Ascensores. Mayoría necesaria. Coste instalación. Subvenciones y trámites.
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Ascensores. Mayoría necesaria. Coste instalación. Subvenciones y trámites.
Hay cuatro preguntas básicas que suelen realizar los propietarios en las Juntas en relación al asunto del ascensor:
- Cuales son las mayorías necesarias para la instalación del ascensor en la Comunidad de Propietarios.
- Cual es el coste del ascensor
- Cuales son las subvenciones de las que dispondría la Comunidad y hasta que vengan las mismas, cual puede ser la forma de financierlas.
- Que trámites técnicos hay que seguir para la puesta en marcha del ascensor
Nos vamos a limitar a la ley en su actualidad.
Con respecto a las mayorías necesarias para la instalación del ascensor, hay que estar a lo que dice la reciente ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con entrada en vigor el 28/06/2013, que modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los artículos con relación a los temas de ascensor o la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad son los siguientes:
«Art. 17.2 de la LPH.- Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
Punto 2.- Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su impote repercutido anual exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Con este precepto todos y cada uno de los propietarios están obligados al pago de los gastos que se generen, sea cual fuere el importe.
«Art. 10.1.b de la LPH.- Tendrán caracter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciónes Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, mas allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
De este artículo parece desprenderse que no es necesario acuerdo de la Junta, si bien, sería necesario convocarla con objeto de informar de la obra y de las posibles derramas a imponerse, si no hubiera dinero suficiente en la cuenta de la comunidad.
Volviendo al artículo 17.2, una primera duda que se dará en las Comunidades es si al referirse el citado artículo a la mayoría de los propietarios y cuotas, se debe de entender que dicha mayoría es sobre los propietarios presentes y representados con derecho a voto o bien se deberá entender que dicha mayoría será sobre la totalidad de los propietarios de la finca. Diferentes sentencias en los últimos años dice que la mayoría se debe de dar en la propia convocatoria, por los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Así lo indican algunas de las siguientes sentencias:
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 161/2016, de 10 de junio «Cuando el acuerdo sobre el ascensor tiene como fin eliminar barreras arquitectónicas, la mayoría necesaria para su aprobación es mayoría simple«
AP Madrid. Sec. 13ª 17-11-2014. «Para el establecimiento del servicio de ascensor basta con que se apruebe por mayoría simple cuando además se acredita la edad avanzada de varios propietarios».
AP Madrid Sec. 10ª 29-02-2012. Validez del acuerdo de instalación de ascensor adoptado por mayoría simple al tratarse de una decisión comunitaria encaminada a suprimir las barreras arquitectónicas del edificio
Con relación al 2º punto, el coste del ascensor. Este será diferente teniendo en cuentas las particularidades de cada comunidad. No hay un ascensor igual a otro. Dependerá de diferentes aspectos. Por ejemplo: que el ascensor se haga en el hueco de la escalera, el patio de luces o en fachada. Otros factores que intervendrán en el coste del ascensor será los perfiles y estructuras utilizados, estructura interior, cerramiento exterior de ladrillo o cristal, cabina y acabado del ascensor, puertas, etc.
Lo que es importante además desde luego de hacer una adecuada valoración del aspecto económico, es que la empresa que decidamos para la construcción e instalación del ascensor sea una empresa solvente, que utilice productos homologados, que tenga su propio departamento técnico y departamento de proyectos y que pueda diseñar y fabricar elementos a medida de la la solicitud y necesidad del cliente.
Hoy en día una Comunidad de Propietarios que quiere acometer un proyecto de instalación de un ascensor, tiene que tener en cuenta las posible ayudas Estatales o de la Comunidad Autónoma. Sin dichas ayudas será difícil acometer el mismo. Imaginemos por ejemplo una comunidad de 5 pisos con 10 propietarios en un barrio modesto de Madrid. El coste del ascensor podría oscilar entre los 60.000 a 70.000 euros. Si lo tienen que pagar los propietarios nos podríamos ir a que cada uno de ellos debería pagar 7.000 euros. Sin embargo, si contamos con la ayuda de la Comunidad Autónoma, la subvención podría llegar hasta un 50% del proyecto. Si el proyecto es de 70.000 € podríamos tener una subvención de 35.000 €. Esto implicaría que cada propietario podría llegar a pagar 3.500 €. Cantidad mas accesible para los propietarios.
También hay que destacar los posibles préstamos que algunos bancos dan para obras y rehabilitación en las comunidades y que permitirían poder acometer el montante total de la obra pudiendo los propietarios pagar el ascensor en derramas que se puedan ajustar mas a sus posibilidades económicas. En este punto habrá que ver la capacidad de los propietarios para el pago de las derramas, las posibles devoluciones o procedimientos monitorios que hubiera que realizar.
Una comunidad que tenga diferentes propietarios con morosidad que no pagan sus cuotas, no es aconsejable el que se aventuren en la instalación del ascensor porque podría conllevar a no poder pagar las cuotas mensuales del banco con el consiguiente problema para el resto de los propietarios que tendrían que pagar aquellas cantidades que los otros propietarios han dejado de pagar. Mi consejo es ver la viabilidad y el compromiso que tengan los propietarios para acometer la instalación y en función de esto resolver la situación. Una cosa es la legalidad para iniciar la instalación del ascensor y otra muy diferente dar viabilidad al proyecto con la aportación económica de cada propietario. Debemos saber que pros y contras hay en la instalación del ascensor y que todos los propietarios sepan con detalle las consecuencias del impago de las derramas.
Un cordial saludo
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Hola , estamos rehabilitando el patio de la vivienda, hay 2 vecinos q pusieron las tuberias del gas x el patio, tienen q pagar ellos el cambio de sus conductos o se lo pagamos entre toda la comunidad ,cuando nuestros tubos vas x dentro de nuestro piso
Un saludo
Buenos días Maria Luisa.
Para poder dar una opinión a esta pregunta deberíamos de conocer la forma en que se hizo la instalación, si hubo servidumbre, si la comunidad dio conformidad en su momento para la instalación de los tubos, si estos tubos fueron puesto por los particulares, etc. Entiendo que si los tubos están instalados desde hace muchos años y no ha habido negativa por parte de la comunidad en la instalación de los mismos, es un derecho adquirido y por lo tanto sería la comunidad quien tendría que pagar el cambio de los conductos para poder hacer la rehabilitación completa.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández.
691564359
Buenos días.
Tengo una pregunta sobre exoneración de gastos de los locales en instalación de ascensor. Expongo los hechos acaecidos en una comunidad de vecinos con 16 pisos y 5 locales comerciales (ningún propietario a dia de hoy está exento de ningún gasto común).:
A petición de un vecino se vota en junta la instalación de ascensor. Contabiizados los votos por propietarios y cuotas, sale como resultado NO a dicha instalación.
Tras este resultado, una serie de vecinos amparándose en el articulo 10,1,b solicitan la instación por haber personas mayores de 70 años. Todos tenemos claro que la LPH nos obliga a dicha instalación, y en principio algunos pensabamos acogernos al pago máximo de 12 cuotas anuales ordinarias y así lo hacemos saber a la junta.
No conforme con ello, en otra reunión, se somete la junta a una votación que implica la instalación de un ascensor «en las mismas condiciones que el resto de edificios de la mancomunidad» (que supuestamente implicaba ahorro de 3000 euros en presupuesto inicial con una empresa XXX). Tras la votación, sale SI por mayoría simple (no por unanimidad). Nuestra sorpresa es cuando el administrador dice que ese acuerdo implica que los locales estan exentos de cualquier pago porque así lo hacen en las otras comunidades (creo que en ese resto de comunidades, la diferencia con nosotros es que ellos votaron SI a la instalación del ascensor), y hace caso omiso a los comentarios de algunos vecinos cuando le comentamos que para ello haría falta Unanimidad y que en un principio ya se voto sobre la instalación y el resultado fue NO.
Los gastos del ascensor ascienden a unos 130.000 euros (sin contar pagos adicionales de ICIO, tasa de ocupación etc) y ni siquiera la empresa es la misma que implicaba «las mismas condiciones».
Mi pregunta es la siguiente: Tras primera votación en la que salio NO a la instalación del ascensor ¿Puede el administrador concluir en que tras esa votación los locales están exentos de pago? A dia de hoy los locales siempre han participado en gastos de comunidad, incluidas derramas extra, según cuota de participación en edificio, aunque esten pagando por servicios que no utilicen (incluyendo en la actualidad, por poner un ejemplo, la limpieza de escalera de edificio principal). El gasto asociado a los locales está calculado en unos 24.000 euros que pretender prorratear entre las 16 viviendas restantes y que algunos propietarios no estamos dispuestos a asumir.
Un saludo y gracias por anticipado.
Estimado Cardento:
Voy a intentar resumir al máximo la respuesta a ver si soy capaz.
En primer lugar decirle que tendríamos que saber si la instalación de los ascensores se hace bien por la mancomunidad o bien por la comunidad del portal o bloque. Si el portal tiene su propio título constitutivo o escritura de división horizontal y la suma de todas las viviendas es un 100% parece claro que las decisiones se tienen que tomar en el propio portal. En este caso si es la comunidad del portal/bloque quien tiene que tomar la decisión parece claro que todo se debe de regir tal y como vd. ha comentado.
En primer lugar conseguir que la instalación del ascensor se haga por mayoría simple según o que indica en el artículo 17.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Por otra parte como bien dice, si no se consigue la mayoría simple de los propietarios en segunda convocatoria, siempre se puede hacer en base a lo que indica el artículo 10.1.b que dice lo siguiente: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
La pregunta del millón es si la gestión de los ascensores se puede hacer a través de la comunidad o bien se debe de hacer a través de la Mancomunidad, mejor dicho, si se puede hacer. Hay que ver que cuestiones se pueden hacer desde la Mancomunidad según sus estatutos. Si en los mismos no se indica nada sobre gestiones y actuaciones relacionadas con las gastos propios de la comunidad de los propietarios, se supone que todo esto se deberá solucionar a nivel de comunidad y no Mancomunidad.
Dependiendo como se constituya el complejo inmobiliario (Mancomunidad), las gestiones se podrán hacer desde la Mancomunidad o no, así el artículo 24.2 de la LPH nos dice:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Si como me temo su Mancomunidad o Agrupación esta realizada sobre el punto b, la mancomunidad debería decidir sobre el complejo inmobiliario en su conjunto, de los viales, instalaciones y servicios comunes, pero no sobre aquellos elementos individualizados de cada uno de los portales.
En este último caso son los portales quienes deberían decidir sobre la instalación o no de los ascensores y si los locales deben o no estar exentos del pago de la instalación del ascensor. Los Estatutos o la escritura de División Horizontal tienen habitualmente una naturaleza restrictiva y si no figura la exención clara de que los locales no deban participar en un gasto determinado, se supone que los locales deberían de pagar dichas derramas para la instalación de los ascensores.
Por otra parte creo que les resultará interesante la lectura de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relacionado con la instalación de ascensores. Le indico el enlace https://adminfergal.es/25-criterios-del-tribunal-supremo-en-propiedad-horizontal-durante-los-anos-2018-2019/ donde habla en general que la instalación de ascensores en un edificio debe ser pagado por todos y cada uno de los propietarios a no ser que específicamente se regule en los estatutos su exención.
Creo que con todas estas explicaciones hemos intentado responder a sus preguntas.
Muchas Gracias.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muchas gracias por la respuesta Miguel.
En principio, en la mancomunidad, las decisiones a nivel de instalación de ascensor han sido tomadas individualmente, por portales. De hecho, en un portal ya se construyó el ascensor hace un par de años, en otros tres se ha gestionado desde hace tiempo y están empezando las obras, y en el nuestro aún estamos con la gestión para reparto de gastos, pero lo que es seguro es que la empresa instaladora es diferente a las de los otros cuatro portales (con un gasto bastante mayor, todo sea dicho). Es decir, la instalación de cada ascensor en cada uno de los edificios de la comunidad ha sido gestionado de forma individual.
Por otro lado, hasta donde yo sé, en nuestra comunidad no hay ningún estatuto que exima a los locales de ningún pago y siempre que ha habido derramas del tipo que fueran (por citar alguna, cambio de la puerta del portal) han contribuido a los gastos según su porcentaje en el edificio.
Buenos dias;
Le comento en caso que le ocurre a mi madre, tiene una vivienda de la cual recibe una renta, hace bastantes años, la Comunidad, solo le envia una carta al año, diciendo que sean gatado, tanto y que la cuota nueva es X, a partir de este año, digamos que he leido la correspondencia enviada, al cierre de 2019; lo dicho gatos XXXX y ingresos XXXXX, saldo, XXXXX. Mi sorpresa aparece cuando indica el Presidente y el Secretario que las nuevas cuotas son, de 50,00 E. por vivienda. el edificio está formado por 20 copropietarios y 6 locales comerciales, las cuotas son todas diferentes, poes precisamente, el coeficiente más pequeño corresponen a cuatro viviendas tipo «B», (existen cinco por planta) com la de mi madre, y que es aproximadamente el 50% del coeficiente de la más grade. no sabemos cuando adoptaron o aprobaron, se cobraran los gastos ordinario a partes iguales, pero considero que algún listillo, que tienen los pisos el doble de grande, ha indroducido hace años, esta clausula y todos se callan, o no se enteran.
Quisienra sabar, si puedo, exigir que se apliquen a los gastos los coeficiente de participación en la propiedad y que se hagan los repartos con arreglo a los mismos.
Estimado José,
Claro que puede ud reclamar el que se aplique el coeficiente al reparto de gastos, no sabemos que llevan uds pagando a partes iguales.
Tendríamos que saber si el reparto de gastos a partes iguales esta aprobado en acta, y si ese acta se aprobó por unanimidad de los propietarios y se dejo los treinta días reglamentarios para ver si algún propietario ausente hizo o no alguna reclamación. Si ustedes no fueron informados en su momento, deberían haber planteado la reclamación o impugnación pertinente para salvaguardar sus intereses. Si no hay unanimidad a través de una acta y el reparto de gastos se ha realizado unilateral por la junta de gobierno podrá reclamar dicha actuación ante los juzgados ordinarios si así le interesara.
un saludo
Miguel
691534659