La Regulación de Apartamentos Turísticos y Viviendas de Uso Turístico en España: Normativa Estatal, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Madrid

El mercado de apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico (VUT) ha tenido un auge significativo en España durante los últimos años. Esta tendencia ha venido acompañada de un debate sobre la necesidad de regular adecuadamente estas viviendas para garantizar un equilibrio justo entre las partes interesadas: propietarios, inquilinos, vecinos, y el sector turístico. En este artículo, analizaremos en profundidad las normativas aplicables a estos apartamentos a nivel estatal, en la Comunidad de Madrid, y las regulaciones específicas del Ayuntamiento de Madrid.

Normativa Estatal sobre Apartamentos Turísticos

En España, la regulación de las viviendas de uso turístico se encuentra mayormente descentralizada, lo cual implica que las comunidades autónomas tienen la mayor parte de la responsabilidad en la elaboración de las normativas. Sin embargo, existen ciertos marcos generales y directrices a nivel estatal que guían la gestión de estos alojamientos.

Uno de los elementos fundamentales para la regulación estatal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), actualizada por última vez en 2019, que define cómo deben categorizarse los alquileres de corta estancia. La LAU establece una distinción entre los arrendamientos de vivienda habitual y aquellos destinados a fines turísticos, estableciendo que las viviendas turísticas deben ser reguladas por la normativa de turismo y no por la propia ley de arrendamientos.

Otro aspecto importante en la normativa estatal es la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga a las comunidades de propietarios la facultad de imponer restricciones o prohibiciones sobre el uso de viviendas como apartamentos turísticos. En 2019, se introdujeron modificaciones que permiten a las comunidades de vecinos, mediante mayoría cualificada, limitar o incluso prohibir la actividad turística en sus edificios. Esto es especialmente importante en ciudades como Madrid, donde el impacto de los apartamentos turísticos en los edificios residenciales ha generado conflictos.

Por último, la legislación estatal incluye la normativa fiscal que afecta a los propietarios de viviendas de uso turístico, quienes deben cumplir con obligaciones tributarias como la declaración de ingresos y la aplicación del IVA en determinados casos, así como informar a las autoridades de los datos de los inquilinos, en cumplimiento con la normativa de seguridad pública.

Normativa de la Comunidad de Madrid sobre Viviendas de Uso Turístico

La Comunidad de Madrid ha elaborado una normativa específica para regular las viviendas de uso turístico en respuesta al crecimiento significativo de este tipo de alojamientos y su impacto en el mercado de alquileres y la calidad de vida de los residentes. La regulación actual de la Comunidad se establece en el Decreto 29/2019, que tiene como objetivo dotar de un marco legal claro y que permite el desarrollo sostenible de este sector.

Uno de los puntos más relevantes del Decreto 29/2019 es la definición de «vivienda de uso turístico»: una vivienda completa que se ofrece por periodos inferiores a 31 días y se comercializa a través de canales de oferta turística, como plataformas online. La normativa impone la obligación de que todas las viviendas destinadas a este uso se registren en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid, y además obliga a los propietarios a cumplir ciertos requisitos de calidad y seguridad.

Entre los requerimientos específicos se encuentran: garantizar la accesibilidad de la vivienda, contar con un seguro de responsabilidad civil y proporcionar información clara sobre las normas de convivencia, como las horas de descanso y el uso de las zonas comunes. Además, la normativa madrileña exige la colocación de un cartel identificativo en la puerta de la vivienda, informando de su condición de uso turístico.

La normativa de la Comunidad de Madrid también hace énfasis en la protección de los derechos de los consumidores y usuarios. Los propietarios deben garantizar que la vivienda se alquile en condiciones adecuadas de habitabilidad, lo cual incluye el cumplimiento de requisitos básicos en cuanto a mobiliario y electrodomésticos. Asimismo, el Decreto establece la necesidad de que las viviendas turísticas cumplan con los requisitos urbanísticos de la localidad en la que se encuentren.

Regulación del Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid ha dado un paso más allá al adoptar medidas más estrictas para regular las viviendas de uso turístico en la capital. La proliferación de estas viviendas ha afectado de forma considerable a algunas áreas de la ciudad, en especial en el centro histórico, provocando un aumento en los precios del alquiler y generando tensiones con los residentes.

En 2019, el Ayuntamiento aprobó el Plan Especial de Hospedaje (PEH), una medida pionera que establece ciertos requisitos urbanísticos específicos para las viviendas de uso turístico en la ciudad de Madrid. Según el PEH, cualquier vivienda que se alquile más de 90 días al año y esté destinada a un uso turístico debe contar con una licencia específica de actividad. Esta licencia solo se concede si la vivienda cumple con una serie de requisitos muy estrictos, uno de los cuales es tener un acceso independiente al del resto de viviendas del edificio. En la práctica, esto ha limitado significativamente el crecimiento de las viviendas turísticas en ciertas zonas de la ciudad.

El objetivo del Ayuntamiento con estas medidas es el de garantizar el equilibrio entre el derecho de los propietarios a alquilar sus viviendas y el derecho de los residentes a mantener una calidad de vida adecuada. El PEH busca evitar la transformación de edificios residenciales en hoteles de facto, lo cual puede generar molestias a los vecinos y contribuir a la llamada «turistificación» del centro de la ciudad.

Principales Problemas y Desafíos de la Regulación

A pesar de la existencia de diferentes normativas a nivel estatal, autonómico y local, la regulación de los apartamentos turísticos sigue enfrentando una serie de desafíos. Uno de los principales problemas es la dificultad para hacer cumplir las normativas. Muchas viviendas siguen funcionando sin los permisos adecuados o sin cumplir con los requisitos establecidos por la normativa. Las plataformas de alquiler como Airbnb o Booking.com han facilitado el crecimiento del sector, pero también han dificultado la supervisión efectiva de las autoridades.

Además, existe un debate constante sobre cómo equilibrar los intereses de los distintos actores. Por un lado, los propietarios de viviendas desean maximizar sus ingresos mediante el alquiler a turistas, que suele ser más rentable que el alquiler tradicional. Por otro lado, muchos residentes consideran que el auge de las viviendas turísticas ha contribuido a aumentar los precios del alquiler y a desplazar a los residentes permanentes, especialmente en el centro de Madrid. Las medidas del Ayuntamiento, como el PEH, han sido bien recibidas por los residentes, pero criticadas por algunos propietarios que consideran que se les está poniendo demasiadas trabas a una actividad lícita.

Otro reto importante es la coordinación entre las distintas administraciones. La normativa estatal, la autonómica y la municipal no siempre están perfectamente alineadas, lo cual puede generar confusión entre los propietarios y dificultar el cumplimiento. Cada nivel de regulación tiene objetivos diferentes, desde la promoción del turismo y la protección de los consumidores, hasta la garantía de la convivencia y la sostenibilidad del entorno urbano.

Impacto del Turismo en Madrid y Futuro de la Regulación

El turismo es uno de los motores económicos más importantes de Madrid, y las viviendas de uso turístico juegan un papel crucial en la oferta de alojamiento de la ciudad. Sin embargo, para que el turismo sea sostenible, es necesario encontrar un equilibrio que permita el desarrollo de este tipo de alojamientos sin perjudicar la calidad de vida de los vecinos ni distorsionar el mercado de la vivienda.

La tendencia actual apunta hacia una mayor regulación y hacia el establecimiento de normas más estrictas que favorezcan el uso residencial frente al turístico en ciertas zonas saturadas. El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado su intención de seguir desarrollando medidas para limitar la proliferación de las viviendas turísticas, mientras que la Comunidad de Madrid sigue apostando por la regulación mediante la mejora de los requisitos y controles de calidad.

Por otra parte, el impacto de la pandemia de COVID-19 ha demostrado la vulnerabilidad del sector turístico y ha puesto de manifiesto la importancia de diversificar el uso de los inmuebles. En algunos casos, la crisis del turismo ha llevado a los propietarios a optar por alquileres a largo plazo, lo que ha contribuido a una mayor estabilización del mercado de alquiler en la ciudad.

Conclusiones

La regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid es un tema complejo y en constante evolución, que involucra a diferentes niveles de administración. A nivel estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal establecen algunas reglas generales que afectan a los apartamentos turísticos, mientras que la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid han elaborado normativas específicas para regular de forma más directa este tipo de alojamientos.

La normativa de la Comunidad de Madrid busca garantizar la calidad y seguridad de las viviendas de uso turístico, mientras que el Ayuntamiento de Madrid ha adoptado medidas más estrictas para evitar la concentración excesiva de estos alojamientos en ciertas zonas y proteger la convivencia. A pesar de estos esfuerzos, el desafío de equilibrar los intereses de los distintos actores sigue presente y probablemente continuará evolucionando en los próximos años.

En última instancia, la clave para una regulación eficaz radica en encontrar un equilibrio entre el derecho de los propietarios a rentabilizar sus viviendas y la necesidad de proteger a los residentes y mantener la sostenibilidad del entorno urbano. Esta es una tarea complicada, pero necesaria para asegurar que Madrid continúe siendo una ciudad acogedora tanto para sus habitantes como para los millones de turistas que la visitan cada año.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara