Las terrazas o patios en las comunidades de propietarios
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Las terrazas y patios en las comunidades de propietarios representan uno de los temas más controvertidos dentro de la propiedad horizontal. Las dudas sobre su titularidad, el uso permitido y las obligaciones de mantenimiento suelen generar disputas entre vecinos y requerir interpretaciones legales. Para abordar estas cuestiones de manera efectiva, es fundamental conocer la legislación vigente, los derechos y obligaciones de los propietarios y las posibles soluciones a conflictos habituales.
1. Clasificación de las terrazas y patios en comunidades de propietarios
El primer paso para determinar los derechos y responsabilidades de los propietarios es clasificar correctamente las terrazas y patios. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil, estos espacios pueden clasificarse en tres categorías principales:
a) Elementos comunes
Las terrazas y patios son, en principio, elementos comunes del edificio, según el artículo 396 del Código Civil. Como tales, son propiedad de toda la comunidad y su mantenimiento es responsabilidad del conjunto de propietarios. Ejemplos de esto incluyen terrazas comunitarias en la azotea o patios interiores compartidos.
b) Elementos comunes de uso privativo
A pesar de ser propiedad de la comunidad, el uso de estos espacios puede estar cedido de forma exclusiva a un propietario determinado. Este es el caso de las terrazas de áticos o los patios de plantas bajas, que pertenecen a la comunidad pero son disfrutados por un propietario en particular. En estos casos, el mantenimiento ordinario corresponde al usuario, mientras que las reparaciones estructurales siguen siendo responsabilidad de la comunidad.
c) Elementos privativos
En algunos casos, el Título Constitutivo de la comunidad establece que ciertos patios o terrazas son de propiedad exclusiva del titular de la vivienda. En estas situaciones, el propietario asume tanto el mantenimiento ordinario como las reparaciones necesarias, salvo que la estructura del edificio se vea afectada, en cuyo caso la responsabilidad recae sobre la comunidad.
2. Derechos y obligaciones según la clasificación
El tipo de titularidad que se atribuya a la terraza o patio determinará los derechos y responsabilidades del propietario y de la comunidad.
a) Obligaciones generales
- Mantenimiento: En terrazas y patios de uso privativo, el usuario exclusivo debe encargarse de la limpieza y el mantenimiento básico, evitando que se acumulen residuos o humedad que puedan generar filtraciones. La comunidad, por su parte, es responsable de las reparaciones estructurales (forjado, impermeabilización, etc.).
- Obras y modificaciones: Según el artículo 7.1 de la LPH, cualquier obra que afecte a elementos comunes debe ser aprobada por la junta de propietarios. Así, si un propietario desea instalar un cerramiento en su terraza, necesitará el consentimiento de la comunidad.
- Uso adecuado: El propietario con derecho de uso debe respetar las normas de convivencia y no generar molestias a otros vecinos. Actividades ruidosas, la acumulación de objetos o el uso de estos espacios para fines comerciales pueden estar restringidos por la comunidad.
b) Responsabilidad en caso de filtraciones y daños
Uno de los conflictos más frecuentes en comunidades de propietarios es la aparición de filtraciones desde una terraza o patio hacia las viviendas inferiores. Para determinar quién es responsable de la reparación, es necesario establecer el origen del daño:
- Si el problema es estructural (impermeabilización deficiente, deterioro del forjado, etc.), la comunidad debe asumir el coste de la reparación.
- Si la filtración se debe a una falta de mantenimiento (acumulación de hojas, obstrucción de desagües, instalaciones incorrectas realizadas por el propietario), el usuario exclusivo de la terraza o patio será responsable de los daños ocasionados.
- En caso de duda, un informe técnico es clave para esclarecer la causa del problema y determinar responsabilidades.
3. Procedimiento para realizar obras o modificaciones
Para evitar conflictos y sanciones, cualquier propietario que desee realizar obras en una terraza o patio debe seguir el procedimiento adecuado:
- Consultar el Título Constitutivo y Estatutos: Si el documento establece limitaciones sobre modificaciones, estas deben respetarse.
- Solicitar autorización a la comunidad: Si la obra afecta a elementos comunes o altera la estética del edificio, es obligatorio someterla a votación en la junta de propietarios. Dependiendo del tipo de obra, el acuerdo puede requerir mayoría simple o una mayoría de tres quintas partes.
- Obtener licencias municipales: Algunas modificaciones pueden requerir permisos urbanísticos. Consultar con el ayuntamiento es esencial antes de iniciar cualquier obra.
4. Conflictos habituales y su resolución
a) Instalación de toldos o cerramientos
La instalación de toldos en terrazas de uso privativo está permitida, siempre que no altere la estética del edificio. En muchos casos, las comunidades establecen criterios unificados sobre modelo y color para mantener la uniformidad.
El cerramiento de terrazas es más conflictivo, ya que supone una alteración estructural. Para aprobarse, debe contar con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, según el artículo 10.3.b de la LPH.
b) Uso indebido de las terrazas y patios
Si un propietario utiliza su terraza para almacenar materiales, realizar fiestas molestas o instalar estructuras prohibidas, la comunidad puede actuar:
- Requiriéndole el cese de la actividad.
- Impugnando judicialmente su uso abusivo, según el artículo 7.2 de la LPH.
- Aplicando sanciones establecidas en los estatutos.
c) Problemas por filtraciones
Si hay filtraciones y el propietario se niega a asumir su responsabilidad, la comunidad o los vecinos afectados pueden emprender acciones legales. La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2017 establece que la comunidad es responsable de la reparación de filtraciones cuando afectan a elementos comunes.
5. Conclusión
Las terrazas y patios en las comunidades de propietarios pueden ser fuente de disfrute, pero también de conflictos si no se gestionan adecuadamente. La clave para evitar problemas radica en conocer la legislación aplicable, respetar las normas comunitarias y actuar con responsabilidad en el mantenimiento de estos espacios.
Siguiendo estos principios, los propietarios pueden disfrutar de sus terrazas y patios sin afectar la convivencia en la comunidad. En caso de duda o conflicto, lo recomendable es acudir a un abogado especializado en propiedad horizontal o al administrador de la comunidad para buscar una solución justa y acorde a la normativa vigente.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
