Comunidades y Subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal: Aspectos Técnicos y Jurídicos
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La gestión de los edificios en régimen de propiedad horizontal plantea con frecuencia dudas jurídicas y prácticas relacionadas con la constitución de comunidades y subcomunidades de propietarios. Uno de los casos más habituales se produce en edificios que cuentan con varios portales, escaleras o servicios diferenciados, lo que lleva a algunos vecinos a plantearse si es posible constituir comunidades independientes para cada uno de ellos, o si la única vía legalmente correcta es la creación de una comunidad general de todo el inmueble, de la que eventualmente pueden depender subcomunidades con competencias específicas.
Este artículo analiza en profundidad las claves normativas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la doctrina y la jurisprudencia aplicable, así como los requisitos formales y prácticos para la constitución de comunidades y subcomunidades.
1. La comunidad de propietarios: existencia legal y constitución formal
Según el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la existencia de una comunidad de propietarios surge por el mero hecho de que un edificio esté dividido en pisos o locales pertenecientes a distintos dueños. En otras palabras, no es necesaria una constitución formal para que la comunidad exista jurídicamente: la comunidad está ya implícita en la configuración de la finca.
No obstante, la constitución formal de la comunidad resulta imprescindible para la adecuada gestión de los elementos comunes. Ello requiere:
- La aprobación de estatutos y normas de régimen interior.
- La celebración de juntas de propietarios periódicas.
- El nombramiento de órganos de gobierno: presidente, secretario y, en su caso, administrador.
- La contratación de servicios comunes (seguros, mantenimiento, suministros).
En el caso expuesto en el documento de consulta
Crear una comunidad general y s…
, el edificio aparece inscrito en el Registro de la Propiedad como una única finca registral con elementos comunes indivisibles (tejado, cocheras, cimentación). De ahí que la única opción jurídicamente correcta sea la constitución de una comunidad general del edificio completo.
2. La imposibilidad de crear comunidades “independientes” por portales
Algunos propietarios plantean la posibilidad de constituir directamente una comunidad solo para su portal, ignorando la existencia del resto del edificio. Esta opción únicamente sería válida en un supuesto: que el inmueble estuviera dividido registralmente en varias fincas independientes, cada una con sus elementos comunes propios.
Si no es el caso, como ocurre en el ejemplo planteado, no cabe desvincularse de la comunidad general, puesto que existen elementos comunes esenciales e indivisibles que afectan a todos. De lo contrario, se produciría una gestión fragmentada y jurídicamente incorrecta, contraria a la LPH y a la doctrina consolidada de los tribunales.
3. La figura de la subcomunidad: concepto y fundamento legal
Aunque la LPH no regula expresamente las subcomunidades como figura autónoma, sí las reconoce a través de la interpretación del artículo 2 y de la jurisprudencia. Una subcomunidad puede definirse como el grupo de propietarios que comparten ciertos elementos o servicios comunes dentro de una comunidad mayor, funcionando con autonomía parcial para su gestión
Subcomunidades en la ley de Pro…
Ejemplos habituales de subcomunidades son:
- Portales de un edificio que instalan ascensores distintos.
- Bloques dentro de una urbanización que tienen gastos específicos (jardines, piscinas).
- Garajes o trasteros exclusivos de determinados propietarios.
En el caso práctico del ascensor de un portal, la jurisprudencia (p. ej., AP Cantabria 6-4-2021; AP Madrid 17-5-2016) ha confirmado que los vecinos pueden constituir una subcomunidad para instalar y gestionar el servicio, siempre que los gastos sean asumidos únicamente por quienes se beneficien de él.
4. Requisitos legales y prácticos para la constitución de una subcomunidad
La creación de una subcomunidad dentro de la comunidad general exige cumplir varios pasos esenciales:
- Acuerdo de la comunidad general:
- Si la subcomunidad implica modificación de estatutos o del título constitutivo, se requiere unanimidad (art. 17.6 LPH).
- En otros casos basta una mayoría cualificada de tres quintos (3/5).
- Redacción de estatutos propios: deben regular derechos y obligaciones de sus miembros, gestión de elementos comunes específicos, normas de convivencia y reparto de cuotas.
- Inscripción registral (opcional pero recomendable): otorga seguridad jurídica y evita conflictos posteriores. Para ello se necesita el acta de la junta, escritura notarial y, en su caso, estatutos.
- Obligaciones fiscales y administrativas: la subcomunidad debe obtener un CIF propio, abrir cuenta bancaria independiente y llevar contabilidad separada.
De este modo, la subcomunidad actúa con autonomía en la gestión de sus elementos, pero sigue sujeta a la comunidad general en lo relativo a los elementos comunes del edificio.
5. Ventajas e implicaciones de las subcomunidades
La figura de la subcomunidad aporta ventajas evidentes:
- Flexibilidad en la gestión: permite que solo quienes se benefician de un servicio lo financien.
- Agilidad en la toma de decisiones: al tratarse de un grupo reducido, se facilita el acuerdo.
- Transparencia económica: cuentas separadas, con independencia presupuestaria.
No obstante, también existen riesgos:
- Posible conflicto con la comunidad general si no se respetan los límites competenciales.
- Problemas de convivencia entre propietarios de distintos portales o bloques.
- Dificultades jurídicas si no se cumplen las formalidades exigidas.
Por ello, es esencial que las subcomunidades estén recogidas en los estatutos generales y que su constitución siga escrupulosamente la LPH.
6. Conclusiones
De la normativa y la práctica se desprenden las siguientes conclusiones:
- En edificios inscritos como una única finca registral con elementos comunes indivisibles, solo puede existir una comunidad general de propietarios.
- Los portales o bloques que deseen gestionar elementos exclusivos (como ascensores) pueden hacerlo mediante subcomunidades, siempre con aprobación y respeto a la comunidad general.
- La constitución formal de la comunidad general es el paso previo imprescindible, aunque hasta la fecha no se haya hecho.
- La jurisprudencia avala la legalidad de las subcomunidades, pero exige cumplir requisitos de acuerdo, estatutos y, preferentemente, inscripción registral.
- La adecuada gestión de estas figuras requiere la intervención de profesionales especializados, como administradores de fincas colegiados, para garantizar seguridad jurídica y eficacia administrativa.
En definitiva, la LPH ofrece instrumentos suficientes para conciliar los intereses de la comunidad general y de los grupos de vecinos con necesidades específicas. La clave radica en no confundir la autonomía de las subcomunidades con una independencia plena, que en la práctica solo sería posible si el edificio estuviera dividido en fincas distintas en el Registro de la Propiedad.
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Buenas tardes. A primeros de año compré un piso. Es un primero, el bloque consta de bajo, primero y segundo. El piso que me pisa (2º piso) es un ático con terraza. Cuando compré el piso, tenía constancia de que había humedades procedentes de la terraza del ático. Al parecer, las humedades llevan años sin solucionarse, dichas humedades también afectan a la fachada del edificio, incluidos mi balcón y la ventana de una habitación, además de las humedades interiores. La cuestión es que en la terraza, en su día, se hizo una habitación y además se puso un suelo encima del original, el propietario dice el que ya compró la vivienda en esa situación. Ahora, se ha aprobado por unanimidad, incluido el vecino de la terraza, el arreglo de dicha terraza. El constructor dice que el arreglo supone tener que quitar el cierre de la terraza, para que quede encima de nuevo suelo, y cortar la puerta de la habitación, al haberse puesto un suelo encima de otro, para que quede bien. ¿Debe la comunidad pagar el cierre nuevo y el corte de la puerta?. El propietario dice que sí. ¿Al tratarse de modificaciones que no se hicieron bien en su día, ya que no se debería haber puesto un suelo encima sino haber cambiado el original, además de la habitación, al parecer no autorizadas por la comunidad en su día, aunque no las hiciera el propietario actual, no debería pagarlas él?. Las modificaciones llevan hechas muchos años, y ya están prescritas. Esperando su respuesta, un cordial saludo y muchas gracias.
Buenas tardes Angel:
He leído con detalle tu situación, y te hago un resumen jurídico-práctico:
1. Naturaleza de los daños
La terraza de un ático, aunque sea de uso privativo, tiene la consideración de elemento común (art. 396 CC y jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo).
Por tanto, las reparaciones de impermeabilización y conservación corren a cargo de la comunidad de propietarios.
2. Construcciones añadidas en la terraza
Si en la terraza se hizo en su día:
Un cierre/habitación no autorizado.
Un sobrepiso colocado sobre el suelo original, en lugar de sustituirlo.
→ Esas son obras privativas, no de la comunidad.
→ Al no ser originarias del edificio, sino añadidas, no tienen por qué ser mantenidas ni repuestas a cargo de la comunidad.
3. Situación del actual propietario
El propietario actual puede alegar que él ya compró así la vivienda, y es cierto.
Pero quien asume la vivienda, asume también las cargas derivadas de modificaciones privativas no autorizadas.
El hecho de que las obras estén “prescritas” (es decir, que ya no puedan exigirse responsabilidades urbanísticas o sanciones) no significa que ahora la comunidad deba costearlas. Simplemente, no se le puede obligar a demoler lo ya construido.
4. Aplicación al caso concreto
La comunidad debe:
Arreglar la impermeabilización.
Reponer el suelo original o equivalente.
El propietario del ático debe:
Asumir los costes de quitar/reponer el cierre de la terraza, porque es un añadido suyo (o de anteriores dueños).
Asumir también la adaptación de la puerta (corte/recolocación), ya que es consecuencia directa de esa obra privativa incorrectamente ejecutada.
5. Doctrina jurisprudencial
El TS (por ejemplo, STS 15-06-2018, entre otras) ha reiterado que la comunidad paga lo relativo al elemento común (terraza), pero no está obligada a costear la reposición de elementos privativos que el propietario haya colocado sobre la terraza.
El criterio es claro: “el propietario debe soportar los costes de reponer sus elementos privativos para que la comunidad pueda cumplir con su deber de conservación.”
Conclusión:
La comunidad paga la reparación estructural e impermeabilización de la terraza (suelo original, cubierta, etc.).
El vecino del ático debe pagar el coste de desmontar, cortar puertas y volver a colocar el cierre/habitación, porque son añadidos privativos, independientemente de que él los heredara al comprar.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359