna forma de resolver las infracciones previas.
Convocar una junta de propietarios para aclarar la situación y decidir qué hacer de manera legal.
Si el presidente sigue adelante con las obras sin licencia, la comunidad o cualquier vecino afectado podría denunciar la situación ante la inspección urbanística municipal.
Saludos
Miguel
691564359
Vivo, en unos adosados que no tiene comunidad es un proyecto realizado en 3 fases.
Tienen 30 años y solo tienen en común una calle a cielo abierto, por donde entramos los vehículos. Cada garaje es individual con su propia puerta.
Ahora hay un vecino que quiere hacer comunidad por su propio interés. Es legal??
Hola Atanasio:
¡Buena pregunta! Vamos por partes para que quede claro:
🏘️ Situación que describes:
Vivís en adosados construidos en 3 fases.
Tienen 30 años.
No hay comunidad de propietarios actualmente.
Lo único que comparten es una calle privada a cielo abierto por donde acceden los coches.
Cada garaje es independiente con su propia puerta.
Un vecino quiere crear una comunidad, pero parece tener intereses particulares.
❓¿Se puede crear una comunidad de propietarios después de 30 años?
En principio sí se puede, pero hay condiciones importantes:
¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula las comunidades de propietarios. Para que exista una comunidad, deben cumplirse ciertos requisitos:
1. Elemento común:
Debe existir propiedad horizontal (es decir, partes privadas y otras comunes —como escaleras, zonas verdes, garajes colectivos, etc.).
👉 En tu caso, el único espacio “común” sería la calle de acceso. Si esa calle es realmente de uso común y compartida legalmente por todos los vecinos, podría considerarse un elemento común.
2. Constitución de comunidad:
Se necesita el acuerdo de los propietarios para constituir la comunidad.
No puede hacerlo un vecino por su cuenta.
En general, se requiere mayoría o incluso unanimidad dependiendo de lo que se quiera hacer.
3. ¿Qué dice el Registro de la Propiedad o la escritura?
Esto es clave:
Si las viviendas están registradas como viviendas independientes sin propiedad horizontal, no existe comunidad formal.
Si en cambio, ya existe una propiedad horizontal constituida pero está inactiva (nunca se organizó la comunidad), podría reactivarse con mayoría.
¿Puede un vecino obligar a formar una comunidad?
NO puede obligar al resto unilateralmente, salvo que:
Ya exista propiedad horizontal constituida legalmente.
Lo que propone sea para el mantenimiento o la seguridad de un bien común (como la calle), y haya mayoría.
¿Qué deberías hacer tú?
Revisa tu escritura y registro de la propiedad → ¿hay alguna mención a comunidad? ¿Propiedad horizontal?
Habla con los demás vecinos para ver qué piensan.
Si el vecino insiste, que lo proponga por escrito y que convoque una reunión con orden del día.
Ante dudas o si hay presión, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
En una comunidad compuesta de 50 casas adosadas con un garaje común en un municipio de Zaragoza, varias casas han sufrido filtraciones de agua por la cubierta a raíz de unas fuertes lluvias, el administrador de fincas nos indica que el seguro de la comunidad no cubre nada “según estatutos las reparaciones en cubierta y fachada se tiene que hacer cargo cada vecino privativamente”, en el estatuto indica lo siguiente “La propiedad de cada vivienda lleva consigo la propiedad privativa de sus cimentaciones, muros de carga, fachadas y cubiertas, tabiques interiores, canalizaciones e instalaciones desde las conducciones generales, todas las cuales se considerarás siempre parte integrante de la finca” todo ello en base a la ley aplicable en la ley de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, con las modificaciones introducidas por la Ley 8/1998 de 6 de abril.
No obstante, existe un precedente, en el que dicha comunidad hasta hace 4 años sólo estaban habitadas aproximadamente el 20% de las casas y cuando tuvieron algún problema con la cubierta o filtraciones, si que la comunidad se hizo cargo de los gastos. Actualmente el 100% de las casas están habitadas.
En el caso planteado ¿El seguro de la comunidad cubre los desperfectos?¿En caso de no cubrirlos el seguro tendría que hacerlo la comunidad?¿Puede la comunidad decidir cuando arreglan los desperfectos arbitrariamente como han confirmado y está demostrado?
Entiendo que los Estatutos se tendrán que actualizar a Ley vigente de Propiedad horizontal ¿no?
Quedo a la espera de su respuesta, gracias por su atención
Buenos días Carmen:
Muy buena pregunta — el caso que planteas es muy típico en comunidades de adosados con elementos constructivos mixtos (partes comunes y privativas).
Vamos por partes para darte una respuesta clara y fundamentada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la jurisprudencia aplicable:
🔹 1. ¿Qué dice el Estatuto de vuestra comunidad?
Citas literalmente que:
“La propiedad de cada vivienda lleva consigo la propiedad privativa de sus cimentaciones, muros de carga, fachadas y cubiertas (…)”.
Esto atribuiría la cubierta y fachada como elementos privativos, lo cual no es lo habitual en comunidades de adosados, ya que normalmente las cubiertas y fachadas son elementos comunes por naturaleza, aunque su uso o mantenimiento pueda atribuirse privativamente a cada vivienda.
No obstante, si el Estatuto fue debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad y aceptado por todos los propietarios, prevalece internamente, mientras no contravenga una norma imperativa de la LPH.
2. ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 396 del Código Civil (modificado por la LPH), establece expresamente que:
“Son elementos comunes del edificio, por su naturaleza, (…) las cubiertas, fachadas, elementos estructurales, conducciones generales, etc.”
Es decir, por defecto legal, la cubierta y la fachada son elementos comunes, salvo que los estatutos dispongan otra cosa válidamente y siempre que no se trate de un edificio donde cada vivienda esté claramente separada estructuralmente.
En las casas adosadas, puede haber cubiertas independientes, y si cada vivienda tiene su tejado estructuralmente separado del resto, podría considerarse privativo, pero si hay continuidad estructural o afectación mutua (una filtración afecta a otra vivienda), la cubierta vuelve a ser común.
3. ¿Cubre el seguro de la comunidad los desperfectos?
El seguro comunitario cubre únicamente los elementos comunes del inmueble, no los privativos.
Por tanto:
Si la cubierta es común, el seguro debería cubrir los daños (según póliza).
Si los estatutos y la realidad constructiva determinan que la cubierta es privativa, el seguro comunitario no lo cubrirá y cada propietario deberá reclamar a su seguro particular.
Lo importante aquí es la naturaleza real del elemento (estructural o no, común o no), más allá de lo que diga el estatuto si éste contradice la LPH.
4. ¿Debe pagar la comunidad si el seguro no cubre?
Si la cubierta es común (según la realidad física o la interpretación del art. 396 CC), la comunidad está obligada a reparar y asumir el coste, aunque el seguro no lo cubra o lo excluya.
No puede decidir arbitrariamente cuándo arregla las filtraciones: tiene la obligación legal de mantener los elementos comunes en buen estado, conforme al art. 10.1.a) de la LPH:
“Tendrá carácter obligatorio y no requerirá acuerdo previo de la Junta la realización de obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble (…)”.
Si se niegan o demoran la reparación sin justificación, se puede reclamar judicialmente o ante la administración competente (incluso por vía de acción de cesación o responsabilidad civil).
5. ¿Puede la comunidad decidir “arbitrariamente” cuándo arreglar los desperfectos?
No.
La comunidad no puede decidir discrecionalmente que sí arregla unas cubiertas y otras no, si se trata del mismo tipo de elemento común.
Eso vulnera el principio de igualdad de trato entre propietarios (art. 14 LPH) y puede impugnarse el acuerdo de la Junta por ser contrario a la Ley o a los intereses de la comunidad (art. 18 LPH).
El hecho de que antes la comunidad sí asumiera los costes (cuando solo vivían el 20%) constituye un precedente interpretativo, aunque no crea derecho adquirido, sí refuerza la idea de que la comunidad reconocía la cubierta como elemento común.
6. ¿Deben actualizarse los Estatutos?
Sí, sería muy recomendable actualizar los Estatutos a la Ley de Propiedad Horizontal vigente (última reforma en 2022), especialmente si se redactaron hace décadas y no reflejan la situación real ni la distribución actual de elementos comunes.
Para ello:
Se necesita acuerdo unánime en Junta (art. 17.6 LPH).
El nuevo texto debe elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Recomendación final:
Sería aconsejable que un perito técnico (arquitecto o aparejador) determine si las cubiertas son estructuralmente independientes o comunes, y que la comunidad obtenga un informe jurídico para aclarar la aplicación del art. 396 CC y la cobertura del seguro.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, Miguel, muchas gracias por su respuesta.
Efectivamente nuestros adosados comparten todos fachada (excepto el hueco entre casas que hay en la entrada del garaje) como estructura y cubierta corrida en grupos de 2, 3 y en algunos casos hasta de 4 casas, donde se aprecian las juntas de dilatación en las fachadas. Al estar las casas en una calle en pendiente.
Tras conseguir la totalidad del documento de inscripción en el registro de la propiedad, en la que figuran los Estatutos vigentes, éstos, los inscribió la constructora en el registro cuando aún ni se había construido la totalidad de las casas (sólo 1/4 de ellas) ni se habían vendido aún, por lo que ninguno de los propietarios participó en su redacción.
En su respuesta comenta que para cambiar/actualizar los Estatutos “Se necesita acuerdo unánime en Junta” ¿Ésto se refiere a la totalidad de los propietarios o a la totalidad de los que acudan a la votación?
Insisto en este punto, puesto que tras dar conocimiento a parte de los vecinos de la situación actual en la que la todos daban por sentado que las cubiertas eran de la comunidad, hay uno que ya se ha desmarcado y prefiere que sean privadas a cada casa. No hay forma de hacerle entender que es imposible saber donde empieza o acaba mi o su tejado, o fachada al ser todo corrido si un día hay un problema. Se escuda en que cada uno contrate “un buen seguro”. Lo cual supone un problema, puesto que nuestros actuales seguros, no contemplan los tejados ni saben como cuantificarlo, puesto que cada casa no es exacta a la de al lado y es muy difícil saber donde empieza una y acaba la otra o que parte de la fachada o tejado pertenece a un vecino u otro.
un saludo,
Tu explicación es muy clara, y la situación que describes es bastante común en comunidades de adosados con elementos constructivos compartidos (fachadas, cubiertas, estructura corrida, etc.), especialmente cuando los estatutos fueron redactados unilateralmente por la promotora antes de la venta.
Vamos por partes para responder tu duda principal y ofrecerte un marco claro:
🧾 1. Sobre la “unanimidad” para modificar los Estatutos
Cuando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que “se necesita acuerdo unánime en Junta” para modificar los Estatutos, se refiere a la unanimidad de todos los propietarios que integran la comunidad, no solo de los asistentes o votantes en la Junta.
👉 Es decir:
Si en la comunidad hay 20 viviendas, deben votar a favor los 20 propietarios, o bien otorgar su consentimiento por escrito.
No basta con que la unanimidad se produzca entre los presentes en la reunión (aunque haya quorum suficiente para celebrarla).
La unanimidad no se presume: debe constar expresamente en acta y suele requerir recogida posterior de firmas de los ausentes para poder inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, si un propietario vota en contra, no se puede modificar el Estatuto (al menos, por la vía ordinaria).
2. Qué implica que los Estatutos los redactara la constructora
Que los Estatutos se inscribieran por la promotora antes de la venta es legal y frecuente, pero genera situaciones como la tuya.
Si en esos Estatutos no se definió con claridad qué es privativo y qué es común (por ejemplo, las cubiertas, fachadas o estructura), o si lo hicieron de forma contradictoria con la realidad constructiva, prevalece la configuración real del edificio y el sentido funcional de los elementos.
En términos legales:
Las cubiertas y fachadas que sirven de protección común a varios adosados se consideran elementos comunes, aunque cada vivienda tenga parte encima o delante.
Si las cubiertas son corridas (sin separación estructural real), es prácticamente imposible que sean privativas, porque no se puede asignar una porción sin afectar a las colindantes.
Esto ha sido confirmado reiteradamente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo:
“La fachada y la cubierta constituyen elementos comunes por su función esencial de cierre, abrigo y estética del conjunto, aun cuando sean de uso exclusivo de algunos propietarios.”
(Sentencias TS 14/05/2013, 03/12/2014, entre otras).
3. Qué se puede hacer si no hay unanimidad
Si hay un vecino que no acepta la modificación de Estatutos, aún hay vías alternativas:
a) Interpretación jurídica del título constitutivo
Puedes solicitar un dictamen técnico-jurídico (por arquitecto y abogado especializado) que acredite que, de hecho, la cubierta es un elemento común.
Con ese informe, la comunidad puede actuar conforme a esa interpretación, sin necesidad de cambiar formalmente los Estatutos, amparándose en la realidad física del inmueble y en la ley.
b) Modificación por vía judicial
Si la situación lo requiere (por ejemplo, ante un siniestro o reparación estructural), la comunidad puede acudir al juzgado para que se declare judicialmente el carácter común de la cubierta o fachada, conforme al art. 396 del Código Civil y a la LPH.
Recomendación práctica
Revisad los Estatutos inscritos junto con el Título Constitutivo (escritura de división horizontal).
A veces, la escritura de división tiene prioridad interpretativa sobre los Estatutos.
Solicitad un informe técnico (arquitecto colegiado) que describa la continuidad estructural de cubiertas y fachadas.
Consultad a un abogado especializado en propiedad horizontal para que redacte una nota interpretativa que pueda aprobarse por mayoría simple en Junta, dejando constancia de la posición comunitaria.
No es una modificación formal de Estatutos, pero sirve como acuerdo interpretativo que tiene valor jurídico interno.
Un saludo.
Miguel
691564359