¿Qué obras pueden realizar los locales comerciales?

Cambio de uso de locales comerciales y viviendas

El desarrollo del negocio dentro de una comunidad de propietarios hace que sea necesario en momentos determinados la realización de modificaciones tendentes al ejercicio de cada una de las actividades; alteraciones que los propietarios de locales podrán realizar siempre que no supongan obras en elementos comunes, pero ¿podrá negarse la Comunidad a todo tipo de obras; apertura de huecos, instalación de aparatos de aire acondicionado, ¿chimenea, letreros, etc.? Si estas están avaladas por alguna cláusula estatutaria, ¿cómo debe interpretarse?

Tenemos un artículo en la web de Adminfergal sobre el cambio de uso de local a vivienda en el siguiente enlace:

Veamos algunos de las cuestiones a tener en cuenta en el cambio de locales comerciales a viviendas y viceversa:

Cambio de local a vivienda, o de vivienda a local, obras y pago de gastos comunes

En el caso de cambio de destino, de vivienda a local, no implica que se le apliquen las normas estatutarias de coeficientes para locales comerciales cuando, en el título constitutivo, que es el que establece el reparto, consta el inmueble como vivienda.

En este sentido, hay que tener en cuenta que, si no existe prohibición en el Título Constitutivo o los estatutos, los propietarios podrán cambiar el destino de sus propiedades, de tal forma que podrán destinarse los locales a viviendas, si bien, hemos de tener en cuenta que, estamos hablando siempre desde el punto de vista civil y, en este caso, en relación a la Comunidad de propietarios, es decir, con independencia de las posibles licencias administrativas que además, no vinculan a la citada Comunidad. De este modo, se puede afirmar que todo lo que no está prohibido está permitido, teniendo en cuenta, además, que la simple descripción de las fincas, no supone que no proceda el cambio, pero tampoco se considera cláusula limitativa el hecho de que se fije un determinado destino, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172) o la resolución de la DGRN, Dirección general de seguridad jurídica y fe pública de 25 de julio de 2019 (SP/SENT/1019164) dónde establece que, el hecho de que en los estatutos se fije que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales, no conlleva que no se pueden transformar en vivienda.

Ahora bien, como señala la resolución DGRN, de 21 de octubre de 2014 (SP/SENT/784475), existirá limitación si, en la citada cláusula, se señala que determinadas propiedades se destinaran exclusivamente a un fin, en este caso, no procederá el cambio.

En relación con las consecuencias que este cambio puede suponer, lo que está claro es que se puede cambiar la cuota de estas propiedades que solo podrá hacerse por acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, debiendo procederse, además, al cambio de todos los de la Comunidad, pues no hay que olvidar que, entre todos ellos, deben sumar el 100% de estas cuotas de participación.

No obstante, esta transformación sí puede tener otras repercusiones, así, la citada sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 489/2021, de 14 de diciembre (SP/SENT/1137315) señala esta transformación de vivienda a local no implica que se deban aplicar las normas estatutarias de coeficientes para locales comerciales cuando en el Título Constitutivo, que es el que establece el reparto, consta el inmueble como vivienda.

En el presente supuesto, no se considera que se deban aplicar, por ejemplo, las exoneraciones propias de los locales, pues, en este caso, en la asignación de coeficiente, se debió tener en cuenta las características de la propiedad, como señala el artículo 5 de la LPH. «La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes»

De este modo, si se trata de una vivienda que se transforma en local, no parece que se puedan aplicar, por ejemplo, las exoneraciones por no uso de determinados elementos o servicios comunes, pues, en este caso, no cambiaría, por ejemplo, la ubicación de este que sería lo que posiblemente generó estas limitaciones en los gastos.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 80/2017, de 9 de marzo (SP/SENT/905443), en la que se establece que, estando los locales exentos del pago a contribuir de determinados gastos, se debe mantener, aunque las mismas se destinen a viviendas, señalando además que, el acuerdo que modifica esa disposición debe ser tomado por unanimidad, al tratarse de una modificación del Título.

En este caso, simplemente, las lonjas han pasado a ser viviendas y no necesitan un mayor uso de elementos ni servicios comunes, razón por la cual no se debe modificar la aportación económica de participación en la Comunidad.

La AP Málaga, Sec. 4.ª, 526/2009, de 19 de noviembre (SP/SENT/500982), sin embargo, considera que, las exoneraciones de gastos a locales dejan de aplicarse cuando éstos se transforman en viviendas. La citada resolución no señala la razón, pero deberá entenderse que, el cambio, supone igualmente una alteración respecto a la Comunidad

No obstante, nuestro criterio sería contrario a no aplicar las normas propias del destino si, consecuencia de este cambio, también se altera el uso que se haga de los servicios o elementos comunes, por ejemplo, cuando los locales se convierten en vivienda el uso que se les dará a estos, puede ser diferente, de tal como que, como señala la sentencia de la AP Madrid, de 1 de junio de 2020 (SP/SENT/1057691) en el supuesto en el que el propietario transforme su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes, pero obviamente si usan estos elementos quizá deberán pagar los gastos que como locales no abonaban, como señala la AP Málaga, Sec. 5.ª, 19 de enero de 2017 (SP/SENT/905844).

El cambio de IBI, en el caso que se hubiese producido, no vincula o tiene repercusiones en la Comunidad de propietarios.

Ahora bien, si se han realizado obras en elementos comunes, deberían haber solicitado permiso comunitario, no si solo han procedido a hacerlas en su propiedad privada.

La Comunidad no puede obligar a modificar registralmente el destino de las propiedades.

Cambio de uso de locales a viviendas

Si no hay prohibición expresa en el Título (no es suficiente con que se indique simplemente la existencia de viviendas y locales), no hay problema alguno en que un local se conviertan en piso. La jurisprudencia apoya este cambio, por ejemplo, en las SSTS de 3 de diciembre 2014 (SP/SENT/791521), Sala Primera, de 3 de septiembre de 2014 (SP/SENT/781906), la DGRN de 19 de julio de 2016 (SP/SENT/872017) o la AP Alicante, Elche, Sección 9.ª, de 29 de abril de 2016 (SP/SENT/862336).

No obstante, si se han de realizar obras que afecten a elementos comunes, será necesario el acuerdo de las tres quintas partes de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3 b) LPH.

Igualmente, para la colocación de tubos de ventilación, siempre que ello suponga esa utilización de elementos comunes, y, sobre todo, si realmente supone un menoscabo o molestias para los otros propietarios de viviendas, es de aplicación el precepto citado.

Cambio de destino de local a vivienda y pago de las nuevas conexiones

Entendemos que es fundamental comprobar el contenido de la escritura de división horizontal, a fin de saber si, como prometió el promotor, este local figura como vivienda.

Si la contestación es afirmativa, el local tiene todo el derecho a conectar en la red comunitaria la salida de agua y que la Comunidad se haga cargo de las reparaciones y de las obras necesarias para ello. Si la respuesta es negativa, creemos que una cosa es la consolidación por llevar 20 años como vivienda y otra, muy diferente, determinar quién tiene que hacer frente a dichas obras de conexión. En nuestra opinión, en ese caso, corresponde al propietario.

Autorización estatutaria obras a locales

Este tipo de cláusulas no son fáciles de interpretar, pues hay, como bien se indica en la consulta, contradicciones en los propios términos, ya que evidentemente si se permiten obras en «fachadas» (elemento externo) no parece correcto que se limite a «lugares internos del edificio».

Nuestro criterio, desde luego expuesto con cautela, es que a la vista de la voluntad real de la cláusula estatutaria y aplicando para su interpretación el art. 1281 del Código Civil, se trata de un permiso casi total para las obras en beneficio de los locales, debiendo entender que cuando excluye de la autorización «externa» se refiere a la parte del edificio que linda con las calles públicas, pero no con las «fachadas» internas que dan a la piscina u otros lugares comunes.

Por lo tanto, creemos que no hay problema en que la chimenea sea instalada por el sitio solicitado, con la única duda de si sobresale mucho el tejado y se observa por la calle externa, que quizás cabría entender un exceso. No necesita el acuerdo favorable de la Junta de Propietarios.

No obstante, habrá que comprobar o pedir un informe técnico para conocer si ello «menoscaba la seguridad del edificio, altera su estructura…o causa molestias», pues si cualquiera de estas cuestiones se producen entonces la Comunidad podrá negar el permiso y, en su caso, exigir que no haga o retire las obras, pues dichos conceptos aparecen prohibidos en los Estatutos, como límite de la cláusula tan permisiva de los mismos a favor de los locales.

Posibilidad de unir dos locales de fincas colindantes

Si no existe previsión alguna en las escrituras de división horizontal de ninguna de las fincas, no se podrá realizar la obra para poderlos unir si no se cuenta con la autorización de ambas Comunidades.

Además, no se trata simplemente de la realización de obras en elementos comunes para lo que el art. 10.3 b) LPH prevé la posibilidad de que se pueda aprobar por el acuerdo de la tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y el correspondiente permiso administrativo.

En el caso consultado, nuestro criterio es que supone una modificación del Título Constitutivo y, por lo tanto, es aplicable la regla 6 del art. 17 LPH, que señala la necesidad de acuerdo unánime; en este caso, sería el de las dos fincas implicadas.

Es decir, la Ley de Propiedad Horizontal únicamente se refiere a la agrupación o agregación dentro de un mismo edificio sin que se pueda hacer extensiva a la unión o agregación cuando se trata de distintas fincas. Así pues, en el caso consultado -agrupar locales pertenecientes a inmuebles colindantes «registralmente independientes» el uno del otro-, estamos ante una obra que no se ciñe a un espacio privativo ni es ajena a los demás propietarios de ambos inmuebles, sino que es una alteración material en las cosas comunes que conlleva una alteración en la estructura y seguridad de los inmuebles colindantes que requiere el consentimiento unánime de ambas Comunidades, repetimos, desde el momento que altera el Título Constitutivo. Además, hemos de indicar que desde el momento en que se comunican dos casas pertenecientes a edificios distintos, se está usando el muro con un fin diferente, que es servir de cierre y división entre inmuebles, lo cual, en principio, ha de quedar prohibido a todo propietario.

Por otra parte, se trataría de un muro medianero y, a tenor de lo dispuesto en el art. 580 del Código Civil, «ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno».

Obras que afectan a la estructura y posible agrupación del piso y local

Todo ello necesita del «quorum» de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como de un permiso administrativo.

En cuanto a que un piso se destine a local, sin existir prohibición alguna en el Estatuto, el criterio de la jurisprudencia es afirmativo en términos generales, pero siempre con cierta cautela, concretamente que ello no suponga una molestia para la Comunidad o un gasto superior de los servicios comunes. Por ejemplo, un despacho profesional sí, incluso una sastrería, pero no una tienda que lleve consigo un considerable aumento de visitas utilizando los elementos comunes. Como todo esto es valorable subjetivamente, es difícil hacer un diagnóstico certero.

Colocación de chimeneas en locales conforme cláusula estatutaria

Esta cláusula estatutaria que obliga a que las chimeneas de salida de humos de locales, por patios interiores o exteriores, sobrepasen el tejado de los dos bloques colindantes, que forman parte de la misma Comunidad, con la intención de que de ésta haya problemas para los propietarios de viviendas, así si existen chimeneas que están más bajas, la Comunidad podrá exigir al propietario/s de locales que las levanten para cumplir con las escrituras y evitar las posibles molestias al resto, siendo conveniente un requerimiento previo y luego, de darse la negativa, por el oportuno juicio ordinario contemplado en el art. 249.1.8.º LEC.

Cláusulas estatutarias permisivas de apertura de puertas, salida de humos, etc

Aunque las concesiones a los locales sean elevadas, entran dentro de las posibilidades contempladas en el art. 5, párrafo 3, de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que han sido aceptadas por unanimidad cuando el edificio se constituyó en régimen de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, no se puede hablar de nulidad, en principio son válidas y que afectan a todos por su inscripción registral.

Otra cosa es que, por ejemplo, las obras de salida de humos (y cualquier otra) perjudiquen objetiva y técnicamente a los pisos, ya que entonces habría que buscar otras soluciones. Es decir, tampoco cabe que se apliquen con perjuicios para terceros, pues la interpretación, como excepción a la regla general, siempre tiene que ser restrictiva.

Desde luego es necesario que, aunque sea para conocimiento y en aplicación del art. 7.1 LPH, se notifiquen las obras a realizar previamente a la Comunidad, pero esto no supone que la misma tenga que dar conformidad alguna.

Interpretación de los estatutos que permiten las «instalaciones necesarias para los negocios»

La libertad de comercio para los locales se impone, porque, además, para cualquier prohibición sería necesario que en el Titulo así figurase, de tal modo que, mientras esto no conste de manera clara, todos tienen libertad plena de dedicar sus propiedades a cualquier actividad lícita. Además, no existiendo estos límites ahora sería necesaria la unanimidad que contempla el nuevo art. 17.6 de la LPH.

La cuestión es valorar, técnicamente, si la autorización estatutaria para «instalaciones accesorias (salidas de humos, etc.) en fachadas y patios…» es suficiente para que se pueda abrir un agujero en el forjado, pues dependerá de la entidad de la obra y si se puede considerar como «accesorio» o más bien que se trata de una modificación no incluida en el Título.

Es difícil, por lo tanto, determinar el éxito de una posible impugnación, aquí jugaría mucho lo que antes se dice de valor técnicamente la instalación. Pero lo que debe quedar claro es que no hace falta unanimidad, sería suficiente los 3/5 que establece el art. 10.3 b) de la citada LPH.

Interpretación de las obras autorizadas en el título

Este tipo de cláusulas se interpretan siempre de forma restrictiva, teniendo en cuenta que, en principio, cualquier obra realizada de forma privativa por un propietario en elemento común, como sería el caso consultado, requeriría el acuerdo de la comunidad, en este caso, de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aplicando lo dispuesto en el art. 10.3 b) LPH.

De este modo, si en la citada cláusula se señala que se podrá cubrir o techar, podrá hacerse, entendemos de cualquier material, pero sin que ello suponga, por ejemplo, el cerramiento total ni se vaya a modificar la calificación del citado elemento, que seguirá siendo un patio común, y tampoco se puede cambiar el uso, de tal forma que si el local no tenía la exclusividad en la utilización, los otros propietarios también podrán acceder, es decir, la respuesta vendrá dada por lo que establezca el título constitutivo, sin que la autorización para cubrir o techar cambie en modo alguno ni la calificación ni el uso del elemento.

En cuanto a la calificación de la obra que realiza el propietario, entendemos que, como será un simple techo, ha de entenderse privativa, y desde luego, será el propietario que la realiza el que deba asumir los gastos de conservación y mantenimiento.

Autorización estatuaria para evacuar humos y obras que exceden de lo autorizado

Si técnicamente se acredita que las obras de salida de humos exceden de lo que admiten los Estatutos, es porque no se ha cumplido con las limitaciones. Por ello, la Comunidad podrá exigir perfectamente que se retire lo que se ha hecho mal y que modifica la fachada y ocasiona problemas a propietarios individuales.

El procedimiento es un juicio ordinario, conforme al art. 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acompañando el certificado de un arquitecto donde consten los excesos cometidos y los perjuicios que ocasionan, previo acuerdo de Junta facultando al presidente para dicha acción, requisito exigido por la jurisprudencia.

Utilización local comercial como garaje. Obras a realizar

La Comunidad no tiene que autorizar ningún cambio de uso, siempre que el local comercial (así está calificado en el Título) sea utilizado como garaje, no deja de ser una actividad como otra cualquiera.

Otra cosa es que para explotarse para este negocio necesite abrir huecos, paso de vehículos, etc., utilizando para ello zonas o elementos comunes distintas a los linderos que figuran en las escrituras, pues entonces es evidente que necesita contar con el permiso unánime de la Junta de Propietarios. Y lo mismo ocurrirá en cuanto a la utilización de la rampa de vehículos que ya existe como elemento común, pues no podrá usarlo para sus fines comerciales y privativos. A este respecto y a nuestro criterio, será de aplicación lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la LPH.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara