Ascensor. Cambio de elemento privativo a elemento común
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Ascensor. Cambio de elemento privativo a elemento común
P: Buenas tardes, tengo un piso en Navarra, en el cual han decidido poner ascensor, yo actualmente vivo en Barcelona, solo he acudido a una reunión, de las que han hecho sin mi donde se han acordado algunos puntos sobre el ascensor sin poder decir nada, puesto que no tengo actas, ni nada de los acuerdos que allí se han decidido. Parece ser que la empresa que instala el ascensor está llevando el tema pero creo que aquí no tiene porqué llevar este tema, para eso hay una presidenta de la escalera. ( Por supuesto que la empresa de los ascensores están presionando para ponerlo, han recogido 2.500€ de cada vecino y yo por supuesto que no sabía nada absolutamente. Necesitan 5 m2 de mi terraza la cual , no sé de donde han sacado la valoración o tasación por lo que me pagan 3600€ de los 18.000€ por vecino que cuesta poner el ascensor, mi piso es un primero por lo que no necesito el ascensor, yo no me opongo pero creo que no se me ha tenido en cuenta, mi hermana acudió en representación mía a la última reunión y allí decidieron que el ascensor se instalaba en mi terraza , y parece ser que hay otra opción para ponerlo, aunque se ven implicados todos los pisos, yo estoy más a favor de esta opción además de que cuesta por vecino 2000€ menos. Tienen una última reunión en Agosto, puedo proponer esta opción de coger 1 metro de vivienda de cada vecino, así salimos perjudicados todos por igual no yo sola si me expropian la terraza, puesto que la empresa de ascensores me envió un e-mail donde dice que si no contesto afirmativamente antes del 4 de este mes de julio inician los trámites de expropiación. existe también la posibilidad de contemplar poder poner llave en el ascensor?
R: La Ley de Propiedad Horizontal con respecto al tema de la puesta en marcha de un ascensor viene reflejado en los siguientes puntos:
Art. 10.1.b) Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local, vivan trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto del coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
No parece que sea este caso, porque por lo que comenta no es a iniciativa de un particular sino es una decisión tomada por la propia comunidad de propietarios, con lo que la situación de la instalación del ascensor se deberá resolver vía siguientes artículos. 17.2 de la LPH. Este artículo dice: » Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.B) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS QUE DIFICULTEN EL ACCESO O MOVILIDAD DE PERSONAS CON DISCAPACIDAD, Y EN TODO CASO, EL ESTABLECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE ASCENSOR, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de las obras de ACCESIBILIDAD, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El artículo 17.4 párrafo 3º, dice QUE NO PODRÁN REALIZARSE INNOVACIONES QUE HAGAN INSERVIBLE ALGUNA PARTE DEL EDIFICIO PARA EL USO Y DISFRUTE DE UN PROPIETARIO, SI NO CONSTA SU CONSENTIMIENTO EXPRESO.
El artículo 17.8 dice que «Salvo los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción .
Bien, de todos estos artículos podemos deducir lo siguiente:
Que con la reforma llevada a cabo en la LPH por la ley 8/2013, se ha cambiado el número de votos para instalar el ascensor en la Comunidad, estableciéndose en su artículo 17.2 que dicho acuerdo requerirá la mayoría favorable de la mitad de los propietarios que a su vez tengan la mayoría de las cuotas de participación (hablamos siempre de la totalidad de propietarios, no de los presentes en la reunión).
Si el establecimiento de un ascensor en la Comunidad, supone no solo que se le dé una servidumbre a través de un elemento privativo, sino que además se le priva a Vd. de una parte de su propiedad privada y por lo tanto con esta acción se llevaría consigo un cambio de elemento privativo a común el acuerdo entonces no se debería de hacer no por la mayoría de los propietarios, sino POR LA UNANIMIDAD DE LOS PROPIETARIOS. Habría una agregación a la superficie de un elemento común, una disminución por segregación y una modificación del cambio de coeficientes en el edificio. Además en estos casos siempre es necesario el consentimiento del titular afectado que en este caso no se da.
Después de todo lo expuesto le recomiendo que haga las siguientes actuaciones:
1º) Que ponga su caso en manos de un abogado experto en derecho civil y concretamente en las gestiones de comunidades de propietarios.
2º) Que si Vd. finalmente está dispuesta a ceder esos m2 de su vivienda para la instalación del ascensor se haga una valoración técnica/económica de las indemnizaciones que pudieran corresponderle (aquí, la intervención de un abogado competente puede presionar para sacar la máxima indemnización posible).
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/ascensores-mayoria-necesaria-coste-de-instalacion-subvenciones-y-tramites/
Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios
https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad-de-propietarios/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Hola, enhorabuena por la pagina web. Mi duda es la siguiente, en una comunidad quieren hacer la caja del ascensor mas grande por que según algunos vecinos, no caben algunas sillas de ruedas. El hecho es que para instalar la caja del ascensor hay que quitar toda la escalera y poner otra nueva de menor calidad, puesto que la madera de la escalera actual es muy buena y cara.
La pregunta es si yo como propietario de un local comercial en la comunidad, me podría negar a dicha obra.
Gracias.
Buenos días Andoni:
Gracias por su piropo a nuestra página y le agradezco su comentario.Nos sacrificamos porque todos los días hagamos llegar nuestros comentarios a los lectores interesados en estos temas. Ya son mas de 23.000 visitas al mes y seguimos creciendo. Permítame que haga esta pequeña cuña publicitaria.
Su pregunta tiene una difícil respuesta si bien la vamos a intentar contestar de la manera mas sencilla posible y apoyándonos en una sentencia de la Jurisprudencia aportada por Sepín.
Veamos lo que dice la Sentencia del año 2.003 a una resolución similar a lo que vd. indica. Sentencia 205/2003 de la Audiencia Provincial de Navarra. El extracto dice:»Necesidad de sustitución de ascensor para que permita el acceso a sillas de ruedas».
«… si bien el habitáculo del ascensor, dadas sus dimensiones, permitía el acceso de una silla de ruedas, sin embargo, el sistema de apertura de las puertas de acceso a dicho habitáculo impedía el acceso mismo de la silla de ruedas al ascensor. Tal situación determinaba, por tanto, la necesidad de la sustitución del ascensor o bien, según señaló el Arquitecto Don. Valentín , la de la ejecución de una serie de modificaciones muy importantes en el mismo y en su sistema de acceso que, si bien podrían posibilitar el acceso de una silla de ruedas, requerían una necesaria inversión económica muy importante que, aun cuando sería inferior a la necesaria para un cambio total del ascensor por uno nuevo, resultaría ser, sin embargo, antieconómica, suponiendo una muy importante inversión para conseguir un resultado concretado en que el ascensor antiguo, con las limitaciones propias de su antigüedad, permitiese el acceso de sillas de ruedas, solución que el propio arquitecto consideraba injustificada, estimando más razonable efectuar una inversión económica superior para conseguir un resultado más adecuado, concretado en la sustitución total del ascensor. Atendido lo que se ha señalado, estimamos que la sustitución del ascensor, desde un punto de vista lógico y racional, atendida la importante inversión que supondría la adaptación del antiguo y el limitado resultado que se obtendría, resultaba ser la solución más idónea y adecuada para la supresión de barreras arquitectónicas y la obtención de la posibilidad de un uso del ascensor con silla de ruedas, concluyendo, por tanto, que resultó totalmente justificado, tratándose de una obra necesaria, la sustitución del antiguo ascensor por otro nuevo, acordada por la comunidad demandada. …»
La Audiencia razona la sentencia en base a la supresión de barreras arquitectónicas para la accesibilidad de los propietarios que necesitan incorporar una silla de ruedas. Esto es prioritario a las calidades de la madera de la escalera por muy buena y cara que sea.
Por último decirle que dependerá lo que digan los estatutos al respecto sobre su participación en la obra del ascensor. Si está el local exonerado del gasto del ascensor no tendrá que pagarlo, si en la escritura de división horizontal o estatutos no está exonerado tendrá que hacer el abono correspondiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
En la comunidad de vecinos en la que tenemos un bajo comercial se va a instalar un ascensor. Todo el proyecto está ya aprobado y el inicio de las obras es inminente.
A las reuniones acudía nuestro padre, que falleció el año pasado. A la última reunión hemos asistido nosotros y dijimos (porque nos lo dijeron en la notaría) que hay que hacer una nueva escritura del bajo porque nos quitan 6 m2. y que el coste de la nueva escritura tiene que ir a cuenta de la comunidad.
Igualmente les dijimos que había que cambiar los coeficientes, ya que nos quedamos con menos metros en el bajo. Quedaron en que se lo iban a comentar a su abogada.
Hoy dicha abogada nos ha dicho que se ha tramitado todo el proyecto como una servidumbre imprescindible, por lo que no hay que cambiar los coeficientes. Que nos quedamos con menos metros pero tenemos el mismo coeficiente que antes para los gastos de la comunidad.
¿Es eso así?
Gracias por su ayuda.
Hola Axun.
Desde mi punto de vista no es así.
Que haya una servidumbre realizada para la consecución de un objetivo como la instalación de un ascensor no por ello deja de haber una modificación evidente de los m2 en su vivienda. Estos m2 ya no les corresponde a vds. el pago de los mismos porque se ha reconvertido los m2 de un elemento privado a m2 de uso común y esto debe de quedar reflejado en el Registro de la Propiedad mediante un cambio de escrituras. El título constitutivo o la escritura de división horizontal queda afectada en base a las obras realizadas como queda afectada la escritura de cada uno de las viviendas (pisos, locales y elementos comunes). Por supuesto, si las obras las va a realizar la comunidad, todos los gastos derivados de dichas obras, entre ellos, las modificaciones de las escrituras deberían de ir a cargo de la comunidad de propietarios que es quien ha propuesto estas obras.
Su notaría hace una exposición razonable y desde mi punto de vista, sin poder profundizar mas por falta de documentación suficiente, las cosas hay que hacerlas bien y para ello se necesita un cambio la escritura de división horizontal con nuevos coeficientes de participación en base a las obras del ascensor y el reparto equitativo de dichos coeficientes que conllevará un nuevo reparto en la distribución de los gastos por los m2 añadidos a los elementos comunes y quitados al bajo para la instalación del ascensor.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Muchas gracias.
Nosotros también lo veíamos así, pero la abogada sigue diciendo que se aprobó y firmó en acta que se iba a proceder a una «servidumbre de ocupación» (no imprescindible como indiqué anteriormente) , algo que mi padre evidentemente no entendía el significado exacto del término «servidumbre de ocupación». Que no se nos expropia nada por lo que los m2 siguen siendo nuestros, aunque no podamos hacer uso de ellos. «Que si en 50 años el edificio se caía, nosotros teníamos los mismos metros que antes, por lo que no cabe cambiar los coeficientes» (sic) Y que si «nos ponemos puristas» la indemnización que nos concedieron por los metros ocupados, también la tendríamos que haber pagado en parte en la parte correspondiente al coeficiente actual.
En fin, que poca cosa podemos hacer.
Gracias otra vez.
A tu disposición.
Gracias por contactar con nosotros.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes. En el edificio donde tenemos el garaje de una planta están poniendo el ascensor. En su momento cedimos los metros que nos solicitaron según el proyecto. Sin embargo, ahora parece que la empresa midió mal y necesita más. No nos negamos simplemente queremos que cambien los coeficientes de participación y estar exonerados de gastos como el seguro. Nos dicen que no a todo y que nos van a demandar porque estamos obligados a ceder más metros si ellos los necesitan. Agradecería su opinión. Gracias
Estimada Raquel:
Pregunta difícil de contestar porque no tenemos toda la información que necesitamos disponible. Si vds. tienen un proyecto y vds. han cedido los metros cuadrados solicitados en el proyecto, si las necesidades finalmente han variado con respecto al proyecto original está claro que vds. necesitan renegociar dicho proyecto. Ahora bien, la instalación debe hacerse si o si porque se supone que bajar el ascensor al garaje es porque se ha creado por necesidad. Hay personas con minusvalía o son mayores de 70 años que lo han solicitado. Si se ha ocupado mas espacio por parte de la vivienda a través del ascensor, parece claro que lo lógico es que se modifique los gastos de participación de coeficiente por parte del garaje, pero no veo en esa negociación a posibilidad de que puedan quedar exonerados de gastos como el seguro. Deberán valorar el nuevo coeficiente y si esto representa una parte importante en el coeficiente total del garaje.
Saludos.
Miguel
691564359
En n/edificio con una sola puerta de entrada con acceso a tres escaleras con ascensores se ha instalado en la escalera central un ascensor al garaje del edificio.Los vecinos de las escaleras izquierda y derecha reclaman también un ascensor.Existe una zona común para desplazarse al ascensor del garaje en escalera central.¿Es obligatorio la instalación de ascensor al garaje en cada escalera?
Estimado Antonio:
Si existe una zona común para poder acceder al ascensor que pueda bajar al garaje es cuestión de poner de acuerdo con la subcomunidad de la escalera central para ver de que forma los propietarios de las otras dos escaleras puedan acceder, para ello recomendaría poner un bombín y que sea de utilización para los tres portales, eso sí, pagando el uso y la servidumbre que habrá que valorarlo en base a los propietarios que lo utilicen y el desgaste que esto pudiera suponer.
Nadie debe de perjudicarse por ello.
Saludos
Miguel
691564359
Para suprimir barreras arquitectónicas.Hay que bajar el ascensor hasta el garaje?
Estimada Amalia:
Contestando a su pregunta en relación a la instalación de un ascensor para suprimir barreras arquitectónicas, habrá que estar a lo que dice el artículo 10 que dice textualmente lo siguiente:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Por otra parte se puede ir por lo que indica el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359