Cerramiento ilegal y posible denuncia ante la AEPD
Compartir
Cerramiento ilegal y posible denuncia ante la AEPD
P: Hola, soy presidenta de una comunidad de propietarios. Hace tres años se denunció a un propietario por un cerramiento ilegal, la denuncia la puso la vicepresidenta en el ayuntamiento, ya que el presidente quería primero intentar arreglarlo con el propietario sin tener que llegar a esta situación, pero la vicepresidenta se negó y puso ella la denuncia. El propietario que hizo el cerramiento ha acudido al ayuntamiento para intentar legalizar la situación, presentando todo lo requerido por el ayuntamiento y ahora está a la espera de una resolución. Hay varios vecinos que no aceptan que el ayuntamiento no haya todavía obligado a eliminar el cerramiento, se les ha explicado de todas las formas posibles que hay que esperar a dicha resolución pero no la aceptan, dedicándose a enviar toda clase de E-mail al administrador, que a su vez me son reenviados a mi como Presidenta de la Comunidad, en su último e-mail, hacen acusaciones muy graves sobre sobornos al ayuntamiento, etc,etc….implican a un guardia civil de aceptar sobornos para legalizar a su amigo el piso, ante tanta barbaridad el administrador y yo hemos decidido dar los e-mail tanto al guardia civil mencionado como al propietario que realizó la obra, para que actúen como consideren necesario…Ahora las personas que envían esos e-mail, nos quieren denunciar porque dicen que esos e-mail eran privados….¿si son privados porque los envían al administrador?.
R: La situación de su comunidad y el planteamiento que se ha realizado está llena de irregularidades desde mi punto de vista. Me explico.
Un propietario ha realizado un cerramiento «ilegal», no se especifica el tipo de cerramiento. No sabemos si es un cerramiento de un jardín, parte un patio, cerramiento de ático o de terraza. Entendemos que es «ilegal» porque Vds. han comprobado a través de la división horizontal y de los propios Estatutos que dicho cerramiento corresponde a una zona común, una zona común de uso privativo, un cerramiento de ático o de terraza sin el quorum exigido en alguno de los casos.
Si el cerramiento es «ilegal» y se quería denunciar este hecho por una posible infracción urbanística, tal denuncia la puede poner el Presidente, el vicepresidente o cualquier propietario, el Ayto. abre un expediente y tienen la obligación de realizar las gestiones oportunas. En caso de «ilegalidad» solicitar al Propietario el posible derribo de la obra y del pago de la multa correspondiente por dicha infracción. Es raro que en 3 años el Ayto. no haya actuado en consecuencia y haya dictado una resolución, pero si no hay constancia de que esté hecha, la persona que lo denunció (la vicepresidenta de entonces) debe personarse como interesada para saber de la situación del expediente. No podrá ser el Presidente de la Comunidad ya que se entiende que esta denuncia se hizo a título personal.
Por otra parte y paralelamente a la denuncia presentada ante el Ayto. la comunidad de Propietarios a través de su Presidente de entonces debería haberse reunido en Junta Extraordinaria y hablar de esta situación. Se hubiera levantado acta de dicha «supuesta» irregularidad y con las mayorías necesarias se hubiera presentado una demanda por lo civil para obligar al Propietario a reponer dichas obras a su estado anterior. De esta manera no habrían tenido los problemas que tienen actualmente con algunos de los propietarios.
Permítame que le diga que el Presidente y el Secretario-Administrador que estaban en aquel momento, no actuaron acertádamente en defensa de los intereses de la comunidad, más bien yo diría que se actuó con dejadez en las funciones de ambos representantes de la Junta de Gobierno.
Dicho todo esto, y en contestación a su pregunta, decirle que Vds. no tendrían que haber facilitado los e-mails ni al Propietario, ni mucho menos al Guardia Civil sin un requerimiento oficial. efectivamente han incumplido con la LOPD. Los e-mails deberían haberse quedado en poder de la Junta de gobierno para su uso pertinente en Junta de Propietarios o bien en las posibles actuaciones judiciales para presentarse como prueba. Los e-mails son privados entre los propietarios que lo emiten y el Secretario y/o Presidente que los recibe, sin ponerlos en manos de terceras personas.
Permítame por último decirle que no han llevado adecuadamente este asunto. Que debería haberse planteado esta situación ante la Junta de Propietarios en todo momento y que las decisiones y las actuaciones a realizar se deberían haber hecho por las mayorías necesarias. Si se hubiera hecho así, no habría este descontento, porque todos los miembros de la Junta de Propietarios estarían implicados en la presentación y resolución del problema.
Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:
Una comunidad debe estar dada de alta en la AEPD
Protección de datos y administración de fincas. Varios supuestos específicos
Fdo. MIguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Hola
Quería exponer una situación sufrida en mi comunidad de propietarios. Existe una junta de gobierno debidamente constituida. Una vecina con posterioridad a la designación se presenta voluntaria para formar parte de la junta pero se le comunica que habría que esperar a ser ratificada en una siguiente junta de propietarios. Se acepta por parte de la junta de gobierno que está persona colabore en las labores que desarrollamos al entender que existe buena fe por su parte. En poco tiempo existen discrepancias por que esta persona impone una manera de actuar que está en contra de lo que marca la ley de propiedad horizontal y el sentido común por lo que se decide que esta persona deje de prestar ningún tipo de colaboración a la junta. Como represalia esta copropietaria se persona en la administración debidamente designada acompañada de un administrador. Identificándose como presidenta de la comunidad le comunica al administrador que cesa la relación contractual existe designando de manera unilateral al administrador que le acompañaba. En ese acto requieren documentación ( domiciliación bancaria cuotas coeficientes datos personales etcétera ). Se da cumplimiento y se entrega la documentación existiendo actas de entrega firmados como recibido y conforme. Al tener conocimiento de los hechos se realizan las gestiones necesarias para invalidar ese acto pero para ese momento la documenta ya había salido de las instalaciones de la administración por la que estaban en poder de alguien distinto al guardador legítimo. Cuando el administrador que firmó la recogida tuvo conocimiento de que el acto fue invalidado entregó la documentación a la copropietaria que se identificó como presidente sin serlo. Al conocer el irregular paradero de la documentación de todos los vecinos se requirió a esta para que los entregara al guardador legal a la mayor brevedad tardando 4 días en depositarla en el lugar del que no debían haber salido. Me gustaría conocer a su criterio el tipo de infracciones que se han cometido. A donde tenemos que dirigirnos para formular las reclamaciones/denuncias. Las acciones a llevar son colectivas y/o individuales?
BUENOS DIAS: HE PROCEDIDO AL CERRAMIENTO DE MI BALCON, TRAS LA CORRESPONDIENTE REUNION CON LA JUNTA DE PROPIETARIOS DONDE POR DOS OCASIONES SOLICITE AUTORIZACION PARA DICHO CERRAMIENTO, SIN QUE NINGUN MIEMBRO DE LA JUNTA SE HAYA OPUESTO AL MISMO. NO HABIENDO TENIDO NEGATIVA AL RESPECTO HE PROCEDIDO AL CERRAMIENTO, HAY QUE TENER EN CUENTA QUE PERTENEZCO A UNA MANCOMUNIDAD DE UNOS 120 VECINOS EN LA QUE HAY YA 5 BALCONES CERRADOS COMO EL MIO, Y POR SUPUESTO OBRAS EFECTUADAS EN CASI TODOS LOS ATICOS.
MI SORPRESA HA SIDO QUE UN VECINO DE MI PROPIA COMUNIDAD ME HA DENUNCIADO AL AYUNTAMIENTO . EL AYUNTAMIENTO ME HA COMUNICADO QUE INICIA EXPEDIENTE SANCIONADOR Y SUPONGO QUE ME OBLIGARAN A RETIRARLA.
MI PREGUNTA: PUEDO USAR ALGUN ARGUMENTO EN MI DEFENSA PARA NO TENER QUE QUITAR EL CERRAMIENTO, YA QUE HAY OTRAS CERRADAS QUE LLEVAN BASTANTES AÑOS????. YO NO HE CONSIDERADO QUE ME EXCESIA EN MIS DERECHOS, UNICAMENTE HE CONSIDERADO QUE DADO QUE OTROS LA TIENEN CERRADA YO TAMBIEN PODIA, TENIENDO EN CUENTA ADEMAS QUE MI PROPIA COMUNIDAD NO ME DIJO QUE NO.
SI LA QUITO, IGUAL ME SANCIONARAN??
QUE TIPO DE INFRACCION SE CONSIDERA QUE ES EL CERRAMIENTO DE UN BALCON DE 4 M. X 1.5 M.??? , HE CERRADO EL FRONTAL Y UN LATERAL.
GRACIAS . UN SALUDO
Buenos días Inés.
En estas circunstancias que vd. nos cuenta es difícil darle una sugerencia/recomendación porque nos faltan elementos de juicio suficiente, pero como siempre intentamos «mojarnos» y darle nuestra opinión:
– Para hacer un cerramiento es necesario que previo a esta actuación se solicite información al Ayuntamiento que esto se puede hacer. Una vez tengamos la conformidad del Ayuntamiento y nos digan que esta obra es viable y cual es su coste en tasas para la concesión de la licencia, deberemos llevar esta propuesta a la Junta de Propietarios. En la Junta deberemos indicar que la obra es igual o se parece al resto de las obras ya realizadas (imaginemos que sea de un color determinado para no romper la estética del edificio), se plantea la propuesta y si obtenemos una mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, al menos, esperaremos 30 días tal y como nos indica el artículo 17.8 de la LPH con objeto de que todos los ausentes se sumen a los votos favorables de la junta. Si se consigue en los 30 días naturales a partir de la entrega del acta, una pronunciación favorable de los 3/5 del total de los propietarios que supongan los 3/5 de las cuotas de participación ya tendremos una aceptación por parte de la comunidad. Es en ese momento cuando podemos hacer la obra.
Los pasos a mi entender deben de ser estos, cualquier otro puede tener riesgo de que se nos obligue a tirar lo construido.
Para aprobar un cerramiento de balcón en junta, se debe de hacer poniendo un punto del orden del día en una junta general ordinaria o extraordinaria donde se indique su petición para que vd. pueda desarrollar ese punto en la Junta de Propietarios. Como es una cuestión de interés para la Comunidad, el Presidente/Secretario Administrador deben de añadirlo en la convocatoria. En esta linea está el artículo 16.2 párrafo 2 que dice: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
– Una vez se realice este procedimiento y tenga la contestación del Ayuntamiento de que es viable la obra y los 3/5 de los propietarios puede hacer la obra, si le llega una denuncia solo tendrá que explicar el procedimiento y se lo aceptarán en el Ayuntamiento.
– Si no ha realizado todos estos procedimientos puede recurrir a la vía civil, esto supondrá que vd. tenga que pagar unas costas judiciales en defensa de sus intereses (abogado y procurador). Hay jurisprudencia variada en este sentido. Hay jueces que dan conformidad a la obra atendiendo a que existen otros cerramientos con similares o idénticas circunstancias y por lo tanto entienden que podría existir un agravio comparativo y a otros jueces que entienden que independientemente de que existan obras hechas si no se la realizado por el procedimiento legal le obligan a derruir la misma.
Las infracciones y sanciones sobre el cerramiento dependerá en que ayuntamiento se encuentre. Entiendo que en el inicio del expediente sancionador, cuando venga la resolución de este vendrá con la infracción y sanción correspondiente. Que quite o no quite la terraza no va a parar el expediente sancionador.
Le recomiendo que si quiere elevar «sus derechos» y quiere pleitear por ellos deberá poner en manos este tema de un abogado civilista. Si lo desea nosotros podemos conseguirle uno
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola e colocado 4 ventanas que van de columna a columna de mi azotea y sobre las vigas que tenía de obra e colocado un techo de sándwich es un unifamiliar, bueno pues el vecino de una casa Que se ve por las ventanas su azotea me a denunciado, sabrías los pasos a seguir y si me podria hacer el ayuntamiento De San Fernando/ cadiz quitarlo, y que cantidad de dinero sería la multa? Gracias
Estimada Concepción,
No podemos contestarte porque desconocemos la escritura de decisión horizontal o los estatutos si los tuvierais. En esta división horizontal debería de venir algo en relación al tema de las cubiertas. Puede ser que la denuncia venga relacionada con la ordenanza municipal en relación a este tipo de construcciones y que ud «presuntamente» la haya incumplido.
Tiene ud dos opciones, o bien esperar la posible carta del ayuntamiento por la infracción que haya cometido, o bien acercarse al Ayuntamiento para hablarles de esta situación. Nosotros somos partidarios ya que ha acometido ud esta obra de esperar la contestación del ayuntamiento para saber que actuaciones deberá realizar. No parece que la cuestión sea tanto de incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, como del incumplimiento de las ordenanzas municipales que existan en el propio ayuntamiento, dentro de estas ordenanzas incluimos el plan general de ordenación urbana o el plan parcial que se haya realizado para la construcción de las casas dentro de su urbanización.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Yo quería saber cuanto tiempo tiene validez una licencia de un cerramiento y obra menor.
Es que he cerrado un patio exterior de y un vecino me a denunciado según el??
En cuanto tiempo me notifica el ayuntamiento de esta denuncia. Muchas gracias
Estimada Inma:
Te remito la información que aparece en este enlace: http://lagasca-abogados.es/noticias-derecho/item/51-prescripcion-de-obras-sin-licencia-preguntas-y-respuestas-relativas-a-la-prescripcion-de-infracciones-urbanisticas-en-la-comunidad-de-madrid#:~:text=%C2%BFCu%C3%A1l%20es%20el%20plazo%20de,el%20transcurso%20de%204%20a%C3%B1os.
1. ¿Cuál es el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas?
La Ley del suelo de la Comunidad de Madrid establece en su artículo 236 que las infracciones urbanísticas prescriben por el transcurso de 4 años.
2. ¿Todas las infracciones urbanísticas pueden ser objeto de prescripción?
No. En ningún caso pueden ser objeto de prescripción las obras ejecutadas en zonas verdes y espacios libres.
3. ¿A partir de qué momento empieza a computar el plazo de 4 años?
El plazo de prescripción de las infracciones comenzará a correr desde el día en que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquel en que hubiera podido incoarse el procedimiento sancionador.
A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.
Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos.
En las infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la de la finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma.
4. ¿A quién le corresponde probar el transcurso de 4 años?
Tal y como ha señalado la jurisprudencia del tribunal supremo, la carga de la prueba de haber transcurrido el plazo de prescripción de la infracción ha de soportarla no la administración sino quien se sitúa voluntariamente en la clandestinidad al realizar las obras.
5. ¿Qué medios de prueba son admisibles para acreditar la prescripción?
a) Fotografías aéreas oficiales que acrediten que han transcurrido cuatro años desde la total terminación de las obras.
b) Documento notarial que acredite la existencia de la infracción urbanística habiendo transcurrido el plazo de cuatro años de prescripción.
c) Documento público válidamente emitido por el órgano competente de la Administración Pública que acredite que la Administración conocía o debía conocer la comisión de la infracción.
d) Certificados de técnicos que acrediten la realidad física y constructiva de las obras de hace más de cuatro años, en cuyo caso se deberá exigir que esté visado a afectos de la asunción de correspondiente responsabilidad en caso de falsedad u omisión.
En ningún caso se tendrán en cuenta a la hora de proceder a la declaración de la prescripción, facturas, albaranes y cualquier otro documento que no acrediten de forma fehaciente que a fecha de su emisión había sido consumada la infracción urbanística.
En el caso concreto de los procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística, el artículo 195.4 de la Ley 9/2001 de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid, establece que “el plazo máximo de notificación de la resolución del procedimiento regulado en este artículo será de diez meses”.
Un cordial saludo
Miguel
Hola
vivo en Barcelona y en febrero de Este año se aprobo por unanimidad unprouecto en El local del bajo
Durante las obras se instala en El techo del local que es una terraza comunitaria unas claraboyas voluminosas y de apertura electronica afectando a la superficie útil de la terraza comunitaria la cual tiene acceso unico a traves de mi piso.
Para haver la instalacion Se retira el crstal a ras de suelo existente.
La instalacion de estas claraboyas no consta en ningun documento aprobado por la comunidad, ni en El proyecto ni en acta
Se disscute la instalacion y volumen de estas claraboyas en reunion ordinaria la semana pasada, se vota por mayoria simple el no solicitar que se retiren
La administradora documenta votacion, pero creo que la interpretacion de la votacion es incorrecta porque sE necesita unanimidad ya que afecta a un elemento comun para uso privativo y no mayoria simple.
Necesito saber si lo que se ha hecho en reunion es legal o no. Que responsabilidad puedo exigir a la administración y presidencia. Gracias
Hola Rocio:
En primer lugar decirle que yo no soy un experto sobre la ley de propiedad horizontal del libro quinto del código civil de Cataluña, pero vamos a utilizar el sentido común para intentar buscar una solución a lo que vd. nos comenta.
Si se aprobó por unanimidad el proyecto del techo del local, se aprobó bajo unos condicionantes, si en el proyecto no estaba puesto las claraboyas está claro que se está incumpliendo el proyecto que se discutió en su momento.
Desde luego las claraboyas no se pueden discutir posteriormente y aprobarse por una mayoría simple. Las claraboyas deberían estar en el proyecto general. Creo que lo único que le queda por hacer es impugnar el acta en el juzgado y obligar al propietario que las quite. Esto tiene un coste en principio pero es la manera de reivindicar los derechos que en este caso y desde mi punto de vista han sido eliminados.
Un cordial saludo
Miguel
691564359