Apartamentos turísticos en España (2025): guía práctica y explicada, con foco en Madrid
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1) Por qué se habla tanto de esto
Los pisos turísticos han crecido de la mano de plataformas digitales. Eso trae beneficios (ingresos, turismo distribuido) y también retos (convivencia en los edificios, presión sobre el alquiler residencial, competencia con hoteles). En 2024–2025 se han producido tres cambios clave que “ordenan el tablero”:
- Europa y España piden datos fiables y un registro único para cualquier anuncio de corta duración. Es decir, cada alojamiento necesita un código para poder anunciarse y las plataformas deben verificarlo y reportar actividad a la Administración.
- La Comunidad de Madrid mantiene su decreto sectorial con requisitos técnicos (CIVUT, declaración responsable, registro autonómico).
- El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el Plan RESIDE (27 de agosto de 2025), que expulsa las VUT de los edificios residenciales y las concentra fuera del uso residencial. Ya se notan los efectos en la oferta.
Y en paralelo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la jurisprudencia del Tribunal Supremo han consolidado que las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir la actividad turística por mayoría de 3/5, además de recargar gastos a quienes exploten VUT.
2) ¿Quién manda en qué? (reparto de competencias explicado “sin jerga”)
Imagina cuatro capas que se solapan:
- Europa: exige intercambio de datos para que los Estados conozcan quién anuncia, qué anuncia y dónde está. Lo hace con el Reglamento (UE) 2024/1028, que los países deben aplicar.
- Estado (España): crea la Ventanilla Única Digital y el registro único (por el Real Decreto 1312/2024). Si no tienes código, no puedes anunciar legalmente en plataformas ni por tu cuenta. Obligatorio desde el 1 de julio de 2025; en vigor desde el 2 de enero de 2025.
- Comunidad Autónoma (Comunidad de Madrid): regula la actividad turística en sí (qué condiciones ha de tener el piso, CIVUT, declaración responsable, registro autonómico, atención al cliente, etc.). Esto está en el Decreto 79/2014.
- Ayuntamiento (Madrid ciudad): ordena dónde puede existir esa actividad según el uso urbanístico del edificio. Con el Plan RESIDE ya no se permiten VUT “dispersas” en edificios residenciales.
Traducción: para operar legalmente en Madrid, las cuatro capas tienen que alinearse. Si fallas en una, la actividad es sancionable o inviable.
3) Novedad técnica grande: el “código para anunciar” y la Ventanilla Única
¿Qué es?
España ha puesto en marcha un registro único para alojamientos de corta duración. El objetivo es saber qué unidad concreta se anuncia (vinculada a su dirección/Referencia Catastral) y que las plataformas verifiquen ese número antes de publicar el anuncio. Sin código, no hay anuncio.
Fechas que importan
- 2 de enero de 2025: entra en vigor el sistema.
- 1 de julio de 2025: empieza la obligación efectiva de que cada anuncio tenga código (y las plataformas lo comprueben y reporten datos de actividad).
¿Qué datos se intercambian y para qué?
El Reglamento (UE) 2024/1028 obligó a crear este circuito de datos fiables sobre identidad del anfitrión, ubicación, duración de estancias y actividad. Así se facilita la inspección y se previenen problemas de fraude u ocupación del mercado por ofertas irregulares.
Consecuencia práctica
- Si eres propietario/gestor, obtienes el código y te aseguras de que coincidan los datos con tu anuncio.
- Si eres plataforma, verificas el código y retiras anuncios sin código o con inconsistencias.
4) Comunidad de Madrid: reglas del juego sectoriales (el CIVUT “en cristiano”)
La Comunidad de Madrid regula apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT) en el Decreto 79/2014. ¿Qué exige?
- Declaración responsable de inicio de actividad ante Turismo.
- Inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
- CIVUT (Certificado de Idoneidad para VUT): acreditar que la vivienda cumple condiciones mínimas (distribución, ventilación, salubridad, seguridad, superficie por ocupante, etc.).
- Información y atención al usuario (teléfono 24/7, hojas de reclamaciones, exhibir número de registro, etc.).
Ejemplo rápido del CIVUT
Piensa en una “ITV” documental: se revisa que la vivienda tenga salón-comedor, cocina, dormitorio y baño (o “estudio” con límites de plazas), que la ventilación sea correcta, que la capacidad máxima no se exceda según los metros y estancias, y que no haya riesgos de seguridad. Si falta algo esencial (por ejemplo, no hay salida de humos adecuada o el aforo es excesivo), no deberías operar hasta corregirlo.
5) Ayuntamiento de Madrid: qué cambia con el Plan RESIDE
Desde el 27 de agosto de 2025 está en vigor el Plan RESIDE. Su idea central es proteger el uso residencial: no habrá VUT “dispersas” en edificios residenciales. ¿Qué significa? Que, si tu edificio está calificado urbanísticamente como residencial, ya no es compatible con destinar viviendas sueltas a uso turístico. La actividad debe sacarse a inmuebles no residenciales o a edificios completos destinados a hospedaje (uso terciario/hospedaje).
Efectos visibles
Las cifras municipales muestran un descenso de la oferta desde la aprobación del plan. Distintos medios han recogido este ajuste (–15,7% de pisos turísticos en la ciudad en cuatro meses). Esto apunta a que los controles urbanísticos y la depuración de anuncios sin encaje legal están funcionando.
Moraleja práctica
Antes de pensar en licencias turísticas, mira el uso urbanístico del edificio. Si es residencial, no podrás explotar VUT dispersas en Madrid ciudad (aunque cumplieras la parte turística autonómica).
6) La pieza clave en tu comunidad de vecinos: Ley de Propiedad Horizontal (LPH) explicada
6.1. ¿Por qué la LPH es tan importante?
Porque incluso si Europa, Estado, Comunidad y Ayuntamiento te permiten o encajan la actividad, dentro del edificio manda la comunidad de propietarios para cuestiones de convivencia y uso del inmueble. Y aquí la LPH da herramientas muy concretas.
6.2. La regla de oro: mayoría de 3/5 para limitar o prohibir VUT
Desde 2019, la LPH (art. 17.12) permite que las comunidades limiten o condicionen —e incluso prohíban— la actividad de viviendas de uso turístico por mayoría de tres quintos (de propietarios y cuotas). También pueden repercutir un mayor gasto (hasta un 20% adicional) a quienes exploten VUT por el mayor uso de servicios comunes (ascensor, limpieza, portería, etc.). En 2024 el Tribunal Supremo ha confirmado que con esa mayoría de 3/5 es lícito prohibir VUT, consolidando la doctrina.
¿Qué significa “3/5” exactamente?
- Se cuentan propietarios y cuotas (doble mayoría).
- 3/5 equivale al 60%: no basta con una simple mayoría.
- El acuerdo debe constar en acta, y si modifica o introduce un límite en el régimen del inmueble conviene elevarlo a público e inscribirlo para que sea oponible a terceros (compradores futuros, etc.).
“Limitar” vs “prohibir”
- Limitar/condicionar: por ejemplo, exigir autorización previa de la comunidad, fijar horarios, aforos, normas de ruido, instalar medidores, etc.
- Prohibir: vetar de plano el uso turístico en el edificio.
¿Se puede recargar gastos?
Sí, la LPH permite elevar hasta un 20% la contribución a gastos comunes solo a quienes exploten VUT, justificándolo por el mayor uso de servicios comunes. Conviene concretar qué gastos y cómo se calcularán para evitar conflictos. (La jurisprudencia ha considerado válido ese recargo cuando se motiva adecuadamente).
6.3. Pasos prácticos para una comunidad que quiere actuar
- Diagnóstico: ¿hay VUT en el edificio? ¿Genera incidencias? ¿Los estatutos dicen algo?
- Junta: incluir en el orden del día la adopción de acuerdos sobre VUT.
- Mayoría 3/5: proponer prohibición o limitación (y, si se desea, recargo de gastos).
- Acta, elevación a público e inscripción: para dar seguridad jurídica y oponibilidad.
- Ejecución: si existe un acuerdo válido, se puede requerir el cese y, en su caso, acudir a acción de cesación si persiste la actividad.
6.4. Preguntas frecuentes sobre LPH
- ¿Y si el piso turístico dice que tiene permiso de la Comunidad de Madrid?
Son planos distintos: la habilitación turística autonómica no sustituye a las reglas internas del edificio. Si la comunidad ha prohibido o exige autorización y no la tiene, puede exigir el cese. - ¿Afecta también a un local en planta baja?
Depende del título constitutivo y del uso urbanístico. En Madrid ciudad, el Plan RESIDE mira a la calificación del edificio: si es residencial, no se permiten VUT dispersas, aunque sea planta baja. - ¿Y si solo hago “alquiler de temporada” por meses?
El registro único estatal apunta a alojamientos de corta duración y de temporada anunciados en plataformas. También necesitarías código si los publicitas ahí. La frontera entre “turístico” y “temporada” se analiza por finalidad (ocio/estancia turística vs. necesidad transitoria) y pruebas del caso.
7) Cómo encajan todas las piezas en Madrid (guía paso a paso)
A) Si quiero abrir una VUT
- Urbanismo primero (Ayto. de Madrid)
- ¿Tu edificio es residencial? Con el Plan RESIDE no puedes tener VUT dispersa ahí. Necesitarías un inmueble no residencial o un edificio completo destinado a hospedaje.
- Turismo (Comunidad de Madrid)
- Declaración responsable + CIVUT + inscripción autonómica. Sin esto, no hay actividad.
- Propiedad Horizontal (tu edificio)
- Revisa si tus estatutos o un acuerdo 3/5 prohíben o condicionan la VUT; si se exige autorización, pídela y deja constancia escrita.
- Estado (Ventanilla Única)
- Obtén tu código; sin código las plataformas no deberían publicar tu anuncio y te lo podrían retirar.
B) Si mi comunidad quiere frenar una VUT conflictiva
- Revisa lo que hay aprobado: si no hay nada, convoca junta y plantea prohibir o limitar con mayoría 3/5; valora recargo de gastos.
- Inscripción del acuerdo para darle fuerza frente a terceros.
- Urbanismo: si el edificio es residencial (Madrid ciudad), el Plan RESIDE refuerza tu posición. Denuncia si la actividad es incompatible.
- Plataformas: si detectas anuncio sin código o con datos inconsistentes, solicita retirada.
C) Si ya operaba antes de agosto de 2025
- Comprueba el régimen transitorio del Plan RESIDE (adaptaciones posibles según tu situación) y regulariza el código estatal si no lo tienes.
- Vigila acuerdos nuevos de tu comunidad (pueden cambiar el marco futuro).
8) Señales de riesgo y buenas prácticas
Riesgos típicos
- Incompatibilidad urbanística (Madrid ciudad): VUT en edificio residencial → cese y sanción.
- Falta de CIVUT/declaración (CM): infracción autonómica.
- Anuncio sin código o con datos incoherentes: retirada en plataformas y expediente.
- Incumplir acuerdos de la comunidad (LPH): acción de cesación y posible indemnización.
Buenas prácticas
- Planifica por capas (Urbanismo → Turismo → Comunidad → Registro estatal).
- Documenta todo (CIVUT, actas, autorizaciones, código, contratos con huéspedes).
- Prevención de molestias: reglas claras de ruidos, aforo, check-in, información vecinal y dispositivos (por ejemplo, medidores de ruido).
- Alinea el anuncio con la realidad: lo que dices en la plataforma debe coincidir con la licencia, el uso y el código.
9) ¿Qué está pasando en Madrid tras el Plan RESIDE?
El Ayuntamiento ha destacado una caída de la oferta tras su aprobación; medios recogen un descenso del 15,7% en cuatro meses, lo que sugiere que el nuevo enfoque (sacar la VUT de edificios residenciales) está reordenando el mercado. Es previsible que la oferta se profesionalice y se concentre en activos diseñados para hospedaje (edificios completos, suelos terciarios).
10) Resumen final (versión “en una servilleta”)
- Europa pide datos; España crea Ventanilla y código: sin código no se anuncia legalmente.
- Comunidad de Madrid (CM): CIVUT + declaración responsable + registro autonómico.
- Ayuntamiento de Madrid: con el Plan RESIDE, no se permiten VUT dispersas en edificios residenciales.
- Tu comunidad (LPH) puede prohibir o limitar por 3/5 y recargar gastos hasta +20% a quienes explotan VUT.
Si eres propietario/gestor, orden ideal:
- Comprueba el uso urbanístico del edificio.
- CIVUT + declaración + registro CM.
- Mira estatutos y acuerdos LPH (3/5); pide autorización si procede.
- Obtén el código estatal y cuida la consistencia del anuncio.
Si eres presidente/administrador de fincas:
- Valora prohibir/limitar por 3/5 (y recargo).
- Inscribe el acuerdo.
- Actúa frente a incumplimientos (urbanismo, plataformas, cesación).
Fuentes clave y lecturas recomendadas
- Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración (marco europeo).
- Real Decreto 1312/2024: Ventanilla Única y registro obligatorio (en vigor 02/01/2025; exigencia operativa plena desde 01/07/2025).
- Guías y análisis del nuevo registro único y obligaciones de plataformas.
- Decreto 79/2014 (CM): CIVUT, declaración responsable y condiciones técnicas de VUT.
- Plan RESIDE (Ayto. de Madrid): nota oficial y repercusión en la oferta.
- LPH y jurisprudencia: el TS avala prohibición por 3/5 en comunidades.
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