Que Propietarios No Están Obligados a Pagar la Comunidad de Propietarios II

La Comunidad de Propietarios constituye una pieza fundamental para la gestión de un edificio de viviendas o locales. Las cuotas de la comunidad financian el mantenimiento y mejora de las zonas comunes. Sin embargo, existen ciertos casos donde algunos propietarios pueden estar exonerados de pagar estas cuotas. A continuación, veremos en detalle cuándo un propietario puede evitar esta obligación.

Obligación General de Contribuir a la Comunidad

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las obligaciones de los propietarios, incluyendo la contribución a los gastos generales de la comunidad. Específicamente, el artículo 9.1.e) establece que cada propietario debe «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

Aun así, existen ciertas situaciones que pueden eximir a un propietario de estas obligaciones, siempre y cuando existan disposiciones específicas en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo.

Exoneración de Pagos: Situaciones Reconocidas

Uno de los aspectos más importantes que debemos tener en cuenta es que la exoneración de pago sólo es posible cuando así lo indiquen los estatutos de la comunidad o el título constitutivo. Esto quiere decir que ningún propietario puede eximirse a sí mismo de la obligación de contribuir argumentando el no uso de los servicios comunes.

Por ejemplo, una exención de pagos puede aplicarse a determinados locales comerciales que no utilizan un servicio comunitario, como un ascensor. Esta situación debe estar claramente especificada en los estatutos, y si así se hace, la exención abarcará tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios relacionados con el servicio.

Un ejemplo representativo es la Sentencia del Tribunal Supremo del 4 de octubre de 2017, que indica que las exenciones genéricas de gastos que afectan a determinados locales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el «no uso» del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

El Caso del Ascensor y Otros Servicios Ex Novo

Una cuestión que ha sido objeto de múltiples litigios es la instalación de servicios «ex novo», es decir, nuevos elementos comunes que antes no existían, como un ascensor. La instalación de un ascensor nuevo, por ejemplo, debe ser costeada por todos los propietarios, incluso si existe una cláusula de exención para ciertos servicios. En este sentido, la doctrina jurisprudencial es clara: cuando se trata de la instalación de un nuevo elemento común para la mejora del inmueble, todos los propietarios deben contribuir.

Por otro lado, cuando se habla de una plataforma elevadora o salvaescaleras, la jurisprudencia establece que todos los propietarios están obligados a pagar estos gastos, sin excepción, ya que estos elementos están destinados a garantizar la accesibilidad y suprimir barreras arquitectónicas, mejorando así la calidad de vida de las personas con movilidad reducida.

Cláusulas de Exoneración: Interpretación Restrictiva

Las cláusulas de exoneración deben ser interpretadas de forma estricta y literal. Esto significa que no se pueden hacer interpretaciones amplias ni subjetivas de dichas cláusulas. Si la exoneración no está claramente establecida en los estatutos o en el título constitutivo, no se considerará que existe tal exoneración.

Este punto es importante, ya que hay propietarios que intentan evitar el pago de ciertos gastos argumentando el poco uso de ciertos elementos comunes. Sin embargo, la ley establece claramente que no se puede dejar de pagar la cuota comunitaria simplemente porque el propietario no haga uso de dichos elementos.

Casos Comunes en los Que No Existe Exoneración

Es importante dejar claro algunos escenarios que no constituyen motivo de exoneración del pago de la cuota de comunidad:

1. No Uso de Elementos Comunes: El hecho de que un propietario no utilice elementos comunes como la piscina, el gimnasio o la pista de tenis no implica que pueda eximirse del pago de los gastos relacionados con su mantenimiento. La jurisprudencia deja claro que todos los elementos comunes son responsabilidad compartida.
2. Propiedad Desocupada: Si la vivienda o el local está desocupado durante todo el año, esto no constituye motivo de exención. El artículo 9.1.e) establece que los gastos se repartirán según la cuota de participación, sin que se tenga en cuenta si la propiedad está o no habitada.
3. Propiedad en Manos de la Promotora: En el caso de propiedades que aún están en manos de la promotora, esta también está obligada a contribuir a los gastos de la comunidad. La obligación de pago surge desde el momento en que la propiedad pasa a formar parte del edificio.
4. Deficiencias en el Servicio Comunitario: Algunos propietarios intentan evitar el pago argumentando deficiencias en el servicio comunitario, como la falta de reparación de ciertos elementos comunes. Sin embargo, la ley es clara al establecer que esto no exime de la obligación de contribuir a los gastos generales.

Exoneraciones en Función del Título Constitutivo y Estatutos

El Título Constitutivo y los Estatutos son los documentos claves para determinar qué propietarios están exentos de pagar ciertos gastos comunitarios. Los estatutos pueden incluir exoneraciones específicas para locales comerciales o pisos que no hagan uso de ciertos servicios. Por ejemplo, un local que no tiene acceso al ascensor podría estar exento de contribuir a los gastos de mantenimiento de este, siempre que así lo establezcan los estatutos.

Es importante señalar que estas exoneraciones no se pueden modificar a voluntad. Para modificar las cuotas o añadir una exoneración, se requiere la unanimidad de la Junta de Propietarios. En caso contrario, cualquier cambio sería considerado inválido.

La Realidad Social y las Necesidades de la Comunidad

La jurisprudencia ha evolucionado para tener en cuenta la realidad social y las necesidades de accesibilidad. Un ejemplo claro es la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008, que establece que el acuerdo de la Junta de Propietarios válidamente adoptado obliga a todos los comuneros, incluso si este acuerdo implica la instalación de un ascensor en un edificio que no tenía previamente este servicio. Esta sentencia subraya que los avances en accesibilidad y la mejora de la calidad de vida de los vecinos prevalecen sobre la exoneración de gastos en algunos casos.

Conclusión

La obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad de Propietarios es una regla general que tiene pocas excepciones. Los propietarios solo pueden estar exentos de pagar ciertas cuotas si así lo establecen los estatutos de la comunidad o el título constitutivo. La jurisprudencia es clara en cuanto a la interpretación de estas cláusulas: debe ser restrictiva y literal, sin espacio para interpretaciones flexibles.

Es fundamental que cualquier propietario conozca en detalle los estatutos de su comunidad y entienda sus derechos y obligaciones. La no ocupación de un inmueble, el no uso de ciertos servicios o la propiedad en manos de la promotora no eximen del pago de las cuotas comunitarias. Por tanto, la responsabilidad compartida y la solidaridad entre vecinos son pilares básicos para el buen funcionamiento de cualquier comunidad de propietarios.

Si tienes dudas sobre si estás o no obligado a contribuir a ciertos gastos, consulta los estatutos de tu comunidad y, en caso de discrepancias, busca asesoramiento legal especializado. Solo a través de un conocimiento adecuado de la normativa y los acuerdos comunitarios se puede evitar conflictos innecesarios y contribuir al bienestar común.

Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de nuestro canal en Youtube:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid , Avila y Guadalajara