Cesión de Jardineras Comunes a Terrazas Privativas. Requisitos Legales y Mayorías en Comunidades de Propietarios
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En muchas comunidades de propietarios surgen controversias en torno al uso, modificación o cesión de zonas comunes que colindan con elementos privativos. Un caso habitual, y que analizamos en este artículo desde un punto de vista técnico y jurídico, es el de las jardineras comunes situadas delante de terrazas privativas. Cuando surge la propuesta de eliminar estas jardineras, enlosarlas y anexionarlas de hecho a las terrazas colindantes, la cuestión fundamental es: ¿qué mayoría es necesaria para aprobar esta medida en junta de propietarios?
Para responder correctamente, debemos analizar la naturaleza jurídica de los elementos afectados, la legislación aplicable —especialmente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)—, y la jurisprudencia que ha abordado casos similares.
1. Naturaleza de las jardineras: elemento común
Según el artículo 396 del Código Civil y la interpretación habitual en régimen de propiedad horizontal, las jardineras que se encuentran en el perímetro del edificio o dentro de zonas comunes, aunque estén delante de elementos privativos, tienen la consideración de elemento común. Es decir, pertenecen a todos los propietarios de la comunidad de forma indivisa, independientemente de que su mantenimiento o acceso directo esté vinculado a un propietario en particular.
Por tanto, cualquier intervención sobre dichas jardineras no puede considerarse una simple mejora estética o de mantenimiento privativo, sino que afecta a bienes comunes, con todas las implicaciones jurídicas que esto conlleva.
2. Modificación sustancial: de jardinera común a terraza privativa
Cuando se plantea eliminar estas jardineras, rellenarlas con hormigón o cemento, y enlosar el nuevo nivel para que se integre visual y funcionalmente con la terraza privativa adyacente, nos encontramos ante una alteración del uso y destino de un elemento común.
Este tipo de intervención no se limita a una obra de mantenimiento o reparación. Supone, de hecho:
- La desaparición física de un elemento común (la jardinera).
- La modificación del aspecto estético y estructural de las zonas comunes.
- Y lo más relevante jurídicamente: la apropiación de parte de un elemento común por parte de un propietario, en beneficio exclusivo y directo.
Aunque la superficie total del elemento privativo no se vea aumentada oficialmente (salvo que se modifique el título de propiedad), el uso exclusivo y de hecho sí cambia, consolidando un aprovechamiento privativo permanente sobre una zona que era común.
3. Mayoría necesaria según la Ley de Propiedad Horizontal
Este es el punto central que genera muchas dudas y discusiones en las juntas de propietarios.
De acuerdo con el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
“Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, requerirán el voto unánime del total de los propietarios que, a su vez, representen el 100 % de las cuotas de participación.”
Por tanto, cualquier actuación que:
- Modifique el uso, distribución o aprovechamiento de un elemento común,
- Alteren el reparto de beneficios o cargas,
- Suponga la cesión del uso privativo de una zona común a un propietario concreto,
requiere el acuerdo unánime de la comunidad, sin excepción.
No estamos ante una mejora sujeta a mayorías cualificadas (como 3/5 partes del total de propietarios), ni ante una reparación ordinaria (que puede ser aprobada por mayoría simple).
4. Diferencia entre obras de reparación y cesión de uso
Es importante distinguir los dos posibles escenarios que podrían presentarse en la reunión comunitaria:
a) Reparación de jardineras por filtraciones
- Si el objetivo es solucionar un problema técnico o estructural, como humedades o filtraciones, manteniendo la función original de la jardinera (aunque con nuevos materiales, impermeabilización o azulejos), entonces podría aprobarse por mayoría simple (artículo 17.7 LPH).
- No se altera el uso ni el destino del elemento común.
b) Transformación en terraza y cesión de uso
- Si, por el contrario, se pretende suprimir las jardineras y convertirlas en superficie de uso exclusivo para el propietario colindante, incluso si no se actualiza el título de propiedad, se está produciendo una alteración sustancial del título constitutivo, lo que exige unanimidad.
Este segundo caso es el que parece estar planteándose en la situación descrita, por lo que el acuerdo necesitaría el voto favorable de todos los propietarios y cuotas de participación, recogido expresamente en acta.
5. Riesgos legales de aprobarlo sin unanimidad
Si se llegara a ejecutar la obra sin contar con el acuerdo unánime de la comunidad, cualquier propietario disconforme podría impugnar el acuerdo ante el juzgado de primera instancia de su localidad, en el plazo de 3 meses desde la aprobación del acta (artículo 18 LPH).
Además, podría exigirse la reposición del bien común a su estado anterior, con cargo al propietario beneficiado o a la comunidad en su conjunto, en función de las circunstancias del caso.
6. Conclusión y Recomendaciones
En resumen, la supresión de jardineras comunes y su incorporación funcional a terrazas privativas no es una decisión menor ni una simple mejora. Jurídicamente constituye una alteración del título constitutivo, requiere la unanimidad de la comunidad y, de no aprobarse debidamente, puede dar lugar a conflictos legales, impugnaciones judiciales y responsabilidades económicas.
Se recomienda:
- Redactar el punto del orden del día de forma clara y completa, especificando el alcance real de las obras.
- Recoger expresamente el sentido del voto de cada propietario en el acta.
- Consultar con un abogado o administrador de fincas antes de ejecutar cualquier obra que afecte a elementos comunes.
- En caso de desacuerdo o dudas legales, solicitar un informe jurídico o someter el tema a votación con las mayorías correctas.
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