Entidad Urbanística Colaboradora no sostenible

P: Al comprar mi vivienda, no se me informó que la misma pertenecía a una Entidad Urbanística Colaboradora, sino que, al contrario, me dijeron que la urbanización era privada. Posteriormente me enteré de que no es así, sino que pertenece a una Entidad Urbanística Colaboradora. Ahora que soy presidente, es cuando he conseguido tener la escritura de creación de dicha entidad. A ningún vecino se le han dado los estatutos y, 10 años después de la constitución de la Entidad, muchos vecinos todavía no saben que no es una urbanización privada. Además de esto, ningún representante del Ayuntamiento acude a las reuniones y no ha colaborado nunca, que yo sepa, en nada, aduciendo que el Ayuntamiento no tiene dinero. Resulta que tenemos tanta deuda por parte de los morosos que el mantenimiento de la urbanización es insostenible. Mi pregunta es: ¿existe alguna manera de dejar de ser Entidad Urbanística Colaboradora y que el Ayuntamiento se haga cargo de la Urbanización como un parte más del pueblo?  

R: Su pregunta es muy interesante y le voy a contestar como conocedor de la gestión de una Entidad Urbanística Colaboradora (EUC). Perdóneme de antemano por la extensión de la respuesta y por hacer una introducción para que otros propietarios puedan entender el porqué de la misma.

Una EUC nace de la necesidad de tener una Entidad formada por los propietarios de las parcelas y viviendas, con objeto de adaptar un sector de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico, así como completar la urbanización a fin de que las parcelas resultantes alcancen las condiciones de solares. Para realizar el proyecto se tendrá en cuenta el Reglamento de Urbanismo de la comunidad correspondiente y las normas subsidiarias del Planeamiento Municipal.

La actuación del proyecto se propone a iniciativa de los propietarios que se constituyen en E.U.C.

En el proyecto se destacan una serie de puntos, entre otros la necesidad de completar las dotaciones urbanas de servicios (vías públicas, alumbrado, canalizaciones, depuradora, canalización de baja y media tensión, telefonía, etc.) también se definirá que parte de las propiedades serán particulares de la EUC y que parte del solar se cederá al Ayuntamiento como terreno público.

Una E.U.C. nace como hemos comentado para completar el proyecto. Para ello se crea mediante una escritura pública de constitución de dicha Entidad, donde figura entre otras cosas, quienes serán los propietarios que componen la Junta Directiva, el motivo por el que se constituye la EUC, que habitualmente será para completar un proyecto de normalización y urbanización, que vds. se acogen al modelo de gestión privada, etc.

Vds. presentarán en el documento de constitución, el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento aprobando los Estatutos de la EUC, la relación de fincas que componen la EUC y lógicamente los propios Estatutos.

En los Estatutos hay una serie de artículos, pero entre ellos debe figurar que «aquellos miembros de la EUC que incumplan sus obligaciones económicas, el órgano de gobierno de la EUC, o sea la Junta Directiva, puede instar al Ayuntamiento para que exija el pago de las cantidades adeudadas mediante el procedimiento administrativo de apremio, y si fuera necesario se expropien los derechos del deudor en beneficio de la propia EUC.»

Dicho todo lo anterior y contestando a sus dudas le comento, que cuando se elige una iniciativa y modo de gestión para las actuaciones aisladas de normalización, estas pueden desarrollarse mediante GESTION PUBLICA, en cuyo caso el Ayuntamiento asume la condición de urbanizador o desarrollarse mediante GESTIÓN PRIVADA, en cuyo caso los propietarios de las parcelas asumen en su conjunto la condición de Urbanizador.

Cuando Vds. eligieron urbanizar sería porque entendieron que era mucho más barato el hacerlo por los propietarios que el dárselo al Ayuntamiento, que podría asfixiarles a través de contribuciones especiales en un plazo breve de tiempo. No sería la primera vez que esto pasara.

La idea de la EUC era buena, pero los propietarios de la EUC no están cumpliendo con el compromiso y no están pagando. Que se debe hacer en estos casos:

1º) Poner en manos del Ayuntamiento, como primera medida, los deudores para que realicen la reclamación a través del procedimiento administrativo de apremio (siempre si es posible a través de un abogado experto en civil y contencioso).

2º) Si ven que el Ayto. no interviene porque son unos ineptos y unos incompetentes y se alarga interminablemente la reclamacion, pueden reclamar las deudas a través de la vía civil mediante el procedimiento monitorio. Es totalmente legal. Hablen con un despacho de abogados que primero reclame y luego cobre cuando se haya cobrado la reclamación. Los hay.

Los Ayuntamientos en una E.U.C. tienen voz pero no tienen voto. Deberían ayudarles a vds. en la gestión para cubrir los objetivos de la E.U:C. para la que fue creada, pero no se olvide quién puede estar gobernando el Ayuntamiento (cacique, ganadero que no le interesa urbanizar, ineptos, etc.). El ayuntamiento, desde mi punto de vista, no tiene por qué gastar un duro en toda esta gestión de ayuda a la EUC, lo único que tiene que hacer es administrar y gestionar las reclamaciones. Para eso tendrá una serie de trabajadores o funcionarios que deberían hacer su labor, Secretario, etc.

Toda E.U.C. es viable, solo le hace falta rodearse para ello de buenos profesionales que le ayuden a gestionarla. Como tiren Vds. la toalla y dejen en manos del Ayuntamiento la gestión de la urbanización, prepárense a pagar 3 o 4 veces más de lo que vale el proyecto de urbanización. No lo hagan, es mi recomendación, luchen por sacarla hacia adelante y rodéense de profesionales expertos en materia de EUC.

Piense una cosa. A algún miembro de la Corporación Municipal podría interesarle el que el Proyecto pasara de manos privadas a manos públicas. ¿Quién se beneficiaría de ello?.

Les adjunto otros  enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Protección de datos y administración de fincas. Varios supuestos específicos

Artículo 5 de la LPH referente al Título constitutivo

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara