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Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

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Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

P: En los bajos del edificio donde vivo, están situado el garaje,.No todos los vecinos tenemos plaza de garaje por lo que la gestión de las comunidades es separada. Parte de la cubierta del garaje corresponde con la terraza del primer piso. Los propietarios de las plazas se quejan de humedades en la cubierta por filtración y piden el arreglo de desperfectos y el mantenimiento de la terraza. ¿Qué comunidad es la responsable?.

R: En relación a su pregunta le voy a intentar responder de la manera más extensa posible.

El garaje de su propiedad estará integrado en la División de obra nueva y división horizontal del edificio en su conjunto, lo que se llama habitualmente título constitutivo. En este título vendrá definido la declaración de obra nueva, donde vendrá reflejado el conjunto de edificaciones que compone dicha obra nueva. En ella se dirá los bloques que la componen o los portales junto con la edificación en subsuelo. La obra nueva se hará en razón de los bloques por separado y la planta sótano o garaje en su conjunto. También se especificará el total construido por bloque y el total construido en la planta sótano o garaje.

En el mismo título y en su apartado de División horizontal le indica la cuota de la comunidad del garaje en relación a los elementos comunes del total del edificio. Le dirá que cuota es participativa el garaje, por ejemplo un 20,76% del total del edificio.

Por otra parte en el Reglamento del mismo título constitutivo le indicará como se costearán los gastos generales de la edificación general y que estos deberán realizarse en proporción a las respectivas cuotas.

Lo que le he dicho anteriormente viene además avalado por la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5, que dice en su primer párrafo lo siguiente «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se le asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos tales como garaje, buhardilla o sótano». También sería interesante que se leyera el párrafo dos y tres del mismo artículo 5.

Hecha toda esta exposición, la contestación a su pregunta es muy sencilla. Si existe una terraza, patio, que corresponda a la Comunidad de Propietarios y esta comunidad es pagada por todos los propietarios, incluido el garaje, cualquier problema existente en el suelo de la terraza o patio de la comunidad debe ser arreglado por la propia Comunidad. Como le he puesto en el ejemplo anterior, si el Garaje está participando en las cuotas de la Comunidad en un 20,76%, si se decidiera aplicar una derrama para el pago de las obras de arreglo del subsuelo  de la comunidad o cubierta del garaje, los propietarios del garaje tendrían que hacer frente a ese 20,76%  de las obras. Podría llegar el caso de que se tuvieran que poner dos derramas una en la Comunidad y otra en el Garaje. Todos los propietarios tendrían que pagar en función de su cuota de participación del edificio. Si Vd. es propietario de piso y garaje, tendrá que pagar la parte proporcional de su cuota como piso y la parte proporcional de ese 20,76% del garaje.

En resumen, si la terraza o patio es de propiedad de la Comunidad y hay obras para el arreglo del subsuelo, el garaje participara de ese 20,76%, pero no más, el resto del arreglo le corresponde asumirlo a la Comunidad de Propietarios. Sería el Presidente/Administrador de la comunidad quien debe proponer los arreglos pertinentes en base a los informes dados por el Presidente/Administrador del garaje y realizar las actuaciones oportunas para la solución del problema que tienen Vds. (Convocatoria, obras, derrama, etc.).

  1. Primeramente, quiero agradecerte tu tan rápida y completa respuesta, me ha aclarado parte de mis dudas.

Quisiera puntualizar, aclarando que la comunidad de propietarios de garajes no participa en las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios del edificio, cada comunidad es independiente en sus aportaciones y gestión. Lo cual me plantea la duda de si esta situación es irregular.

  1. Cada comunidad es un mundo y te encuentras de todo.

A tu pregunta no te puedo contestar porque tendría que ver el título constitutivo o la declaración de obra nueva y división horizontal de la Comunidad para darte una opinión. Si tú puedes acceder a ella deberás mirar cómo se regula el coeficiente del garaje con respecto a la Comunidad de Propietarios. Ten en cuenta que hay elementos comunes que comparten la Comunidad y el Garaje por lo cual tiene que haber una relación directa y unos coeficientes del garaje o al menos entiendo que debería tenerlos. Una cosa es que la Comunidad de Propietarios se gestiones de forma independiente a nivel de licencia de funcionamiento, licencia de apertura, mantenimiento de puertas del garaje, extintores, pintura, mantenimiento, etc. y otra es que debe existir un documento público donde se diga como participa el garaje en los elementos comunes del edificio del cual participa. Que elementos comunes?, por ejemplo: cimentación, cubierta, fachada, acceso de escaleras al garaje o a cada uno de los portales si los tuviera, pasos, muros, fosos, pozos, contadores telefonías, conducciones y canalizaciones para el desagüe, ventilación o evacuación de humos, etc.

No me puedo creer que estando de bajo el garaje del edificio no haya respiradores que dan al patio, por ejemplo.

Seguro que existe un documento que habla de todo esto y de los coeficientes que tiene que aportar el garaje a la comunidad. El problema puede estar en que la puesta en marcha de la comunidad se haya hecho de una forma equivocada sin tener en cuenta lo que dice el título constitutivo al respecto. Si el garaje está debajo de las viviendas tiene que haber una relación. Por favor léase el título y después nos comenta. Le toca investigar. Si tiene problemas para conseguir la documentación pública existente de la Comunidad o el garaje, siempre la puede solicitar a través del Registro de la Propiedad que le corresponda.

Adjunto enlaces de nuestro sitio web por si fuera de vuestro interés:

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

Solicitud instalación chimenea atravesando cubierta/tejado del edificio

Cubierta. Elemento común o privativo

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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18 Comentarios

  1. Luis Rafael 13 mayo, 2020

    Hola, mí vivienda y otras 24 dan a un patio interior y no disponemos de galerías ni balcones con barandilla de forja que dan a la calle como las 30 viviendas de fachada del edificio.
    Después de 12 años sin ningún tipo de mantenimiento (lijado y pintura cada 2/3/4…años, por el propietario que las disfruta) la Comunidad ha decidido sustituir todas las barandillas de forja por acero inoxidable y con distinto dibujo y materiales y estoy hablando de 50.000€, de los cuales a esas 18 viviendas que lindan al patio nos obligan a pagar por coeficiente y mí derramado es de 1.175€.
    Es justo o nos podemos negar a esta enorme e injusta derrama.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 mayo, 2020

      Estimado Luis:
      Sobre el tema de las barandillas de las que habla tiene varios artículos en nuestra web que espero sea de tu interés:
      https://adminfergal.es/cambio-barandillas-balcon-de-hierro-a-aluminio-mayorias-necesarias/
      https://adminfergal.es/las-barandillas-de-los-balcones/
      https://adminfergal.es/los-barrotes-y-cristales-del-balcon-se-consideran-elementos-comunes/
      https://adminfergal.es/pasos-necesarios-para-el-cerramiento-de-un-balcon/
      https://adminfergal.es/cierre-balcon-vivienda-aviso-a-comunidad-y-mayorias-necesarias/

      Normalmente a no ser que se diga lo contrario y en una junta sea admitido por los propietarios, el que tiene que mantener las barandillas es la propia comunidad de propietarios. Los balcones, incluidas las barandillas son un elemento común y por lo tanto las actuaciones que se tengan que realizar lo tiene que hacer la propia comunidad, ahora bien dependerá del estado de las barandillas se podría hacer una lectura diferente y por lo tanto es posible que si este tema lo llevaran al juzgado depende de las pruebas el juez podría tomar una decisión u otra.
      Si las barandillas de forja estuvieran en mal estado la actuación del Presidente y en este caso la Comunidad es completamente correcta. Recuerde que el Presidente podría intervenir directamente a tenor de lo que se indica en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Si se ha tomado esta decisión es porque entendemos que es necesario para cumplir con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
      Recuerde que en estos casos solo se tendría que hacer una reunión para la distribución de la derrama: Artículo 10.2.a de la LPH: » 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
      Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
      La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
      AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
      Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de forja de hierro por acero inoxidable, como es el caso, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
      Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante entre la carpintería de hierro y la carpintería de acero inoxidable y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Si se aplica la normativa comentada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendría que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias. Por lo tanto aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. bra.
      Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si el juez así lo determina.
      En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      «Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
      Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?. Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto en acero inoxidable, de la seguridad que el producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc.
      Solicitada información a una empresa del sector, nos comenta que el acero inoxidable tiene mas durabilidad y menos mantenimiento que el hierro. Las barandillas de hierro hay que lijarlas porque se deterioran y volver a pintarlas. Hay zonas por ejemplo que debido a la corrosión recomienda acero inoxidable o aluminio y nunca hierro, por ejemplo las zonas de playa.
      Con toda esta situación que hemos comentado desde el punto de vista jurídico y técnico no podemos determinar por nuestra parte si la obra hay que considerarla simplemente de mantenimiento y por lo tanto no hace falta ni siquiera mayorías o bien se trata de una mejora y hay que aplicar el criterio anterior que le he comentado del artículo 17.4 de la LPH.
      Yo me inclino por considerar que es una obra de simple mantenimiento, ya que a la larga, el menor mantenimiento y deterioro justifica el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados, Le damos las diferentes alternativas.
      No obstante si Vd. y otros propietarios consideran que es una obra no necesaria y quiere impugnar el acuerdo no se olviden que esto lo deberían hacer antes de que se inicien las obras y por lo tanto tendrán que solicitar medidas cautelares. En ello se pronuncia el artículo 18.4 de la LPH que dice lo siguiente: » 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  2. Pedro Javier Gómez franco 27 noviembre, 2020

    Hola tengo debajo de mi piso un garaje lo cual cuando llueve se cala el garaje e llamado seguro de la comunidad y me aregla el sumidero y tengo una pregunta si fuera problemas de la tela asfaltica tendria que areglarlo yo o la comunidad el patio es uso y disfrute mio pero la escritura me dice que lo tengo que tener limpio y conservado

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2020

      Buenos dias Javier:
      Por lo que nos explica, si vd. no mantiene el garaje en buenas condiciones y no lo conserva adecuadamente parece lógico que cualquier problema que derive de ello sea por una falta de mantenimiento y por ello sería vd. quien debería pagar los posibles desperfectos. La tel asfáltica se termina deteriorando con el tiempo, suele durar entre 20 y 30 años en condiciones normales, pero si sufre filtraciones permanentes de agua debido a un mal mantenimiento, el rendimiento de esta tela asfáltica puede bajar drásticamente y esto suelo deberse a un mal uso, en estas circunstancias vd. debería de hacerse cargo de los problemas de tela asfáltica.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  3. Juan 20 enero, 2021

    Hola buenas preguntar aber que puedo hacer porfa, tengo el garage que son como tres alturas por una pequeña cuesta y mi trastero esta abajo todas las filtraciones del garage me van al trastero y la comunidad de propietarios dicen que es costoso el arreglo y que estonces no me lo arreglan y no se que hacer porfi pregúntale a tu padre aber que puedo hacer

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 enero, 2021

      Estimado Juan,
      En primer lugar contestarle que la persona que le escribe no es mi padre sino somos un equipo de personas que colaboran conmigo para atender adecuadamente a las preguntas que se realizan. Por desgracia hace 15 años que murió mi padre y no puedo disfrutar de su compañía.
      Con relación a su pregunta la contestación es muy simple, ud tiene un trastero que se supone esta dado de alta en el Registro de la Propiedad y reúne todas las condiciones legales y se ve afectado directamente por las inundaciones que se originan. Es evidente que es responsabilidad de la comunidad de propietarios el que le solucionen el problema pertinente. Si la comunidad no lo quiere hacer no le va a quedar más remedio que gestionar la solución a través de un abogado experto en asuntos de comunidades de propietarios.
      Le recomiendo que de los plazos necesarios y sino les contestan ponga en marcha la denuncia a través del Juzgado de 1ª Instancia.
      Saludos
      691564359
      Miguel

  4. VICENTE BARAHONA 19 septiembre, 2022

    Tengo un apartamento y una plaza en un garaje comunitario, cuya comunidad es independiente de la de los pisos que están encima y se pagan las cuotas aparte de las de los pisos, aunque la gestión de las dos comunidades las lleva el mismo administrador. Desde hace varios meses hay un vertido a través del techo, que cae sobre mi plaza, producido por una avería en una cafetería ubicada en un local de la comunidad de los pisos. Como todos los intentos amigables de que los causantes del vertido lo solucionen han resultado infructuosos, ¿Quién debe emprender las medidas necesarias para obligar a la reparación, la comunidad del garaje o yo como dueño de la plaza afectada, aunque entiendo que el techo del garaje debe ser responsabilidad de la comunidad del mismo?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 septiembre, 2022

      Estimado Vicente:
      Debe vd. avisar al Secretario-Administrador. Mi recomendación es que coja un abogado, se inicie la reclamación por burofax y se tenga la intención de demandar a la comunidad de garaje por no buscarle la solución oportuna y a la propia comunidad de viviendas por no gestionar la solución de la gotera.
      Se debería implicar a ambas comunidades y que sean ellas las que se entiendan.
      Recomendación: Gestionar este asunto con un abogado.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. VICENTE BARAHONA 19 septiembre, 2022

    Tengo un apartamento y una plaza en un garaje comunitario, cuya comunidad es independiente de la de los pisos que están encima y se pagan las cuotas aparte de las de los pisos, aunque la gestión de las dos comunidades las lleva el mismo administrador. Desde hace varios meses hay un vertido a través del techo, que cae sobre mi plaza, producido por una avería en una cafetería ubicada en un local de la comunidad de los pisos. Como todos los intentos amigables de que los causantes del vertido lo solucionen han resultado infructuosos, ¿Quién debe emprender las medidas necesarias para obligar a la reparación? ¿la comunidad del garaje o yo como dueño de la plaza afectada, aunque entiendo que el techo del garaje es comunitario?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 septiembre, 2022

      En respuesta a VICENTE BARAHONA.
      Estimado Vicente:
      Debe vd. avisar al Secretario-Administrador. Mi recomendación es que coja un abogado, se inicie la reclamación por burofax y se tenga la intención de demandar a la comunidad de garaje por no buscarle la solución oportuna y a la propia comunidad de viviendas por no gestionar la solución de la gotera.
      Se debería implicar a ambas comunidades y que sean ellas las que se entiendan.
      Recomendación: Gestionar este asunto con un abogado.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Carlota 18 junio, 2023

    Hola Miguel,
    Yo tengo dudas con una obra que se quiere hacer relacionada con la cubierta del garaje.
    En mi caso somos 3 comunidades, según los estatutos de 1970 somos una comunidad realmente, dos bloques y un garaje, a día de hoy funcionamos independientemente las 3 comunidades. El problema ha venido porque, entre los dos bloques hay un jardín, que es a su vez la cubierta de un garaje. Este jardín tiene filtraciones, llevan muchos años, pero este año el garaje no ha pasado la ite, y se tienen que arreglar las filtraciones. Si ellos pasan su ite, significa que son totalmente independientes, no? El caso es que hay que hacer obra. En el estatuto, en el artículo 7 pone: Son de propiedad común y por tanto corresponden a los propietarios, en proporción de cuotas señalas en el artículo 5 de estos estatutos, todos los elementos o partes de la finca comprendidos dentro de los términos del artículo 396 del C.C y entre ellos los siguientes: a).. […] j) Las zonas comunes del garaje, con inclusión de sus servicios. Si bien, la situada sobre la cubierta del mismo, por tener consideración de zona libre ajardinada es susceptible de utilización, conforme a ese destino, por los copropietarios de las diferentes comunidades. Con esto, no sé si me equivoco, que las comunidades de los bloques somos usufructuarios de este jardín. Es cierto que pagamos el mantenimiento de este (césped, arbolado, setos, etc), pero ¿tendríamos que pagar estas filtraciones? Concretamente el casi 45% del total. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 julio, 2023

      Buenos días Carlota:
      Esta claro que la cubierta corresponde tanto al garaje como a los dos bloques ya que utilizan la cubierta como zona libre ajardinada y por lo tanto, al ser ajardinada puede haber filtraciones. Como bien dice las comunidades son usufructuarios del jardín y debe de aportar las cantidades que le correspondan según la escritura de la división horizontal o bien de los estatutos.
      Las cantidades a aportar son las que se indiquen y si dicen que es un 45% deberán aportar en base a lo que se diga.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Apolonio 6 noviembre, 2023

    Buenas tardes Miguel,
    Tengo la siguiente consulta, se ha convocado una reunión extraordinaria para el arreglo de las filtraciones hacia el garaje. Ya se ha intentado arreglar en 3 o 4 ocasiones más, pero sigue filtrándose el agua cuando llueve.
    Le explico la situación. El garaje se encuentra debajo de una zona comunitaria con piscina y zonas ajardinadas, de la que hacemos uso todos los propietarios de viviendas. Preguntas:
    ¿Puedo negarme a su arreglo? o ¿votar en contra?
    Si esto no fuese así:
    ¿Cómo se distribuye el pago del arreglo? Solo entre propietarios de garajes o según la participación que haya de garajes y el resto de coeficiente de viviendas?
    Saludos y muchas gracias por anticipado

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 noviembre, 2023

      Buenas tardes Apolonio:
      Este asunto del arreglo es una cuestión necesaria por lo tanto es una cuestión obligada para todos los propietarios. En este caso se tiene que aplicar el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
      1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
      La reparación es un tema que afecta a la seguridad y a la habitabilidad de la comunidad. No es necesario que haya votación al respecto ya que el arreglo es de obligado cumplimiento. El pago del arreglo es muy buena pregunta. Se entiende que este dependerá de lo que indique la escritura de división horizontal y/o los estatutos dependiendo donde venga reflejado. Lo suyo es que el arreglo lo haga las viviendas ya que el garaje está sufriendo las consecuencias de las filtraciones que vienen supuestamente de la piscina, a no ser que se pudiera demostrar una falta de mantenimiento por parte del garaje. Entiendo que deberán ver si el seguro que tiene contratado la comunidad da cobertura para este tipo de situaciones.
      El pago del arreglo se debe hacer a través de una derrama y esta será según se indica a lo que dice el artículo 10.2 de la LPH:
      2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
      a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
      c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  8. RUBEN 12 diciembre, 2023

    Buenos dias
    Tenemos una comunidad la cual, tiene una plaza publica situada sobre el techo del parking de la misma. Esto se constituyo asi en el registro de la propiedad por un «acuerdo» entre el Ayuntamiento y constructora. Es legal esta situación? Puede reclamar la comunidad la plaza cimomo pruvada y parte de la comunidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 diciembre, 2023

      Hola Ruben:
      Se supone que la constructora hizo una servidumbre para que el Ayuntamiento pudiera poner una plaza pública en el techa del parking. Si es así no podrán hacer nada porque esta constituida de esta manera en la escritura de división horizontal, solo podrán actuar cuando de esa servidumbre salgan problemas en en la cubierta del parking y tengan que intervenir para el arreglo de la misma. Aquí tendrán que llegar a un acuerdo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  9. javier 20 diciembre, 2023

    Buenos días me gustaría que me ayudaran con este tema para encontrar una solución.
    Somos dos comunidades distintas por que primero se construyo la fase 1 y años después la fase 2, en la fase 2 ya se hicieron las zonas comunes y la piscina, entonces se creo una mancomunidad (ósea tenemos comunidades separadas y mancomunidad conjunta), el problema viene ahora, la fase 2 tienen humedades en su garaje y dicen que son por las jardineras, la cuestión que la reparación cuesta unos 500000 euros y pretenden que lo paguemos entre todos ya que dicen que pertenece a la mancomunidad, cuando el garaje, las jardineras y todo el conjunto se construyo con su edificio.
    Rogaría que me pudieran responder a este asunto.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 diciembre, 2023

      Hola Javier:
      En este caso tendría que ver lo que dice la escritura de división horizontal y/o estatutos de la Mancomunidad y de las dos comunidades que implica las dos fases. Ver si hace alguna referencia en el caso de la instalación de las jardineras y como afectan estas a los elementos comunes.
      Otra forma de generar un criterio es quien puso en su momento las jardineras. Si estas se pagaron con el fondo de la mancomunidad o bien con los fondos de cada una de las fases. Si se pagó con los fondos de la mancomunidad no existe duda de quien tiene que pagar los arreglos, que serán todos los propietarios de la Mancomunidad. Si las jardineras se compraron con el dinero de las diferentes Fases, la responsabilidad recaerá sobre cada fase.
      Las jardineras es un elemento común y tienen que pagarlo del fondo de la Comunidad. Sobre este tema puede ver también el enlace de nuestra web:
      https://adminfergal.es/las-jardineras-la-ley-de-propiedad-horizontal-y-su-jurisprudencia/
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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