Derramas urgentes en comunidades de propietarios: cuándo son legales y cuándo se pueden impugnar
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En la práctica diaria de las comunidades de propietarios, pocas cuestiones generan tanta tensión como las derramas. Y si a ello añadimos el calificativo de “urgente”, el conflicto está casi garantizado.
¿Puede el presidente aprobar una derrama sin Junta?
¿Es suficiente con alegar urgencia?
¿Puede un propietario negarse a pagarla?
¿Cuándo cabe impugnación judicial?
En la experiencia práctica de un Administrador de Fincas en Madrid, este tipo de situaciones son especialmente frecuentes en edificios antiguos del centro urbano, donde la urgencia debe analizarse con rigor técnico y jurídico para evitar futuras impugnaciones.
Este artículo analiza con rigor jurídico cuándo una derrama urgente es legal y cuándo puede ser anulada, con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en la doctrina del Tribunal Supremo.
1. Qué es realmente una derrama urgente
Una derrama es una aportación económica extraordinaria aprobada por la comunidad para afrontar un gasto no cubierto por el presupuesto ordinario.
Ahora bien, no toda derrama es urgente.
Para que una derrama pueda calificarse jurídicamente como urgente deben concurrir dos elementos:
- Necesidad inaplazable.
- Riesgo para la seguridad, habitabilidad o conservación del inmueble.
No basta con que el gasto sea importante. Tampoco basta con que “convenga hacerlo cuanto antes”. La urgencia no es una cuestión subjetiva, sino objetiva y acreditable.
2. Marco legal: artículos clave de la LPH
El análisis jurídico gira principalmente en torno a:
- Artículo 10 LPH → Obras necesarias.
- Artículo 17 LPH → Régimen de mayorías.
- Artículo 14 LPH → Competencias de la Junta.
- Artículo 18 LPH → Impugnación de acuerdos.
El artículo 10 establece que serán obligatorias y no requerirán acuerdo previo de Junta aquellas obras necesarias para:
- Conservación.
- Seguridad.
- Habitabilidad.
- Accesibilidad obligatoria.
Pero atención: que no requieran acuerdo previo no significa que no deban ser informadas posteriormente ni justificadas documentalmente.
3. Cuándo una derrama urgente es legal
3.1. Cuando existe un riesgo real e inmediato
Ejemplos claros:
- Desprendimiento de fachada.
- Fuga grave de agua en bajantes.
- Avería estructural.
- Fallo crítico en instalación eléctrica comunitaria.
- Riesgo de caída de elementos comunes.
En estos casos, el presidente puede actuar con base en el artículo 7 y 10 LPH para evitar daños mayores.
La jurisprudencia ha admitido la actuación inmediata cuando el retraso supondría un perjuicio grave.
3.2. Cuando hay informe técnico que acredita la urgencia
La urgencia debe poder acreditarse.
Un informe de arquitecto o técnico competente que indique riesgo estructural convierte la decisión en jurídicamente sólida.
Sin soporte técnico, la urgencia puede ser discutida.
3.3. Cuando la actuación evita un daño mayor
La proporcionalidad es clave.
Si una intervención inmediata evita un daño que multiplicaría el coste (por ejemplo, impermeabilización urgente que evita daños estructurales), la urgencia está justificada.
3.4. Cuando se convoca Junta inmediatamente después
Incluso en actuaciones urgentes, debe convocarse Junta para:
- Ratificar la actuación.
- Aprobar la derrama.
- Determinar forma de pago.
La actuación ejecutiva puede ser inmediata, pero la cobertura económica debe regularizarse.
4. Cuándo una derrama urgente puede ser impugnada
Aquí es donde empiezan los problemas reales.
4.1. Cuando no existe urgencia objetiva
Muy habitual:
- Pintura de fachada presentada como urgente.
- Renovación estética.
- Sustitución por mejora y no por avería.
Si el gasto es de mejora y no de necesidad, no cabe imponerlo como urgente.
La jurisprudencia distingue claramente entre obra necesaria y obra de mejora.
4.2. Cuando se utiliza la urgencia para eludir mayorías
En ocasiones se intenta evitar el régimen del artículo 17 LPH alegando urgencia.
Ejemplo:
Instalación de nuevo sistema de seguridad sin riesgo previo acreditado.
Si la actuación requiere mayoría cualificada y se aprueba como urgente sin cumplir el régimen de mayorías, el acuerdo puede ser anulable.
4.3. Cuando el presidente actúa sin competencia real
El presidente no tiene facultades ilimitadas.
Puede actuar en caso de urgencia, pero no puede:
- Comprometer gastos desproporcionados sin Junta.
- Firmar contratos de larga duración sin acuerdo.
- Ejecutar obras no estrictamente necesarias.
Si excede su mandato, puede generarse responsabilidad.
4.4. Cuando no se convoca Junta posterior
Una actuación urgente debe someterse a control comunitario.
Si el presidente ejecuta y no informa ni convoca Junta para ratificar, el acuerdo puede ser impugnable.
4.5. Cuando la derrama es desproporcionada
La proporcionalidad económica también importa.
No se puede justificar como urgente una intervención sobredimensionada si existían soluciones técnicas menos costosas.
5. Procedimiento de impugnación de una derrama urgente
El artículo 18 LPH regula la impugnación de acuerdos.
Puede impugnar quien:
- Haya salvado su voto.
- Haya votado en contra.
- No haya asistido.
- Esté al corriente de pago o consigne judicialmente la cantidad.
Plazo:
- 3 meses con carácter general.
- 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o estatutos.
La impugnación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.
6. Casos prácticos frecuentes
Caso 1: Derrama por reparación de cubierta tras filtraciones
Si existe informe técnico que indica riesgo estructural, es obra necesaria.
Legalmente sólida.
Caso 2: Sustitución completa de ascensor sin avería grave
Si no hay fallo estructural y se trata de modernización, no es urgente.
Requiere mayorías específicas.
Impugnable si se aprueba como urgente.
Caso 3: Reparación de bajantes con filtraciones activas
Urgente y necesaria.
Obligatoria.
No requiere mayoría especial.
Caso 4: Instalación de cámaras sin incidentes previos
No es urgente.
Es mejora.
Requiere acuerdo conforme al artículo 17 LPH.
7. Diferencia clave: obra necesaria vs mejora
Obra necesaria:
- Conservación.
- Seguridad.
- Habitabilidad.
- Obligatoria.
Mejora:
- Aumenta calidad.
- Moderniza.
- No imprescindible.
La calificación jurídica es determinante.
Muchas impugnaciones prosperan por error en esta clasificación.
8. Responsabilidad del presidente y del administrador
Si se declara improcedente la urgencia y se anula la derrama, pueden surgir responsabilidades.
El presidente responde si actúa con negligencia grave.
El administrador responde si aconseja incorrectamente sin base legal o técnica.
La clave está en la diligencia profesional.
9. ¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama urgente?
En principio no.
Mientras el acuerdo esté vigente y no sea suspendido judicialmente, debe pagarse.
La impugnación no suspende automáticamente la ejecución salvo medida cautelar.
Negarse a pagar genera morosidad.
La vía correcta es pagar y reclamar.
10. Claves preventivas para evitar impugnaciones
- Obtener informe técnico.
- Justificar documentalmente la urgencia.
- Actuar proporcionalmente.
- Convocar Junta posterior.
- Redactar acta detallada.
- Evitar calificar como urgente lo que es mejora.
La prevención jurídica es siempre más barata que el pleito.
11. Reflexión final
La palabra “urgente” no convierte automáticamente una derrama en legal.
La urgencia en propiedad horizontal es una categoría jurídica, no emocional.
Cuando se utiliza correctamente, protege a la comunidad.
Cuando se utiliza indebidamente, genera conflictos, impugnaciones y costes judiciales.
La diferencia entre una derrama bien gestionada y una impugnada no suele estar en el importe, sino en el procedimiento seguido.
Conclusión
Una derrama urgente es legal cuando:
- Existe necesidad objetiva.
- Hay riesgo acreditado.
- Se actúa con proporcionalidad.
- Se ratifica en Junta.
Es impugnable cuando:
- No existe urgencia real.
- Se eluden mayorías.
- Se vulnera la LPH.
- No hay control comunitario.
En materia de comunidades, el error no está en gastar, sino en decidir mal cómo y cuándo gastar.
Y eso, muchas veces, cuesta más que la propia derrama.
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