Consentimiento tácito en una comunidad de propietarios
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En muchas ocasiones nos preguntamos los Administradores de Fincas Colegiados si existe un derecho por parte del propietario al no haberse reclamado una posible irregularidad cometida por este, y haber pasado mucho tiempo desde que se constituyó. Hoy vamos a ver con la ayuda de Sepin y de otras webs diferentes sentencias donde se habla del consentimiento tácito y la decisión tomada por los juzgadores sobre esos presuntos derechos.
¿Qué es el consentimiento tácito?
Si nos vamos a lo que se indica en la sentencia del Tribunal supremo 257/1986 del 28 de abril “La declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso”.
El Tribunal Supremo señala con carácter general que, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, GUARDA SILENCIO, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido.
Además de tener conocimiento de los hechos que posibilitan la contestación, otro de los requisitos para que el silencio se considere consentimiento o conformidad exige que quien guarda silencio tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disconformidad, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.
Veamos lo que indican la jurisprudencia en las diferentes sentencias de los años 2.021 y 2.020 a este respecto.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2021
No existe consentimiento tácito de la comunidad a las obras de cerramiento cuando las mismas no pudieron ser advertidas hasta tiempo después de su ejecución.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 14-5-2021
No puede apreciarse consentimiento tácito de la comunidad respecto de las obras de cerramiento llevadas a cabo por los comuneros cuando la misma manifiesta su negativa en un escaso periodo de tiempo desde su conocimiento
AP Cádiz, Sec. 2.ª, 23-3-2021
El consentimiento para la segregación de los trasteros como elementos independientes del piso del que figuran como anejo inseparable, su cambio de uso a vivienda y la determinación de una nueva cuota para dichos elementos puede ser también tácito.
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 11-3-2021
Existió un consentimiento tácito, distinto de la mera tolerancia de las referidas obras, entendiendo que el silencio de la parte durante más de diez años obedece al conocimiento de las mismas y, en definitiva, a la prestación del consentimiento.
AP Málaga, Sec. 5.ª, 26-2-2021
No habiendo llevado a cabo la comunidad, durante más de dos décadas, actividad de oposición alguna al desarrollo de la actividad de peluquería en el local, no puede alegarse la falta de consentimiento por su parte para dicha actividad.
AP Granada, Sec. 4.ª, 19-2-2021
Conociendo la comunidad desde su constitución hace 27 años que la terraza del apartamento objeto de litigio incorpora parte de una superficie común, sin que haya objetado nada durante ese tiempo, constituye consentimiento tácito de la misma.
AP Teruel, Sec. 1.ª, 18-11-2020
Al haber ocupado los propietarios parte del garaje, que es zona común, durante más de 25 años, con el consentimiento tácito de la Comunidad, es equitativo que sigan haciendo ese uso, al haber cedido parte de su local a la Comunidad durante ese tiempo.
AP Valencia, Sec. 7.ª, 18-11-2020
La rejilla instalada en la canalización de desagüe de aguas pluviales debe ser retirada, ya que merma el fin de aquella al limitar el paso del agua y no tener el consentimiento de la Comunidad, no admitido como tácito, al afectar a un elemento común
A.P. Granada. Sec. 3ª. 30-10-2020
Para considerar que se tiene consentimiento tácito, deben valorarse las relaciones preexistentes entre, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.
AP Granada, Sec. 4.ª, 25-9-2020
Al referirse la acción ejercitada por la Comunidad a las obras realizadas por los propietarios en la terraza, entre 2011 y 2013, no ha transcurrido el plazo de prescripción de 15 años vigente cuando se produjeron las obras ni el de 5 años actual \ No es preciso autorización para sustituir el cierre antiguo de la terraza de uso privativo por uno similar de las mismas medidas ni para efectuar obras en el interior de la vivienda sin afectar a elementos comunes \ Al ser evidente la trascendencia de las obras realizadas por los propietarios sin autorización de la Comunidad e infringir la LPH, no puede haber abuso de derecho en relación a las acciones ejercitadas por la Comunidad ni consentimiento tácito.
AP Málaga, Sec. 5.ª, 8-7-2020
Existe consentimiento tácito de la comunidad respecto de las obras que afectan a elementos comunes cuando se hicieron a la vista de la comunidad por los propietarios anteriores del inmueble y no se puso objeción alguna durante décadas.
AP Málaga, Sec. 5.ª, 20-6-2020
El transcurso del tiempo sin emisión expresa de oposición a las obras que alteran elementos comunes no es causa suficiente para apreciar consentimiento tácito a las mismas.
AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-6-2020
No puede apreciarse consentimiento tácito de la comunidad al cerramiento instalado cuando a pesar del tiempo transcurrido entre la instalación del cerramiento y la demanda, ha habido actos expresos de oposición.
AP Sevilla, Sec. 6.ª, 8-6-2020
No es la comunidad la que debe probar la ausencia de consentimiento a las obras realizadas cuya retirada se reclama, sino que ha de ser el comunero que ejecuta las obras el que debe probar la existencia de dicho consentimiento \ Que durante un tiempo la comunidad no se manifiesta en contra de las obras ejecutadas por el local en el patio comunitario no implica la existencia de un consentimiento tácito por su parte.
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 13-5-2020
No puede alegarse consentimiento tácito de la comunidad a las obras cuando aun no habiendo llevado el asunto a la junta, el comunero ya manifiesta oposición a las mismas.
AP León, Sec. 1.ª, 25-3-2020
Que se haya mantenido de distribución lineal de los gastos comunitarios no implica consentimiento tácito a ninguna modificación de la cuota de contribución establecida en los estatutos.
AP Madrid, Sec. 13.ª, 20-2-2020
Estando colocada la pérgola y anclada a la fachada durante años sin objeción alguna de la comunidad ni el comunero demandante, existe consentimiento tácito y no procede la retirada de la nueva instalada que sustituye a la anterior.
AP Huesca, Sec. 1.ª, 21-1-2020
No cabe hablar de consentimiento tácito derivado del conocimiento y silencio para la adopción de un acuerdo comunitario.
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de nuestro canal en Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
Buenas noches Miguel,
He comprado una plaza de garaje en un edificio en el que los propietarios de las plazas colindantes a la mía habían cerrado las suyas quedando así la mía «cerrada» a falta de poner una puerta. Hablando casualmente con un propietario, me comentó que la comunidad no va a permitir que yo ponga una puerta en mi plaza. Me gustaría preguntarte si el cerramiento de las plazas de los otros vecinos supone una aceptación tácita (llevan muchos años así, mínimo 15) y por lo tanto yo podría poner la puerta en la mía sin que ellos puedan hacer nada contra mi, ya que entiendo que si van contra mi, tendrían que restituir también el resto de vecinos sus plazas a su estado original.
Aclarar que la comunidad no tiene estatutos. Son pocos vecinos.
Muchas gracias, un saludo.
Estimado Manuel:
Que a vd. le hayan hecho un cerramiento los otros propietarios en los laterales de su plaza de garaje (irregular por otra parte) no le da derecho a hacer un cerramiento de su plaza de garaje poniendo una puerta en su plaza. Mi recomendación es que antes de hacer ninguna obra notifique esta situación al Presidente solicitando una reunión para hablar de este tema y votar si fuera procedente. Es difícil de entender como se ha permitido que otros propietarios hayan realizado su cerramiento y se le haya aceptado.
A mi entender no es aceptación tácita de su plaza y esto debería ser aprobado por las mayorías pertinentes. El artículo 10 de la LPH habla de estos temas. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
El juez va a analizar su actuación que es la que se reclama y no la de los propietarios colindantes, por eso le recomiendo que antes de hacer una actuación presuntamente ilegal le informen en el ayuntamiento si es viable su propuesta y obtenga las mayorías necesarias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359