Cambio del uso de la propiedad y sus repercusiones en la comunidad
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1. Introducción
El derecho de propiedad constituye uno de los pilares esenciales de nuestro ordenamiento jurídico. Sin embargo, su ejercicio no es absoluto: está condicionado por los límites impuestos por la convivencia, las normas urbanísticas y, especialmente, por el régimen de propiedad horizontal cuando el inmueble forma parte de una comunidad.
Dentro de este marco, el cambio de destino o uso de la propiedad (por ejemplo, convertir un local en vivienda, una vivienda en despacho o un trastero en estudio) plantea una de las cuestiones más complejas y controvertidas. Se trata de dilucidar hasta qué punto un propietario puede modificar libremente el uso de su elemento privativo y cómo esa transformación afecta al resto de comuneros y a los elementos comunes del edificio.
El principio general es claro: todo lo que no está prohibido expresamente está permitido. No obstante, la práctica demuestra que detrás de esta afirmación se esconden importantes matices jurídicos, técnicos y jurisprudenciales que determinan cuándo el cambio de uso es viable, qué acuerdos comunitarios se precisan y qué consecuencias económicas y legales se derivan.
2. El marco normativo: la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los derechos y obligaciones de los copropietarios. Entre sus disposiciones destacan los artículos 5, 7, 9, 10 y 17, esenciales para analizar el cambio de destino:
- Artículo 5 LPH: establece que el Título Constitutivo determinará la cuota de participación de cada piso o local en función de su superficie, emplazamiento, situación y uso previsible.
- Artículo 7.1 y 7.2 LPH: prohíben realizar en el elemento privativo actividades molestas, insalubres o contrarias a la Ley, así como obras que alteren la estructura o los elementos comunes sin consentimiento.
- Artículo 10.3.b) LPH: exige acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas cuando las obras en elementos comunes tengan finalidad de aprovechamiento privativo.
- Artículo 17 LPH: regula los distintos quórums de votación, siendo relevante la regla 6ª (modificación del Título Constitutivo, que requiere unanimidad) y la regla 12ª (incremento del 20% en los gastos por viviendas de uso turístico).
Estos preceptos se complementan con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), que han perfilado los límites del derecho de propiedad frente a la comunidad.
3. Libertad de uso y limitaciones estatutarias
El punto de partida consiste en comprobar si el Título Constitutivo o los Estatutos contienen alguna cláusula que restrinja el uso del inmueble.
El Tribunal Supremo (SSTS de 24 de octubre de 2011, 30 de diciembre de 2010 y 20 de octubre de 2008) ha reiterado que la mera descripción del inmueble como “vivienda”, “local” o “garaje” no supone limitación de uso, salvo que exista una prohibición expresa.
Por tanto, si los Estatutos indican simplemente que el edificio está compuesto por “pisos y locales”, debe interpretarse como una descripción física, no como una restricción al derecho de propiedad. La DGRN, en su resolución de 25 de julio de 2019, reafirma que incluso cuando se indica que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales, ello no impide su conversión en vivienda, a menos que se establezca una exclusividad (“destinados exclusivamente a uso comercial”).
Este criterio entronca con la doctrina clásica de que las cláusulas limitativas de derechos deben interpretarse de manera restrictiva. En consecuencia, salvo prohibición expresa inscrita en el Registro, el propietario conserva plena libertad para cambiar el destino de su propiedad.
4. Obras y modificaciones en elementos comunes
La libertad de destino no significa que el propietario pueda ejecutar cualquier tipo de obra. Si la transformación exige intervenir en elementos comunes —fachadas, cubiertas, conductos, patios o forjados—, será imprescindible acuerdo comunitario.
En estos supuestos, el artículo 10.3.b) LPH exige el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas. Así lo han confirmado, entre otras, las Sentencias de la AP de Alicante (30 de septiembre de 2002) y AP de Asturias (25 de marzo de 2015), que niegan al propietario la facultad de alterar la fachada sin acuerdo.
Es importante distinguir entre obras interiores, que el propietario puede realizar libremente siempre que no afecten a la estructura o seguridad del edificio, y obras en elementos comunes, que sí precisan autorización.
Un caso paradigmático es la instalación de salidas de humos o de nuevos huecos para ventilación en locales transformados en restaurantes o viviendas: la comunidad puede oponerse legítimamente si las obras implican alteración del inmueble o molestias a otros vecinos.
5. El cambio de destino y sus efectos económicos
Una de las cuestiones más debatidas es si el cambio de uso modifica las cuotas de participación o las exoneraciones de gastos comunes.
El criterio dominante es que el destino no altera por sí mismo la cuota de participación, que queda fijada en el Título Constitutivo (STS 15 de junio de 2018; SAP Valencia, Sección 11ª, 14 de diciembre de 2021).
En otras palabras, si una vivienda se transforma en local, seguirá contribuyendo conforme a la cuota que le fue asignada originalmente como vivienda, salvo que la comunidad acuerde por unanimidad modificar el título.
No obstante, la jurisprudencia introduce matices:
- La AP Málaga (19 de enero de 2017) considera que, si el cambio implica un mayor uso de elementos comunes (por ejemplo, ascensor, portal o zonas comunes), es razonable aplicar el régimen de contribución propio del nuevo destino.
- Por el contrario, la AP Vizcaya (9 de marzo de 2017) mantiene que las exoneraciones de gastos deben respetarse mientras no se modifique el título constitutivo.
En la práctica, el equilibrio se alcanza considerando el uso efectivo de los servicios comunes: quien los utilice debe contribuir proporcionalmente a su mantenimiento, aunque el coeficiente registral permanezca inalterado.
6. Supuestos prácticos de cambio de destino
a) De local a vivienda
Es el caso más frecuente. La jurisprudencia (SSTS de 3 de diciembre de 2014 y 3 de septiembre de 2014) ha declarado que, si no existe prohibición expresa, el cambio de local a vivienda es válido.
Ahora bien, si para ello se necesitan obras en elementos comunes, se requerirá acuerdo de las tres quintas partes. Además, el nuevo propietario deberá asumir los gastos comunes derivados del uso como vivienda (agua, ascensor, limpieza, etc.).
b) De vivienda a local o despacho profesional
La conversión inversa también es admisible. La AP Madrid (1 de junio de 2020) reconoce que un propietario puede destinar su vivienda a consulta, oficina o peluquería, siempre que no infrinja el artículo 7.2 LPH (actividades molestas o ilícitas).
La comunidad no puede oponerse sin unanimidad, pues supondría modificar el Título Constitutivo. Sin embargo, si se acreditan molestias o alteraciones estructurales, podrá ejercitar acciones para el cese de la actividad.
c) De oficina a vivienda
En edificios destinados exclusivamente a oficinas, el cambio requiere unanimidad, ya que implica modificar el uso establecido en el título (art. 17.6 LPH). El notario y el registrador exigirán este acuerdo para inscribir la transformación.
d) De trastero o garaje a vivienda
El cambio de trastero a vivienda plantea mayores dificultades técnicas (falta de ventilación, acceso o suministros). Aunque civilmente sea posible, las obras suelen afectar a elementos comunes, por lo que se exige acuerdo comunitario de tres quintas partes. Además, la vivienda resultante deberá ajustarse a los requisitos administrativos de habitabilidad.
7. Actividades y usos no permitidos
El artículo 7.2 LPH prohíbe expresamente las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Incluso si no existe prohibición estatutaria, la comunidad puede instar judicialmente el cese de la actividad e incluso solicitar la privación temporal del uso del inmueble (hasta tres años) o la resolución del arrendamiento.
Ejemplos típicos son las viviendas destinadas a actividades ruidosas, negocios con afluencia masiva de público o usos incompatibles con la seguridad del edificio.
Asimismo, la licencia administrativa o la autorización municipal no vinculan a la comunidad: un negocio puede tener licencia y, sin embargo, ser contrario al régimen de propiedad horizontal.
8. Viviendas y locales de uso turístico
Una de las reformas más relevantes es la introducción del apartado 12 del artículo 17 LPH por el Real Decreto-Ley 7/2019, que permite a la comunidad, por acuerdo de las tres quintas partes, prohibir o limitar los arrendamientos turísticos.
Además, el mismo precepto autoriza incrementar hasta un 20% los gastos comunes de las viviendas dedicadas a este uso. Este recargo se aplica desde la adopción del acuerdo y no tiene efectos retroactivos.
Así, la comunidad dispone de una herramienta legal para mitigar el impacto de los apartamentos turísticos sobre los servicios comunes y la convivencia vecinal.
9. El cambio de destino y el uso de los elementos comunes
El cambio de uso puede generar controversia sobre el derecho de utilización de elementos y servicios comunes. La AP Madrid (1 de junio de 2020) reconoce que, tras transformar un local en vivienda, el propietario tiene los mismos derechos que los demás comuneros (por ejemplo, usar el ascensor o el portal).
No obstante, si antes no contribuía a esos gastos, deberá empezar a hacerlo desde el momento del cambio, conforme a los principios de equidad y proporcionalidad.
Sin embargo, el cambio de destino no autoriza al propietario a exigir obras nuevas para adaptar el inmueble. La comunidad no está obligada a modificar instalaciones ni ampliar servicios (por ejemplo, prolongar el ascensor hasta su planta), salvo que lo apruebe en Junta.
10. Consideraciones técnicas y administrativas
Más allá del plano civil, el cambio de uso exige cumplir con las normas urbanísticas y de habitabilidad. El propietario debe obtener licencia municipal o declaración responsable, acreditar la adecuación de las instalaciones y, en su caso, inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, conviene reiterar que la licencia administrativa no legitima frente a la comunidad: son dos planos independientes. La comunidad puede oponerse civilmente si el nuevo destino vulnera los estatutos o altera los elementos comunes.
Desde un punto de vista técnico, deben verificarse cuestiones como:
- Altura libre mínima, ventilación e iluminación natural (para viviendas).
- Accesibilidad y salidas de emergencia (para locales o actividades).
- Cumplimiento de la normativa sobre eficiencia energética y ruidos.
11. Conclusiones
El cambio de destino de una propiedad en régimen de propiedad horizontal es jurídicamente posible y responde al principio de libre ejercicio del derecho dominical. No obstante, su viabilidad depende de varios factores:
- Ausencia de prohibición expresa en el Título Constitutivo o los Estatutos.
- Interpretación restrictiva de las cláusulas limitativas de derechos.
- Obtención de los acuerdos comunitarios necesarios cuando se afecten elementos comunes.
- Cumplimiento de la normativa técnica y administrativa correspondiente.
- Adecuación de los derechos y obligaciones a la nueva realidad del inmueble.
En definitiva, puede afirmarse que la libertad del propietario es la regla y la limitación la excepción, siempre que se respete la convivencia, la estructura del edificio y las normas de la comunidad.
El equilibrio entre la autonomía individual y el interés colectivo se alcanza mediante el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal, la prudente interpretación de los estatutos y la correcta aplicación de la jurisprudencia.
Solo así puede garantizarse un régimen de convivencia armónico, que permita la evolución de los inmuebles conforme a las nuevas necesidades sociales y económicas, sin menoscabo de los derechos del resto de los comuneros.
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