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La justicia frente a los vecinos molestos. Alojamientos turísticos y hostales

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Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios. En este caso hablamos de alojamientos turísticos y hostales.

II. Alojamientos turísticos y hostales

Se trata de un fenómeno, el de los alojamientos vacacionales, que experimentó un crecimiento explosivo en pocos años. Esta iniciativa, consistente en alquilar pisos o habitaciones por días, ha sido perniciosa para nuestro sector hotelero, que posiblemente merecería mejor protección en un país que vive en gran parte del turismo. Pero es que además ha sido uno de los factores que ha propiciado la subida del alquiler en las grandes ciudades y, a su vez, el alza de los precios de los inmuebles.

Los propietarios encontraron un nicho de mercado, que les permitía obtener mayor rendimiento en el arrendamiento de sus pisos, por lo que los han ido adecuando interiormente para ofrecerlos en esta modalidad.

La consecuencia, en lo que a nosotros interesa en este estudio, es que, en un bloque residencial, previsto para la convivencia y el descanso de un grupo más o menos reducido de familias, transitan varios centenares de extraños cada año; turistas que entran y salen arrastrando sus ruidosas maletas a deshora. Algunos de ellos, sabedores de su paso fugaz por la finca y faltos de mejor educación, desoyen las quejas de los vecinos y no tienen empacho en dar portazos, cambiar los muebles de sitio, gritar, poner música o televisión a un volumen excesivo, maltratar los elementos comunes, sacar basuras al descansillo… Abundan las reuniones de gran número de personas, que utilizan estas viviendas para hacer despedidas de soltero y otras fiestas o simplemente acabar una noche de juerga, muchas veces ebrios.

Cuando se empezaron a denunciar este tipo de alquileres, en lugar de erradicarlos se legalizaron. La alternativa podría haber sido proteger nuestro importante tejido empresarial hotelero, tutelar el derecho a la vivienda digna de los vecinos y, de paso, evitar la especulación inmobiliaria. Pero, en lugar de proscribir la actividad, se le ha dado carta de naturaleza. Así, la proliferación de normativa para tratar de regular el alquiler vacacional ha legitimado este uso atípico. Cumpliendo ciertos requisitos, los propietarios han acabado obteniendo licencias y normalizando el abuso, que ha seguido creciendo en perjuicio de los vecindarios. Ha prevalecido por tanto el derecho a usar estas propiedades libremente, sin que las limitaciones legales hayan sabido reconducir un fenómeno difícilmente compatible con el derecho al descanso.

La consecuencia es que se fomenta el conflicto, desbordando a los tribunales, y se desboca el valor de compra y alquiler de la vivienda. Luego querremos sujetar al mercado inmobiliario con medidas mucho más intervencionistas y de dudosa constitucionalidad, como la limitación artificial de precios del alquiler, un error para resolver otro. Las viviendas son para uso residencial, no para negocios, es muy fácil de entender y, por tanto, de regular. Pongamos los recursos del Estado al servicio de problemas más complejos y no permitamos que la Ley y la Justicia sean charcas turbias en las que encuentren amparo pícaros y especuladores. Estamos aplastados por complejas normas para controlar casi hasta la forma en que tenemos que respirar y, en esa maraña, somos incapaces de dar una regulación certera a cuestiones esenciales. Hay que legislar de forma piramidal, protegiendo claramente los derechos primarios con prohibiciones y medidas coercitivas, llevando a mínimos los potenciales focos de conflicto. Menos problemas, menos juicios. En lugar de eso, se legisla en tela de araña, zurciendo apaños para tratar de reconducir las ilegalidades y, ante ello, los tribunales son incapaces de asentar doctrina en casi nada. El ciudadano de a pie se pregunta cómo es posible que la élite del conocimiento jurídico (nuestros jueces y magistrados) resuelva constantemente en contradicción cuestiones aparentemente sencillas, dictando sentencias en un sentido y en el opuesto para la misma cuestión de fondo durante años, hasta que se consolida un criterio más o menos uniforme. Pues básicamente porque las Leyes no están previendo correctamente la resolución de los conflictos, dando oportunidades a los abusos interpretativos y otorgando un marguen de discrecionalidad excesivo a la Justicia.

Otra corriente, más firme y coherente con la realidad, considera que este tipo de actividades es, por naturaleza, molesta e incluso peligrosa, por cuanto altera la vida comunitaria y el derecho al descanso.

La mejor tabla de salvación, entonces, son las prohibiciones estatutarias. La Ley de Propiedad Horizontal se modificó en defensa de las perjudicados, permitiendo prohibir estatutariamente esa actividad sin necesidad de acuerdo unánime. Tal como estableció el art. 17, apdo. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, añadido por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, basta la mayoría de tres quintos para limitar o condicionar la actividad («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda a los que se refiere la norma estatutaria debatida, como es el de hospedería o vivienda vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, a los que se refiere la norma estatutaria debatida, o a la obligación de destinar las viviendas a uso residencial habitual.

El segundo problema es que no puede aplicarse con carácter retroactivo. Pensemos que, en general, las comunidades que sacan a debate esta cuestión en junta de propietarios son aquellas en las que ya existe el problema, por lo que llegan tarde y se ven obligadas a convivir con el alquiler turístico para siempre.

Señala expresamente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 1280/2021, de 30 de septiembre (SP/SENT/1129501), que «la irretroactividad constituye un principio general en nuestro derecho establecido tanto en el art. 9 de la Constitución como en el art. 2.3 del C.Civil, siendo reiterada la doctrina del TS y en este caso habida cuenta que el art. 17.12 de la LPH, expresamente declara que no tendrá carácter retroactivo, es clara la aplicación de ese principio general según el cual las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, criterio que corrobora la primera de las Disposiciones Transitorias del propio Código al establecer que se regirán por la Legislación anterior los derechos nacidos según ella de hechos realizados bajo su régimen aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca, norma esta que veda la aplicación de la Ley posterior a la regulación de derechos adquiridos bajo el régimen de la anterior».

Incluso, la resolución de Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 459/2020, de 23 de diciembre (SP/SENT/1089894), indica que no puede aplicarse retroactivamente el acuerdo de prohibición de destinar las viviendas a uso turístico al propietario que mucho antes del mismo ya había hecho gestiones preparatorias para el ejercicio de dicha actividad. En este caso, se había presentado con fecha 17 de agosto de 2018, comunicación conteniendo la Declaración Responsable de inicio de la actividad, fecha a partir de la cual la actora pudo desarrollar legalmente la misma, de acuerdo con los requisitos legalmente exigidos por la Autoridad Administrativa competente, sin que pueda verse la propiedad vinculada por el acuerdo.

Nos cabe repasar el Título Constitutivo en busca de restricciones a las que asimilar este tipo de arrendamientos. Siendo un fenómeno reciente, los Estatutos de las comunidades que fueron constituidas hace décadas no podían prever su regulación. Sin embargo, si en el Título se contemplaba la prohibición de actividades de hostelería y otras que pudiesen ser ruidosas, podríamos forzar la integración del alojamiento turístico por interpretación analógica, pues no se trata de un vulgar arrendamiento, sino de un tipo de explotación que hoy requiere de licencia de actividad.

También podemos preguntarnos si cabe la restricción de uso mediante Reglamento de Régimen Interior. Hemos de convenir que no es posible, por cuando el derecho de propiedad privada no puede verse cercenado por un mecanismo que el legislador ha previsto para regular cuestiones de convivencia. Además, si se ha establecido un quorum especial para prohibir el alojamiento vacacional, no podemos transgredir la norma pretendiendo aprobarlo por simple mayoría.

Hecho este repaso a cuestiones técnicas controvertidas, concluimos, que, siendo la actividad en sí perfectamente legal, a pesar de ser potencialmente molesta, siempre que no esté prohibida en Estatutos y que cuente con las preceptivas licencias, la única forma de combatir el problema es demostrar en cada caso concreto un grado de molestia grave y reiterado, a fin de conseguir judicialmente el cese de actividad y la privación temporal de uso del piso o local.

Por tanto, en este caso, prescindiremos de la demanda frente a los ocupantes para no complicar el proceso. Cuando recaiga condena frente al propietario, este no podrá alquilar el piso a futuro, debiendo el actor respetar el alojamiento de los últimos ocupantes hasta su salida, antes de instar ejecución.

Caso de que el alojamiento vacacional encubra arrendamientos de habitación de cierta duración (estudiantes que pueden renovar por varios años, por ejemplo), habría que valorar si replanteamos el enfoque de la demanda incluyendo a los inquilinos y si se denuncia la irregularidad administrativa, en cuanto no se ajuste a los requisitos del alojamiento vacacional. Pero en el supuesto tipo, entendemos que debe omitirse la inclusión de ocupantes en la demanda.

Ahora bien, este corolario nos genera a su vez un nuevo problema. Si no demandamos a los inquilinos que concretamente han sido los autores materiales de los daños y perjuicios, ¿hasta qué punto ha de responder el propietario?

Si hablamos de comunidades de propietarios, los arts. 7 y 9 LPH se alzan teóricamente como un refuerzo extra de la responsabilidad objetiva o por riesgo, de modo que cabría entender (a cualquiera que sepa leer, menos a los juristas que por retorcidos acabamos cegados) que el propietario del piso debe ser muy riguroso en la gestión de su inmueble, evitando causar problemas al vecindario. Si destina voluntariamente el piso a alquiler vacacional se arriesga a que el asunto se le vaya de las manos y deberá responder de las consecuencias. Aspira a la máxima rentabilidad y debe tener presentes los gastos inherentes a la actividad, entre ellos, los daños que causen los inquilinos. El sentir del legislador, obsesionado por la viabilidad de la vida comunitaria, es bastante claro: el propietario responde y luego, si lo desea, se pega él con sus inquilinos. Lo que no parece de recibo es que el arrendador se abstraiga de los problemas, priorizando su afán recaudatorio y trasladando al resto de propietarios la iniciativa legal para gestionar los inconvenientes de su negocio.

Veamos finalmente cómo se ha comportado la Justicia frente a esta singular modalidad de alquiler turístico, que resulta particularmente conflictiva en ciudades costeras o turísticas, donde se evidencia el ansia de los propietarios por rentabilizar sus inmuebles y el abuso de los usuarios que pretenden amortizar el coste repartiéndolo entre más personas de las que deberían alojarse en ellos:

La Sentencia de la AP Cantabria, Sección 2.ª, 35/2017, de 20 de enero (Recurso 442/2016. Ponente: BRUNO ARIAS BERRIOATEGORTUA. SP/SENT/904104), estimó la demanda de un vecino que reclamaba el cese de actividad. Se tachó de ilícita por no contar con los permisos oportunos y se ordenó la privación de uso por tres meses.

En la Sentencia de la AP Valencia, Sección 8.ª, 79/2015, de 25 de marzo (Recurso 16/2015. Ponente: JOSÉ LUIS GÓMEZ-MORENO MORA. SP/SENT/814749), se declara el cese de la actividad de explotación hotelera del alquiler por días como departamento turístico y se condena a las empresas demandadas a pagar 5.000 € de daños morales a cada uno de los demandantes (varios vecinos, alguno de los cuales se tuvo que ir a vivir a otro sitio por las constantes molestias).

En el caso resuelto por el Juzgado de 1.ª Instancia Gandía, n.º 4, 17/2014, Sentencia de 28 de enero (Recurso 1935/2012. Ponente: JOAQUÍN FEMENIA TORRES. SP/SENT/770626), se alzan los perjudicados frente a un arrendamiento que llega a calificar de piso patera, dado el número desproporcionado de ocupantes y su rotación:

«Actividad de arriendo, traducida en breves períodos de tiempo a favor de grandes grupos de personas, para la celebración de despedidas de soltero y fiestas de diversa índole, que provocan situaciones insostenibles para los vecinos de la comunidad, a consecuencia de los fuertes ruidos, así como por el inadecuado uso de las instalaciones comunes que en muchas ocasiones se han traducido en daños en las mismas Así mismo señala que dichas actividades contravienen tanto las normas de régimen interior de la comunidad, así como la Ordenanza Reguladora de la Convivencia del Ayuntamiento de Gandía, habiendo llegado a solicitar la presencia policial en numerosas ocasiones».

El juzgado condena al cese de actividad y a la privación de uso del inmueble por tres años y para ello tiene en cuenta el conjunto de evidencias probatorias (actas de comunidad, intervención policía, declaraciones testificales):

«Asimismo y entrando sobre el fondo del asunto, si bien la actividad de arriendo no podrá considerarse en abstracto perjudicial al concreto bienestar de toda comunidad, su ejercicio particular, en atención a las circunstancias concretas de cada supuesto, puede entenderse molesta, como en los presentes se ha constatado, tanto a través del contenido de las actas levantadas en las distintas juntas celebradas, así como por los informe policiales acompañados en la demanda; debiendo destacar por lo esclarecedoras que han sido, la totalidad de las testificales practicadas a instancias de la actora, de las que por su total objetividad vamos a destacar a de los dos agentes de la Policía Local de Gandía que han depuesto, los números profesionales NÚM002 y NÚM003, de la que cabe destacar, en aras a podernos representar las molestias que esa actividad de arrendamiento llevada a cabo por el demandado estaba ocasionando, ya no a los restantes comuneros, sino incluso a todo el vecindario, cuando el primero de los agentes ha dicho que estaba por ellos catalogado como piso «patera», por el número de personas que se incluían en dichos alquileres, habiendo sido ordenado por su inmediato superior que cualquier aviso de los comuneros de dicha comunidad tenía preferencia a cualquier otra actuación, destacando, aparte del número de personas que se reunían como inquilinos, las molestias que causaban por el elevado volumen de la música, destacando que en ocasiones se traían sus propios aparatos y equipos de música con altavoces muy potentes, hechos que incluso se reproducían en horas intempestivas, y que también venían acompañados con el uso indebido de elementos comunes, destacando en sus declaraciones, concretamente la llevada a cabo con el agente n.º NÚM004, la utilización de noche de la piscina por parte de esos inquilinos, con molestias para el resto de comuneros, llegando a decir que en algunas ocasiones y en atención al gran número de arrendatarios, las molestias se prolongaban durante 24 horas, siendo necesaria su intervención policial».

«(El propietario) procede, desde hace tiempo, y de forma sistemática, a arrendar los apartamentos de su propiedad, que los problemas surgen cuando en dichas viviendas se vienen desarrollando actividades molestas, consistentes en tener las mismas alquiladas por períodos brevísimos de tiempo, tres días, fines de semana o todo lo más una semana, en verano, a grupos numerosos de jóvenes, que constantemente entran y salen de la comunidad, dejando las puertas abiertas, generando problemas de inseguridad, produciendo un mayor consumo eléctrico dado el constante trasiego con el ascensor; lo habitual es que estos jóvenes consuman abundante alcohol, que trasnochen hasta altas horas de la madrugada, que causen ruidos, estruendos en la terraza, escándalos, siendo frecuentes cantos y gritos de todo tipo durante toda la madrugada, radios con el volumen a su máxima potencia, imposibilitando el descanso, de forma repetida, a los vecinos de la Comunidad, provocando la irritación constante de sus habitantes, provocándose por ello frecuentes enfrentamientos y broncas, mostrando en la mayoría de las ocasiones por parte de estos jóvenes, actitudes agresivas y maleducadas, siempre descorteses con los vecinos; ensuciando los elementos comunes con latas de cerveza y botellas de alcohol y cristal vacías, envases de todo tipo, servilletas usadas, colillas, vasos de plásticos usados, llegando al punto de romper mobiliario de la Comunidad, provocando un clima constante de indignación generalizada dado que se imposibilita el descanso, por lo que el grado de ansiedad que se ha alcanzado por2todas estas molestias repetidas lleva a realizar constantes y repetidas llamadas a la Policía Local».

De la misma sentencia extractamos también los siguientes párrafos, en los que se atribuye cualidad de molesta a la conducta de ciertos arrendatarios-turistas:

«… Así definida como una actividad incómoda la que provoca molestias a los demás integrantes de la Comunidad, incluyendo conductas de todo tipo que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de la cosa o derecho. El Tribunal Supremo ha conceptualizado así las reuniones numerosas y bulliciosas que ocasionen molestias que excedan de la convivencia en un edificio en régimen de propiedad horizontal, así como las actividades ruidosas que se desarrollan a altas horas de la noche por los ocupantes del inmueble y el desorden del horario en entradas y salidas de los mismos.

En el supuesto enjuiciado, la Sala acreditados los hechos constitutivos de las molestias que denuncia el demandante, como antes se ha expuesto, recordando la Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 28/1999, de 8 de marzo, que incluía dentro de las actividades molestas no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble. Implica que el demandado realiza una actividad molesta, permitiendo el uso de las viviendas en menoscabo o perjuicio del de los restantes propietarios, por lo que procede la confirmación de la Sentencia recurrida, sin que pueda prosperar la pretendida reducción del plazo de privación por cuanto se estima adecuado el de tres años, por la continuidad en el tiempo de las molestias, más de 10 años, la reiteración de los requerimientos practicados para el cese de la actividad molesta, que fueron sistemáticamente desatendidos por el demandado...».

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara

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