Elección de nuevo presidente por ausencia del anterior ante la venta del piso
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La vida en comunidad está sujeta a cambios constantes: ventas, arrendamientos, transmisiones hereditarias… y todos ellos repercuten, en mayor o menor medida, en el funcionamiento de la comunidad de propietarios. Una de las situaciones más habituales es la venta de la vivienda por parte de un propietario que, en ese momento, ostenta el cargo de presidente de la comunidad. Esta circunstancia genera interrogantes: ¿cesa automáticamente en su cargo? ¿Debe continuar hasta la finalización de su mandato? ¿Cómo se designa al nuevo presidente?
El análisis jurídico de esta cuestión exige acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la jurisprudencia y la práctica habitual de las comunidades de propietarios, sin olvidar los posibles matices que puedan contener los estatutos comunitarios.
El cese automático del presidente tras la venta del inmueble
El cargo de presidente, de acuerdo con el artículo 13.2 de la LPH, está reservado a los propietarios. En consecuencia, si el titular de la presidencia transmite su inmueble y deja de ostentar la condición de propietario, cesa ipso iure en su cargo, pues desaparece el presupuesto esencial para su nombramiento: ser propietario de un piso o local de la comunidad.
En este sentido, el Tribunal Supremo y diversas Audiencias Provinciales han reiterado que el cargo de presidente no es personal sino anejo a la cualidad de propietario. Por tanto, el cese no requiere acuerdo de junta ni resolución expresa, sino que se produce de forma automática con la transmisión de la titularidad.
La necesidad de un nuevo nombramiento
El cese del presidente obliga a la comunidad a cubrir de inmediato la vacante. El artículo 13 de la LPH establece que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Este nuevo nombramiento implica alterar el calendario de turnos que la comunidad hubiese acordado previamente. Por ello, según el artículo 14 de la LPH, corresponde a la junta de propietarios decidir sobre el nombramiento o remoción de los órganos de gobierno. Es decir, no basta con que el turno “corra automáticamente” al siguiente propietario; debe convocarse una junta para ratificar el cambio.
La mayoría necesaria para el acuerdo
La designación del nuevo presidente se rige por lo dispuesto en el artículo 17.7 de la LPH, que exige la mayoría de los votos de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Si no se alcanzara dicha mayoría, opera la cláusula subsidiaria: el nombramiento por turno rotatorio o sorteo entre todos los propietarios. Así lo recordó la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 23 de julio de 2020, subrayando que la ley prevé mecanismos para evitar bloqueos en la designación del presidente.
El papel del vicepresidente en caso de vacante
En aquellas comunidades que cuenten con la figura del vicepresidente, prevista en el artículo 13.4 de la LPH, este puede sustituir al presidente en casos de ausencia, enfermedad o vacante. Por tanto, tras la venta de la vivienda del presidente, el vicepresidente puede asumir de manera provisional las funciones de la presidencia hasta que la junta de propietarios designe un nuevo presidente.
Este mecanismo resulta especialmente útil para garantizar la continuidad en la gestión y evitar situaciones de vacío de poder en la comunidad.
La importancia de los estatutos y normas internas
Aunque la LPH ofrece el marco general, los estatutos de la comunidad pueden contener previsiones específicas sobre la designación y duración del cargo de presidente. Algunas comunidades establecen turnos automáticos, mientras que otras prevén suplencias inmediatas sin necesidad de junta.
En cualquier caso, los estatutos nunca pueden contradecir la exigencia legal de que el presidente sea necesariamente propietario, ni eliminar la competencia de la junta para confirmar nombramientos.
Aspectos prácticos y recomendaciones
- Convocatoria urgente de junta: Ante la venta de la vivienda del presidente, el administrador o, en su defecto, cualquier propietario, debe instar la convocatoria de junta para el nombramiento de un nuevo presidente.
- Acta de cese y nombramiento: Es recomendable dejar constancia expresa en el acta del cese del presidente saliente y del acuerdo adoptado para la elección del nuevo. Esto facilita la inscripción del cargo en el Registro de la Propiedad si fuera necesario y evita conflictos.
- Comunicación a terceros: El cambio de presidente debe notificarse a bancos, proveedores, administraciones públicas y demás terceros con los que la comunidad mantenga relaciones jurídicas.
- Revisión de seguros y contratos: El presidente ostenta representación legal de la comunidad. Es conveniente revisar pólizas, contratos de mantenimiento y otros documentos para que quede claro quién ostenta la representación.
Problemas frecuentes en la práctica
- Retraso en la convocatoria de junta: Puede dar lugar a un vacío de poder, especialmente en comunidades sin vicepresidente.
- Resistencia de los propietarios a asumir el cargo: El sistema de turnos o sorteo funciona como salvaguarda frente a esta situación.
- Impugnación de acuerdos: Si la comunidad omite el trámite de votación y designa al nuevo presidente sin acuerdo formal, cualquier propietario disconforme podría impugnar el nombramiento conforme al artículo 18 de la LPH.
Conclusión
La venta de la vivienda por parte del presidente supone su cese automático en el cargo, dado que la presidencia está vinculada a la condición de propietario. La comunidad debe entonces proceder a la elección de un nuevo presidente, bien por mayoría en junta, bien mediante turno rotatorio o sorteo, garantizando siempre la participación de todos los propietarios y el respeto a los requisitos legales de quórum.
La existencia de un vicepresidente puede mitigar los problemas derivados de la vacante, pero no exime de la necesidad de un acuerdo expreso en junta. Asimismo, es fundamental documentar adecuadamente el cese y el nombramiento, y comunicarlo a todos los terceros interesados para evitar conflictos en la representación legal de la comunidad.
En definitiva, la clave está en conjugar el respeto a la normativa de la LPH con la flexibilidad organizativa de la comunidad, asegurando que la gestión vecinal continúe con normalidad a pesar de los cambios que la vida comunitaria, inevitablemente, conlleva.
