Colocación de toldos en balcones
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El artículo 396 del Código Civil nos dice que serán elementos comunes los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Con carácter general puede afirmarse que la instalación de toldos en una Comunidad afecta a la fachada de la edificación y por lo tanto requiere el acuerdo de las tres quintas parte de la totalidad de cuotas y propietarios a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3b) de la LPH. No obstante, por regla general, la Comunidad, por acuerdo de simple mayoría, viene acordando un modelo y color para todos, admitiendo la instalación por este acuerdo.
Vamos a ver que nos dice algunas de las resoluciones de la jurisprudencia en relación a los toldos con ayuda de la Editorial de Sepin:
AP Málaga, Sec. 4.ª, 25-5-2021
Considerándose los toldos de la clínica necesarios para publicitar la actividad comercial y no existiendo un conjunto estético uniforme en el centro comercial en que se ubica el local, no procede acordar su retirada
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 8-3-2021
No es nulo el acuerdo de la junta que ordena la retirada del toldo en la zona de solárium al haberse acordado en juntas anteriores la prohibición de dichos elementos, siendo un acuerdo válido, aunque a la junta sólo acudiera la promotora.
AP Murcia, Sec. 1.ª, 1-2-2021
Constando en los estatutos el detalle de los cerramientos y toldos que se pueden instalar en la comunidad, el comunero debía conocer los mismos y debió pedir autorización a la comunidad para instalar elementos diferentes \ No hay abuso de derecho de la comunidad por solicitar la retirada de las obras de cerramiento cuando consta en estatutos los cerramientos que pueden ejecutarse y se acuerda demandar a quienes lo contravengan desde que se establece la norma.
AP Baleares, Sec. 3.ª, 22-5-2020
La instalación del toldo va en contra de la normativa, al no tener la autorización de la Comunidad por no ser idéntico a los existentes anteriormente; y perjudicar a un propietario, reduciéndole las vistas desde su vivienda \ Un propietario está legitimado para ejercitar acciones de manera individual en beneficio de la Comunidad, ante la alteración de elementos comunes y la inacción de aquella.
AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 10-3-2020
El local comercial, la floristería puede instalar el aire acondicionado al estar permitido en los estatutos comunitarios y presentar un plan de conciliación para evitar perjuicio alguno a los propietarios \ No se permite la instalación del toldo al local comercial al no presentar un plan de obra que permita a la comunidad valorar la viabilidad del mismo.
AP Málaga, Sec. 5.ª, 31-1-2020
La instalación de toldos, aparatos de aire acondicionado, marquesinas y otros objetos o estructuras sencillas en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, ha sido enjuiciada con cierta flexibilidad \ No es preciso el consentimiento unánime de la Comunidad, ni es necesario obtener licencia o permiso de la misma, cuando la afección a dicho elemento es poco intensa y no afecta a la estética del edificio, ni a su estructura ni a su seguridad \ La instalación realizada por la demandada no afecta a la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior, si bien, y ello es importante, exige que se haga de forma que no perjudique a los vecinos, lo que no queda acreditado \ Al negar la instalación pretendida por la demandada , discrimina a la demandada con respecto al resto , a quienes ha permitido sin excepción instalar un aparato o aparatos de aire acondicionado en el patio interior.
AP Madrid, Sec. 13.ª, 15-11-2019
No puede alegar la comunidad que se altera la estructura del edificio por el anclaje de la estructura del toldo al ser un anclaje necesario y estar autorizada por la junta la instalación de toldos.
AP Córdoba, Sec. 1.ª, 8-10-2018
No puede alargarse existencia de consentimiento tácito a la colocación de toldos y otros elementos en zonas comunes por el local cuando sólo se solicitó permiso a uno sólo de los vecinos y no al resto según se fueron incorporando a la comunidad
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 10-7-2018
Quedando acreditado que el toldo instalado lo es sin autorización de la comunidad y que tiene un fuerte impacto en el conjunto de la fachada, procede ordenar la retirada del mismo
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Hola, en mi comunidad se instaló un toldo hace 9 años. Yo instalé uno hace 3 años y otros vecinos otro el verano pasado. En la junta de vecinos celebrada este enero se ha decidido retirarlo por 7 votos a favor con representación del 11,57% de las cuotas; 2 en contra con representación del 3,36% de las cuotas y 25 abstenciones con representación del 40,37% de las cuotas. No consta ningún permiso de la comunidad para la instalación pero sí las características que tienen que tener los toldos en un acta de una junta anterior a la primera instalación y los 3 toldos que están instalados las cumplen. ¿Me puedo negar a la retirada del toldo?
Hola Nieves:
Vale, vamos a ordenar esto con calma porque aquí hay varias cuestiones jurídicas importantes.
Primero te resumo lo esencial de tu caso:
El primer toldo se instaló hace 9 años.
Tú instalaste el tuyo hace 3 años.
Otro vecino el verano pasado.
No consta autorización expresa individual.
Sí existe un acuerdo anterior donde se fijan características estéticas de los toldos.
En la última junta se vota retirarlos con:
7 votos a favor (11,57% cuotas)
2 en contra (3,36%)
25 abstenciones (40,37%)
Ahora vamos por partes.
1️⃣ ¿Qué mayoría se necesita para obligar a retirarlos?
La instalación de un toldo que afecta a fachada (elemento común) suele considerarse:
Alteración de elemento común.
Modificación estética.
En principio, para autorizar este tipo de alteraciones se exige acuerdo de junta (art. 7.1 LPH) y, dependiendo del caso, puede requerir unanimidad o mayoría cualificada si altera configuración exterior.
Pero aquí el punto clave no es la instalación. Es la retirada.
Si la comunidad quiere obligar a retirar un elemento que ya lleva años instalado y tolerado, la cuestión cambia.
2️⃣ Las abstenciones no suman a favor
Con los datos que das:
11,57% de cuotas a favor
3,36% en contra
40,37% abstenciones
Eso no alcanza mayoría simple de propietarios ni de cuotas.
Para que el acuerdo sea válido, en primera convocatoria se necesita mayoría de propietarios y cuotas presentes y representados.
Si solo el 11,57% vota a favor, el acuerdo es claramente débil desde el punto de vista de cuotas.
Habría que ver:
¿Cuántos propietarios estaban presentes o representados en total?
¿Se celebró en primera o segunda convocatoria?
¿Cómo se computaron las abstenciones?
Pero con esos porcentajes, no parece que haya mayoría suficiente.
3️⃣ Tolerancia durante años = consentimiento tácito
Esto es importante.
Cuando:
Hay varios toldos.
Han pasado años (9 años el primero).
Existe un acuerdo previo que regula características.
Nadie los impugnó en su momento.
La jurisprudencia suele entender que existe tolerancia comunitaria.
Y la tolerancia prolongada puede convertirse en:
Consentimiento tácito.
Acto propio.
Imposibilidad de actuar de forma arbitraria años después.
Especialmente en tu caso, donde tú instalaste hace 3 años y la comunidad no actuó inmediatamente.
4️⃣ ¿Te puedes negar?
Si el acuerdo no alcanzó la mayoría legal exigida, puedes impugnarlo.
Plazo general:
3 meses desde notificación del acta.
Y mientras no haya resolución judicial, el acuerdo es ejecutivo, pero si es nulo por falta de mayoría, es impugnable con bastante fundamento.
5️⃣ Punto muy importante
Hay que revisar:
Estatutos.
Acta anterior donde se regulaban características.
Redacción exacta del acuerdo de enero.
Si en esa junta se indicó qué mayoría era necesaria.
Porque si el acuerdo es simplemente “retirada de toldos” sin base estatutaria ni mayoría suficiente, es muy discutible.
6️⃣ Mi valoración técnica (con prudencia)
Con los datos que das:
No parece que exista mayoría suficiente.
Hay tolerancia prolongada.
Existe regulación previa de características.
No hay alteración nueva distinta.
Tienes argumentos sólidos para oponerte.
Pero lo ideal es que un administrador o abogado revise el acta exacta antes de decidir impugnación formal.
Un cordial saludo
Miguel
691564359