Cuando un propietario ejecuta obras en un elemento común sin licencia: ¿Quién responde ante el Ayuntamiento?
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En la práctica diaria de la administración de fincas surgen situaciones complejas cuando un propietario decide ejecutar obras que afectan a un elemento común del edificio —como el cerramiento de una terraza, la ocupación de la cubierta o la instalación de estructuras no autorizadas— sin contar con licencia urbanística o incumpliendo sus condiciones.
La cuestión que inmediatamente se plantea es clara y de enorme trascendencia: ¿quién ostenta la responsabilidad administrativa frente al Ayuntamiento? ¿Responde exclusivamente el propietario que ejecuta la obra? ¿Puede el Ayuntamiento dirigirse contra la comunidad de propietarios? ¿Existe responsabilidad solidaria?
El análisis exige distinguir cuidadosamente entre el plano urbanístico-administrativo y el plano civil-comunitario regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.
En la práctica profesional de un Administrador de Fincas en Madrid, este tipo de conflictos son especialmente frecuentes en edificios con terrazas de uso privativo o cubiertas transitables, donde la falta de autorización y licencia puede generar importantes responsabilidades administrativas
1. Marco normativo aplicable
1.1. Normativa urbanística
En el ámbito urbanístico, la regla general es que la responsabilidad por la ejecución de obras sin licencia o contraviniendo la normativa recae sobre el promotor de las obras.
La legislación urbanística autonómica —con matices en cada comunidad autónoma— suele establecer que serán responsables:
- El promotor.
- El constructor.
- El técnico director (en su caso).
- Y quienes intervengan en la ejecución.
En la práctica administrativa, el Ayuntamiento identifica como promotor a quien materialmente impulsa y ejecuta la obra.
1.2. Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
Desde el punto de vista civil, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
Y añade expresamente que no podrá realizar alteraciones en elementos comunes sin autorización de la comunidad.
Por tanto, el cerramiento de una terraza o la intervención en la cubierta —elementos que generalmente tienen naturaleza común, aunque sean de uso privativo— requiere acuerdo comunitario y, además, licencia urbanística cuando proceda.
2. Regla general: responde quien promueve la obra ilegal
Tal como se desprende del texto base, en el ámbito urbanístico la imputación municipal se orienta al promotor de la obra.
Si un propietario ejecuta unilateralmente el cerramiento de su terraza o actúa sobre la cubierta del edificio incumpliendo la normativa urbanística:
- La responsabilidad administrativa recae, con carácter principal, en ese propietario.
- No existe una regla de imputación automática a la comunidad por el mero hecho de que el elemento sea común.
Esta distinción es fundamental.
El Ayuntamiento no sanciona por la “titularidad civil” del elemento, sino por la condición de promotor de la actuación urbanística irregular.
3. ¿Por qué la comunidad no responde automáticamente?
Desde una perspectiva técnica, deben diferenciarse dos planos:
- Titularidad del elemento común.
- Condición de promotor urbanístico.
La comunidad es titular de los elementos comunes, pero ello no implica que promueva cualquier actuación que sobre ellos realice un propietario de manera unilateral.
La jurisprudencia contencioso-administrativa ha reiterado que la responsabilidad sancionadora exige:
- Participación activa.
- Impulso de la actuación.
- Consentimiento expreso o tácito relevante.
- O beneficio directo derivado de la obra.
La mera pasividad o desconocimiento no convierte automáticamente a la comunidad en responsable administrativa.
4. Supuestos en los que la comunidad sí puede resultar responsable
El propio texto base lo advierte con claridad: la comunidad puede llegar a ser responsable en determinados casos.
Veamos cada uno con mayor profundidad técnica.
4.1. Cuando la comunidad ha promovido la obra
Si existe acuerdo de junta aprobando la intervención —por ejemplo, cerramiento general de cubierta o modificación estructural— la comunidad adquiere la condición de promotora.
En este supuesto:
- El Ayuntamiento puede dirigir el expediente sancionador contra la comunidad.
- Puede exigir la reposición de la legalidad urbanística.
- Puede imponer multas coercitivas.
Aquí no hay duda: el acuerdo comunitario convierte a la comunidad en sujeto activo de la infracción.
4.2. Consentimiento expreso mediante acuerdo de junta
Incluso si la obra beneficia a un propietario concreto, pero existe acuerdo formal autorizándola, la comunidad puede quedar vinculada.
Por ejemplo:
- Autorización de cerramiento de terraza.
- Autorización de ampliación sobre cubierta.
- Modificación de fachada con aprobación comunitaria.
Si la comunidad aprueba una actuación que luego resulta urbanísticamente ilegal, puede verse implicada en el expediente administrativo.
4.3. Financiación o ejecución material
Si la comunidad:
- Contrata la obra.
- La financia.
- Designa técnicos.
- Gestiona permisos.
Se convierte en promotora a efectos urbanísticos.
En tal caso, la responsabilidad puede ser directa.
4.4. Titularidad y actuación como promotora
Un supuesto especialmente relevante es cuando la comunidad decide actuar sobre un elemento común para su uso colectivo o incluso para beneficio de un tercero.
Ejemplo:
- Cerramiento de cubierta aprobado para instalar un gimnasio.
- Modificación estructural para crear una nueva dependencia.
Aquí el Ayuntamiento puede dirigir el procedimiento:
- Contra la comunidad.
- O solidariamente contra comunidad y propietario beneficiado.
5. ¿Puede existir responsabilidad solidaria?
Sí.
La normativa urbanística suele prever responsabilidad solidaria entre:
- Promotor.
- Constructor.
- Técnicos.
- Y beneficiarios directos.
Si la comunidad ha participado activamente y el propietario resulta beneficiado, el Ayuntamiento puede optar por dirigir el expediente contra ambos.
En la práctica, esta solidaridad tiene consecuencias importantes:
- Ambos pueden ser sancionados.
- Ambos pueden ser obligados a restituir la legalidad.
- La Administración puede ejecutar contra cualquiera de ellos.
6. Elementos comunes de uso privativo: foco habitual del conflicto
Uno de los escenarios más frecuentes es el de las terrazas o cubiertas de uso privativo.
Desde el punto de vista jurídico:
- La propiedad sigue siendo común.
- El uso es exclusivo.
El propietario usuario no adquiere facultad de alterar la configuración externa sin autorización comunitaria ni licencia.
La jurisprudencia civil ha reiterado que:
- El uso privativo no altera la naturaleza común.
- La alteración de fachada o cubierta exige unanimidad o mayorías cualificadas según el caso.
Por tanto, cuando un propietario cierra una terraza sin autorización:
- Infringe la LPH.
- Puede ser demandado por la comunidad en vía civil.
- Y puede ser sancionado en vía administrativa.
7. Diferencia entre responsabilidad administrativa y acción civil comunitaria
Es esencial que el administrador de fincas distinga ambos planos.
7.1. Frente al Ayuntamiento
Se discute:
- Legalidad urbanística.
- Licencias.
- Disciplina urbanística.
- Sanciones administrativas.
7.2. Frente a la comunidad
Se discute:
- Vulneración de la LPH.
- Alteración de elementos comunes.
- Acción de reposición.
- Posible indemnización de daños.
La comunidad puede exigir judicialmente:
- La demolición del cerramiento.
- La reposición al estado original.
- La reparación de daños estructurales.
Incluso aunque el Ayuntamiento no haya intervenido.
8. ¿Qué debe hacer la comunidad ante una obra ilegal de un propietario?
Desde la perspectiva del administrador de fincas, la actuación diligente es clave.
8.1. Requerimiento inmediato
Debe remitirse comunicación formal al propietario exigiendo:
- Paralización de la obra.
- Acreditación de licencia.
- Justificación de autorización comunitaria.
8.2. Convocatoria de junta
Para:
- Analizar la situación.
- Adoptar acuerdo de ejercicio de acciones legales.
- Evitar que pueda interpretarse como consentimiento tácito.
La pasividad prolongada puede generar problemas probatorios.
8.3. Consulta técnica urbanística
Tal como aconseja el texto base, resulta prudente consultar con técnico municipal o asesor urbanístico.
Cada municipio puede tener criterios específicos.
9. Jurisprudencia relevante
La doctrina jurisprudencial ha establecido varias líneas claras:
- La responsabilidad administrativa recae prioritariamente en el promotor.
- La comunidad no responde automáticamente por la mera titularidad del elemento común.
- El acuerdo comunitario puede generar responsabilidad compartida.
- El consentimiento expreso puede implicar corresponsabilidad.
Asimismo, el Tribunal Supremo ha señalado reiteradamente que en materia sancionadora rige el principio de culpabilidad, lo que impide sancionar sin participación o intervención relevante.
10. Conclusión práctica para administradores de fincas
Cuando un propietario ejecuta obras en un elemento común sin licencia:
- La responsabilidad administrativa recae, con carácter principal, en el propietario promotor.
- La comunidad no responde automáticamente.
- Pero puede resultar responsable si ha promovido, consentido, financiado o ejecutado la obra.
- Puede existir responsabilidad solidaria en determinados supuestos.
Para el administrador de fincas, la clave es:
- Actuar con rapidez.
- Dejar constancia documental.
- Evitar cualquier apariencia de consentimiento.
- Asesorarse técnicamente.
La correcta gestión preventiva evita que la comunidad quede indebidamente implicada en expedientes sancionadores que no le corresponden.
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